Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила: 1 231 248 руб.

5.3. Оценка доходным походом

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ (дохода).

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

б) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

Метод прямой капитализации в рамках доходного подхода позволяет на основании данных о годовом доходе и ставке капитализации на момент оценки или в перспективе сделать вывод о стоимости объекта.

Процедура оценки по методу прямой капитализации включает в себя следующие последовательные шаги:

1 этап – определение ожидаемого дохода от всех источников для определения потенциального валового дохода (ПВД);

2 этап – определение возможных потерь от простоя (незагруженности) помещений и потери при сборе платы для определения эффективного действительного валового дохода (ЭВД);

3 этап – определение всех эксплуатационных расходов и вычитание их из эффективного валового дохода для получения чистого эксплуатационного дохода (ЧЭД);

4 этап – определение рыночной ставки капитализации для рассчитанного ЧЭД;

5 этап – определение стоимости объекта преобразованием ежегодного дохода (ЧЭД) в его стоимость по формуле:

С = ЧЭД / R , где:

ЧЭД – чистый эксплуатационный доход;

R – ставка капитализации, рассчитанная для данного ЧЭД.

(Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256- ФСО №1)

5.3.1. Определение потенциального валового дохода

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов помещений, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми помещениями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Корректировки аналогичны приведенным в разделе «Сравнительный подход к оценке».

Таблица 9 – Определение ПВД от объекта оценки

Объекты – аналоги	Объект оценки	№ 1	№ 2	№ 3	№ 4	№ 5
Характеристика объекта	Квартира, состоящая из 2-х жилых комнат, общей площадью 40,8 кв.м по адресу: г.Пенза, ул.Циолковского, д.41, кв.62	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира	2-комнатная квартира
Источник информации		http://bazarpnz.ru	http://bazarpnz.ru	http://bazarpnz.ru	http://bazarpnz.ru	http://bazarpnz.ru
Координаты		733145	390508	250 210	70-71-34	8903-323-6603
Средняя стоимость аренды за квартиру, руб.		7000	6000	7000	5000	6000
Местоположение		Ул. Циолковского	Ул. Циолковского	ул. Титова	ул. Титова	ул. Титова
Корректировка		1	1	1	1	1
Совершенная сделка или предложение		цена предложения	цена предложения	цена предложения	цена предложения	цена предложения
Корректировка		1	1	1	1	1
Переданные имущественные права		право аренды	право аренды	право аренды	право аренды	право аренды
Корректировка		1	1	1	1	1
Рыночные условия = время	январь	январь	январь	январь	январь	январь
Корректировка		1	1	1	1	1
Тип здания (согласно классификации зданий в п.2.5)	из газосиликатобетона	-	-	-	-	-
Корректировка		1	1	1	1	1
Площадь объекта	40,8	-	-	-	-	-
Корректировка		1	1	1	1	1
Состояние объекта (текущий ремонт)	4/4 этажного дома состояние хорошее, с/у совмещенный, панели на стенах в ванной, полы деревянные, окна ПВХ, входная-металлическая новая сантехника	Сдам квартиру рядом с парком оплата 7000+ком усл по счетчикам только для семьи	Без мебели	с меб, хол, тел	Комн. смежн. Мебель, холодильник, телевизор. Цена 5тыс. +свет+вода. Для 2-х девушек.	состояние среднее
Корректировка		1,00	1,00	1,00	1,02	1,02
Компоненты, не связанные с недвижимостью (наличие и состояние мебели)	есть	с мебелью	нет	с мебелью	с мебелью	из мебели только диван и тумбочка
Корректировка		1,00	1,02	1,00	1,00	1,00
Компоненты, не связанные с недвижимостью (наличие и состояние бытовой техники)	есть	С холодильником и телевизором	нет	С холодильником и телевизором, телефон	С холодильником и телевизором,	нет
Корректировка		1,00	1,02	1,00	1,00	1,02
Прочая информация		+ коммунальные услуги	+ коммунальные услуги	+ коммунальные услуги	+ коммунальные услуги	+ коммунальные услуги
Взвешенный коэффициент влияния		1,00	1,04	1,00	1,02	1,04
Скорректированная стоимость аренды		7000	6242	7000	5100	6242
Взвешенное значение а/п за квартиру, руб.				6317
Значение а/п за 1 м2 , руб.				155

При определении потенциального валового дохода оценщики исходят из наиболее эффективного использования объекта оценки и принимают стоимость аренды. Сложившаяся ситуация на рынке аренды жилых помещений показывает, что аренда квартир по часам и по суткам приносит более чем в 2-3,5 раза прибыли, чем аренда по месяцам, и это в свою очередь является наиболее эффективным использованием недвижимости данного сегмента рынка (расчет представлен в таблице 10).

Полученная в результате анализа арендная плата заносится в Таблицу 14.