Оценка по доходности

Этот подход капитализирует сегодняшний и будущие выгоды от использования объекта путем наложения коэффициентов капитализации, рассчитанных на основе рыночной информации. Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения. Недостаток подхода заключен в не гарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет. Обычно подход по доходности считается наиболее предпочтительным, несмотря на его ограничения, особенно когда типичные продавцы и покупатели ориентируются на коммерческое использование объекта, либо рассматривают его в качестве объекта инвестирования.

Наименование	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Квартира, состоящая из трех жилых комнат, общей площадью 61,3 кв.м по адресу: г. Пенза, ул. Ленина, д.31, кв.25	1 159 350	1 231 248	1 157 384

6.2. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Для окончательного согласования результатов оценки необходимо придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта (с учетом целей оценки). Сумма весовых коэффициентов должна составлять 1 (100%).

Анализируя применимость каждого метода для оценки нашего объекта, мы пришли к следующим выводам:

• Оценка рыночной стоимости на основе затратного подхода отражает затраты на замещение оцениваемого объекта и его реальное техническое и физическое состояние. Расчет стоимости объекта методом затрат не применялся.

• Оценка на основе метода сравнительного анализа продаж базируется на анализе рынка предложений по купле-продаже недвижимости, поэтому реально отражает рыночную стоимость. По мнению оценщика, любой инвестор, покупатель в первую очередь будет опираться на существующие цены, сложившиеся в данном сегменте рынка недвижимости, которые носят публичный характер, подаются статистической обработке и носят более или менее доказательственный характер. Данному подходу присвоен наибольший весовой коэффициент 100% (1,0).

• Доходный подход построен на рыночных показателях. Для него характерна относительность прогноза будущих доходов, которая зависит от предполагаемого уровня финансового менеджмента; достаточно широкий диапазон условности, предполагаемых операционных расходов, их затруднительного прогноза для отдельных объектов в отрыве от общехозяйственных и общепроизводственных затрат, присущих всему имущественному комплексу предприятия в целом. Расчет стоимости объекта доходным подходом не проводился.

Учитывая вышеизложенное, пришли к следующим весовым коэффициентам, отражающим долю каждого метода в определении итоговой стоимости.

Таблица 15– Расчет удельных весовых показателей

№ п/п	Критерии	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
1	Достоверность информации	25	55	20
2	Полнота информации	25	60	15
3	Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца	20	60	20
4	Способность учитывать конъюнктуру рынка	20	60	20
5	Способность учитывать местоположение	20	60	20
6	Объективность применяемых подходов оценки к условиям рынка	15	65	20
7	Сумма баллов (01+02+03+04+05+06)	125	360	115
8	Удельные весовые показатели, %	0,21	0,60	0,19

Таблица 16 – Определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Наименование объекта оценки	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход	Взвешенное значение стоимости
Квартира, состоящая из трех жилых комнат, общей площадью 61,3 кв.м по адресу: г. Пенза, ул. Ленина, д.31, кв.25	1 159 350	1 231 248	1 157 384	1 202 115
Весовой коэффициент	0,210	0,600	0,190	1,00
Итого, руб.	243 464	738 749	219 903	1 202 115

Итоговая величина стоимости объекта оценки есть величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчета стоимости объекта при использовании различных подходов к оценке и методов оценки. Она может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

На основании имеющейся информации, данных, полученных от заказчика, проведения необходимых расчетов и анализа результатов, представленных в виде отчета, администрации Заказчика, можно сделать следующее заключение:

по нашему мнению, рыночная стоимость Объекта оценки: Квартира, состоящая из трех жилых комнат, общей площадью 61,3 кв.м по адресу: г. Пенза, ул. Ленина, д.31, кв.25 по состоянию на 03 августа 2012 года округленно, с учетом НДС составляет:

Наименование	Рыночная стоимость с НДС (18%), руб.	Рыночная стоимость без НДС, руб.
Квартира, состоящая из трех жилых комнат, общей площадью 61,3 кв.м по адресу: г. Пенза, ул. Ленина, д.31, кв.25	1 202 115	1 018 742

Исполнители:

Оценщик, диплом о проф. переподготовке ПП 278286, сертификаты №2021	ФИО