5.1.2. Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки

В теории оценки износа выделяют три вида:

1. физический износ – связан с физическим устареванием объекта или его дефектами;

2. функциональный износ – проявляется при несоответствии параметров объекта современным требованиям;

3. внешний износ – возникает в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки, внешней по отношению к объекту.

Существует несколько методов расчета износа, как общей потери стоимости объекта под влиянием действия различных факторов.

Основных метода два:

• метод разбивки

• метод оставшегося срока экономической жизни.

Метод разбиения предполагает разбивку износа на 3 составляющих: физический износ, функциональный (моральный) износ и внешний (экономический) износ.

Общий (накопленный) износ при этом рассчитывается в соответствии со следующей формулой:

И об = (1 – (1 – Ифиз/100) × (1 – Ифунк/100) × (1 – Ивнеш/100)) ×100% (2)

где	И%	накопленный износ, %
	Ифиз%	физический износ, %
	Ифун%	функциональный износ, %
	Ивн%	внешний износ, %

А.Физический износ

Физический износ (устранимый и неустранимый) рассчитан по сроку фактической эксплуатации объектов согласно Методике определения физического износа гражданских зданий, справочников ВСН 53-86 и по фактическому техническому состоянию конструктивных элементов и здания экспертным путем.

Критерии оценки степени физического износа, принятые в практике обследований

№ пп	Общая характеристика технического состояния устранимость дефектов	Оценка технического состояния	Физический износ, %	Примерная стоимость ремонта, % от восстановительной стоимости
1	Основные несущие конструкции не имеют дефектов повреждения. Ограждающие конструкции имеют дефекты. Дефекты легко устраняются в процессе текущего ремонта.	Хорошее	До 20	До 10
2	Основные несущие элементы имеют повреждения, но пригодны для эксплуатации. Для некоторых элементов требуется капитальный ремонт.	Удовлетворительное	До 40	До 35
3	Несущие элементы здания имеют существенные повреждения. Для отдельных элементов требуется усиление или замена на новые. Повреждения устранимы только при крупном капитальном ремонте.	Неудовлетворительное	До 60	До 90
4	Большинство несущих конструкций находятся в аварийном состоянии. Усиление их нецелесообразно, экономически не выгодно, необходима полная замена на новые. Ограждающие конструкции ветхие и требуют полной замены.	Ветхое	До 70	До 110
5	Несущие и ограждающие конструкции находятся в разрушенном состоянии, 100% износ конструктивного элемента. Полная замена при капитальном ремонте и реконструкции.	Негодное	До 100	До 120 и более

А1. Устранимый физический износ

Устранимый физический износ представляет собой затраты на ремонт зданий, необходимый для эффективного использования зданий и оправданный с экономической точки зрения.

Чаще всего к устранимым износам относятся косметические ремонты с затратами в пределах 1-8% от восстановительной стоимости.

Для жилых помещений затраты могут составить порядка 1,5% от восстановительной стоимости.

А2.Неустранимый физический износ

Неустранимый физический износ связан с устареванием основных конструктивных элементов: (фундаментов, стен, перекрытий, кровли, столярки), ремонт которых невозможен или экономически нецелесообразен.

Снижение стоимости, связанное с несоответствием строительных материалов, конструктивных и планировочных решений современным требованиям, устранение которого не целесообразно с экономической точки зрения называют неустранимым физическим износом.

Таблица 5 - Определение величины физического износа строительных конструкций объекта оценки

Примечание: в доме проводился капитальный ремонт.

Б.Функциональный износ

Б1.Устранимый функциональный износ

Устранимый функциональный износ проявляется в снижении стоимости объекта по сравнению со стоимостью нового строительства за счет модернизации, улучшений, добавлений.

Износ оценивается в 1,05% восстановительной стоимости.

Б2.Неустранимый функциональный износ

Данный вид износа связан со снижением стоимости из-за несоответствия строительных материалов, конструктивных и планировочных решений, современным требованиям, устранение, которого целесообразно с экономической точки зрения.

Данный вид износа оцениваем в 1,1% .

В.Внешний износ

Значение износа внешнего воздействия определяется как снижение функциональной пригодности здания вследствие влияния внешней среды, что является непоправимым фактором для собственника недвижимости, землевладельца или арендатора.

Износ внешнего воздействия может быть вызван рядом причин, таких как общий упадок района (квартала), месторасположение объекта в <проблемном> районе (квартале), области или регионе, или состоянием рынка.

Способы расчета внешнего износа (экономического устаревания) - http://rea-centre.narod.ru/

Если с определением физического износа проблем возникает не много, поскольку в советское время была разработана достаточно большая нормативная база по строительству и машиностроению, нормы амортизации и прочие показатели, которые могут быть использованы для оценки физического состояния объекта, то с определение остальных двух составляющих имеется намного больше сложностей.

При этом в наше время снижение стоимости имущества, построенного в советское время, произошло больше под влиянием экономических факторов, поэтому следует особое внимание уделять правильной оценке внешнего (экономического) износа.

В настоящее время практически не существует способов определения внешнего износа в нашей стране, безоговорочно принимаемых всем оценочным сообществом. В то же время существует несколько способов, которые заслуживают наибольшего внимания.