13.Развитие сервейинговой деятельности в соответствии с пониманием ее сущност

В настоящее время существует 5 основных путей возникновения сервейинговых, или как принято называть на практике, управляющих компаний:

• преобразование риэлтерских компаний. Оказывая услуги крупных собственникам недвижимости по сдаче в аренду их зданий и помещений, риэлтерские компании берут на себя часть функций по управлению объектом недвижимости, занимаясь стратегическим планированием, оценкой и анализом, маркетингом, организацией управления и др;

• развитие функций управления в компаниях застройщиках. После завершения строительства они зачастую принимают на себя функции эксплуатирующей компании и по мере расширения своих функций перерастают в управляющие компании;

• выделение сервейинговых компаний из структуры крупных собственников недвижмости. Структурные подразделения по управлению принадлежащим собственникам объектам недвижимости в ряде случаев перерастают в самостоятельные управляющие компании;

• преобразование жилищно-коммунальных компаний на основе развития функций эксплуатации недвижимости и дополнения ее функциями ее развития;

• регистрация новых компаний, уставной деятельностью которых является управление недвижимостью. Учредителями таких компаний становятся, как правило, эксплуатирующие, строительные, проектные организации, крупные собственники (финансовые, торговые и др. организации, государственных учреждения и пр.)

Последняя из указанных эволюционных ветвей представляется наиболее перспективной, ибо позволяет сразу же очертить круг задач, сконцентрировать усилия на профильной деятельности. Вместе с тем практика показала, что наилучшие коммерческие результаты хозяйствования управляющих компаний присущи компаниям смешанного типа c ярко выраженной риэлтерской компонентой. В этом случае проявляется знание конъюнктуры рынка и профессиональное владение эффективными методами работы с пользователями.

Профессиональное управление недвижимостью в России только начинает выделяться в отдельную сферу предпринимательской деятельности, однако уже сейчас, основываясь на опыте Москвы и Санкт-Петербурга, можно говорить о существовании определенных тенденций в развитии этого бизнеса. В настоящее время существуют три основных пути появления управляющих компаний.

14.Основные принципы организации сервейинговой деятельности в современных условиях и их реализация

3. Основные принципы организации сервейинговой деятельности в современных условиях и их реализация

Организация сервейинговой деятельности основывается на следующих принципах:

1. Договорной характер. Практика показала, что в целях обеспечения режима взаимной ответственности, упорядочения прав и обязанностей собственников и управляющих компаний их фиксация в договоре - документе имеющем силу, необходима. Даже в случае выполнения функций сервейинговой компанией структурным подразделением собственника, одновременно, являющегося пользователем недвижимости, это необходимо для анализа и учета вклада специализированного подразделения в конечные результаты деятельности. Зарубежный и отечественный опыт управления показал, что договор на управление объектом недвижимости целесообразно заключать между собственником недвижимости и профессиональным управляющим – сервейинговой компанией сроком на 5 лет.

2. Платность услуг. Сервейинговая компания за предоставление услуг по управлению недвижимостью получает вознаграждение, размер, форма и порядок выплаты которого устанавливаются на договорной основе. Компания самостоятельно определяет направления его использования, что позволяет ей существовать и развиваться, являясь также основным стимулом ее деятельности. В то же время в процессе управления государственной недвижимостью может действовать ряд законодательно закрепленных регулирующих требований. В любом случае компания должна нести полную ответственность за рациональное использование получаемых ею в управление объектов, соблюдая нормы действующего законодательства.

3. Конкурентность. Отбор частных компаний для выполнения работы по управлению и организации обслуживания объектов недвижимости целесообразно проводить на конкурсной основе. Для объектов государственной и муниципальной собственности это требование является обязательным.

4. Обоснованность. При отборе управляющей компании необходимо предоставление детально разработанной программы (бизнес-плана) управления объектом недвижимости, содержащей количественно определенные и экономически обоснованные показатели текущего, среднесрочного и долгосрочного планирования, финансовых, экономических и иных результатов управления недвижимостью. Следует заметить, что в здесь роль собственника также важна, т.к. стратегическая, тактическая и оперативная направленность программы действий сервейинговой компании задается не только объективными потребностями нормальной эксплуатации объектов недвижимости, но и поставленными целями их развития.

5. Необходимое разнообразие. Выбирая управляющую компанию, целесообразно иметь в виду ее организационно-правовую форму. Различным видам пользователей соответствуют организационные формы, адекватные составу и структуре поставленных задач. Так, например, управляя недвижимостью в форме одного объекта, вполне достаточно организовать товарищество собственником жилья; несколько объектов – потребительское общество или их объединение; квартала или района – необходима структура типа интегрированной бизнес-группы; коммунальной инфраструктуры населенного пункта – различной формы государственно-частного партнерства.

Состав и содержание принципов сервейинга представлен на рисунке 18

15. Основные этапы управления недвижимостью

Первая фаза. Разработка концепции или определение ключевых параметров управления объектом и включает в себя несколько этапов:

• определение целей собственника и задач управления

• краткая характеристика объекта и конкурентной среды

• предварительный анализ ННЭИ

• принципы и организационная форма организации управления

• прогноз доходов и расходов

• предварительная оценка эффективности проекта

Вторая фаза заключается в разработке бизнес-плана управления объектом. Бизнес-план состоит из следующих разделов: резюме, цели заказчика и задачи разработки программы, описание и анализ объекта недвижимости, анализ рынка недвижимости, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, система планов (план маркетинга, план развития, план эксплуатации, сервиса и безопасности, организационный план, финансовый план). Основные этапы фазы бизнес-планирования отражены на рисунке 9. Разъясним наиболее сложные моменты схемы.

На этапе комплексной экспертизы проводятся следующие работы:

• осмотр и обследование объекта (общие характеристики объекта и окружения);

• юридическая экспертиза (правовой статус, регистрация прав, обременения);

• техническая экспертиза (оценка физического состояния объекта и его элементов, заключение о необходимости усиления конструкций, замены оборудования и пр.);

• экономическая и финансовая экспертиза (экономические параметры объекта – восстановительная стоимость, износ, налоги на имущество, арендные ставки, потенциальный уровень дохода, рыночная стоимость объекта…);

экспертиза системы управления и обслуживания клиентов

Третью фазу – управление объектом можно представить следующим образом

Технология управления – это приемы, способы и порядок выполнения процесса управления в целом и в рамках составляющих его функций.

Механизм управления – сложная многоуровневая система, представляющая собой совокупность достаточного количества составляющих ее компонентов, с точки зрения внутренней законченности системы, и предназначенная, посредством совокупности методов и инструментов, форм, связей и отношений (горизонтальных и вертикальных, прямых и обратных, непосредственных и косвенных, промежуточных и конечных, всеобщих и локализованных), воздействовать на объект управления в соответствии с заданными целями и установками. Структура организационно-экономического механизма управления недвижимостью

15. Характеристика управления как процесса решения проблемы

16. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования, его использование в управлении недвижимостью

Управление объектом недвижимости должно осуществляться с позиции принципа наилучшего и наиболее эффективного использования. При этом наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ - highest and best use) определяется как разумное и возможное использование, которое в наибольшей степени обеспечивает достижение целей собственника. Определение ННЭИ принимает во внимание цели собственника, существующие нормативно-правовые и технические ограничения на то или иное функциональное использование объекта недвижимости, экономические и социальные результаты от различных вариантов использования объекта недвижимости. Применительно к коммерческой недвижимости понятие "наилучшее и наиболее эффективное использование" подразумевает такое использование, которое из всех юридически допустимых, физически осуществимых, финансово приемлемых и максимально продуктивных вариантов использования имеет своим результатом повышение рыночной стоимости объекта, сведение до минимума расходов и максимальное увеличение доходов собственника объекта при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.Данный принцип отражает современный взгляд маркетинга: переход от сфокусированости на продукте – до управления знаниями о потребителях

Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости позволяет принять принципиальное решение о форме обращения объекта недвижимости. Осуществление управления любым объектом недвижимости может идти разными путями (рисунок 16). Один из них – "оставить все как есть". Другой путь может предполагать внесение небольших изменений, как, например, смена арендаторов, расширение числа помещений, сдаваемых в аренду, и т. д. Третий – изменение функционального назначения объекта. Четвертый путь может заключаться в ликвидации (сносе, продаже) объекта недвижимости.

15. Общая характеристика основных форм управления недвижимостью

16. Использование традиционных методов стратегического планирования и специфика их применения в сфере управления недвижимостью (SWOT-анализ)

SWOT-анализ

В рамках анализа ССВО определяется конкурентноспособность на рынке квартир, домов и/ или жилых комплексов на основе выявле­ния слабых сторон жилья и факторов, уменьшающих спрос на данное жилье. При этом со стороны застройщика (инвестора) рассматриваются тип жилья, его месторасположение, соседство с другими комплексами и/ или постройками, уровень благоустройства жилья и возможные планы застройки района (например, возможность появления в будущем в не­посредственной близости более качественного жилья). Также важно выявить сильные стороны жилья и возможности, появляющиеся на рынке жилья. При этом в центре внимания находятся потребители и их зап­росы, т. е. спрос и предложение. Анализ сильных и слабых сторон, шансов и опасностей со стороны рынка производится также и с точки зрения потребителя. При проведении анализа по методу ССВО требу­ется четкое разграничение внутренних и внешних (по отношению к предприятию) факторов, с учетом того, что первые, в отличие от послед­них, поддаются влиянию и изменению. Этот вопрос будет освещен более подробно в разделе 9.1.

Анализ рыночной позиции и рыночных возможностей товара любого типа дает производителю возможность оценить свои производственные ресур­сы. В большинстве случаев подобный анализ начинается с анализа ССВО (рис. 3.8). В рамках этого анализа выявляются преимущества и недостат­ки товара, возможности и угрозы, которые имеются в управляющих орга­низациях для реализации товара на рынке.

Анализ сильных и слабых сторон, возможностей и опасностей (ССВО)

Основным результатом такого анализа является возможность мыс­ленного структурирования и наглядного представления стратегических проблем того, в каких случаях необходимы вложения капитала или до­полнительные инвестиции в соответствующий объект. Организации, кото­рые осуществляют управление жилым фондом от имени других (част­ных) лиц, могут обеспечить своих клиентов намного более реалистичными представлениями о том, что требуется и, наоборот, чего не стоит предпринимать.

Основной недостаток проведения подобного анализа - большие труд­ности по сбору необходимой информации с целью получения представле­ния о наиболее реалистичной комбинации продуктов - рынков (КПР