- •Пенза 2012
- •Уважаемый Александр Викторович!
- •Содержание
- •1. Общие сведения 6
- •2. Описание объекта оценки 18
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 26
- •5. Процедура оценки и методы оценки 27
- •6. Итоговое заключение 44
- •7. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества 46
- •8. Используемая терминология 50
- •1. Общие сведения
- •1.1. Основные факты и выводы
- •1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
- •1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
- •1.2. Основание для проведения оценки
- •Независимость и объективность оценки
- •1.3. Задание на оценку недвижимого имущества
- •1.4. Сведения о заказчике
- •1.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах
- •1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
- •1.7. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •1.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет
- •1.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки
- •1.10. Оцениваемые права
- •1.11. Определение оцениваемой стоимости
- •1.12. Анализ наилучшего использования объекта
- •1.13. Процесс оценки
- •2. Описание объекта оценки
- •2.1. Краткая характеристика региона
- •2.3. Локальное местоположение объекта оценки
- •2.4. Характеристика местоположения объекта оценки
- •2.5. Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
- •3. Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
- •3.1. Анализ рынка жилой недвижимости
- •3.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
- •4.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
- •5. Процедура оценки и методы оценки
- •5.1. Оценка затратным подходом
- •5.1.1. Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
- •5.1.2. Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки
- •Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие
- •Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
- •Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности
- •Таким образом, стоимость, определенная с использованием затратного подхода составит: 1159350руб.
- •5.2. Оценка по сравнимым продажам
- •Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила: 1 231 248 руб.
- •5.3. Оценка доходным походом
- •5.3.1. Определение потенциального валового дохода
- •5.3.2. Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей
- •5.3.3. Определение эксплуатационных расходов
- •5.3.4. Определение ставки капитализации
- •5.3.5. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
- •Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет:
- •6. Итоговое заключение
- •6.1. Согласование результатов, полученных при использовании трех подходов к оценке
- •Оценка по затратам
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по доходности
- •6.2. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
- •7. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества
- •7.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки
- •7.2. Определение ставки капитализации
- •7.3. Определение ликвидационной стоимости объекта оценки
- •8. Используемая терминология
- •Литература
- •Акт осмотра объекта оценки
- •Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
- •Фрагменты объекта оценки
- •Приложения
- •Приложение 2. Источники информации для оценки
- •Приложение 3. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
1.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет
Определение рыночной и ликвидационной стоимостей производится в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98г., №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями №431-ФЗ от 24.12.2010 г) и стандартами по оценке «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)» и «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» , утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года №254, 255, 256. И в соответствии со стандартами СМАО. Заказчик предоставляет исходные данные о технических характеристиках здания и земельного участка и обеспечивает его осмотр, предоставляет необходимые данные для расчетов.
Список используемых стандартов
Краткое наименование стандарта |
Полное наименование стандарта |
Сведения о принятии стандарта |
Основание для использования стандарта |
ФСО-1 |
Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» |
Приказ МРЭТ РФ №256 от 20.07.2007 г. Регистрация в Минюст РФ №10040 от 07.08.07 г. |
Стандарт обязателен к применению |
ФСО-2 |
Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости» |
Приказ МРЭТ РФ №255 от 20.07.2007 г. Регистрация в Минюст РФ №10045 от 23.08.07 г. |
Стандарт обязателен к применению |
ФСО-3 |
Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке» |
Приказ МРЭТ РФ №254 от 20.07.2007 г. Регистрация в Минюст РФ №10009 от 07.08.07 г. |
Стандарт обязателен к применению |
СМАО |
«Стандарты и правила оценочной деятельности» НП «СМАОс» |
утверждены советом директоров НП «СМАО», протокол №78 от 24 марта 2008 г. |
Обязательность обусловлена членством оценщика в СМАО |
СМАО |
Изменения и дополнения к Стандартам и правилам |
«УТВЕРЖДЕНО» Решением Совета Партнерства НП «СМАОс», протокол № 78 от 15.08.2008 года Изменения и дополнения внесены Решением Совета Партнерства НП «СМАОс»: Протокол № 184 от 19.10.2010 года Протокол № 187 от 16.11.2010 года Протокол № 196 от 18.02.2011 года |
Обязательность обусловлена членством оценщика в СМАО |
ФЗ |
«Об оценочной деятельности» |
№135-ФЗ от 29.07.1998 г. |
Федеральный закон |
Мы, оценщики, выполнявшие данную работу, подтверждаем на основании наших знаний, что:
утверждения и факты, содержащиеся в данном отчете, являются правильными и корректными;
анализ, мнения и заключения соответствуют сделанным допущениям и ограничивающим условиям, и являются нашим личным, независимым анализом, мнениями и заключениями;
у нас не было текущего имущественного интереса и отсутствует будущий имущественный интерес в оцениваемом объекте, и у нас отсутствуют какие-либо дополнительные обстоятельства по отношению к какой-либо из сторон, связанных с оцениваемым объектом;
оплата наших услуг не связана с определенной итоговой величиной стоимости объекта, и не связана с заранее предопределенной стоимостью или стоимостью, определённой в пользу клиента;
нами была произведена инспекция оцениваемого объекта;
квалификация оценщиков, участвовавших в выполнении отчета, соответствует профессиональным критериям;
в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ (принят Госдумой 16 июля 1998 года, одобрен Советом Федерации 17 июля 1998 года, глава 2, статья 17), страхование гражданской ответственности оценщиков является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг Оценщиков, и осуществляется с соответствии с законодательством Российской Федерации.