- •Пенза 2012
- •Уважаемый Александр Викторович!
- •Содержание
- •1. Общие сведения 6
- •2. Описание объекта оценки 18
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 26
- •5. Процедура оценки и методы оценки 27
- •6. Итоговое заключение 44
- •7. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества 46
- •8. Используемая терминология 50
- •1. Общие сведения
- •1.1. Основные факты и выводы
- •1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
- •1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
- •1.2. Основание для проведения оценки
- •Независимость и объективность оценки
- •1.3. Задание на оценку недвижимого имущества
- •1.4. Сведения о заказчике
- •1.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах
- •1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
- •1.7. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •1.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет
- •1.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки
- •1.10. Оцениваемые права
- •1.11. Определение оцениваемой стоимости
- •1.12. Анализ наилучшего использования объекта
- •1.13. Процесс оценки
- •2. Описание объекта оценки
- •2.1. Краткая характеристика региона
- •2.3. Локальное местоположение объекта оценки
- •2.4. Характеристика местоположения объекта оценки
- •2.5. Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
- •3. Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
- •3.1. Анализ рынка жилой недвижимости
- •3.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
- •4.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
- •5. Процедура оценки и методы оценки
- •5.1. Оценка затратным подходом
- •5.1.1. Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
- •5.1.2. Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки
- •Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие
- •Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
- •Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности
- •Таким образом, стоимость, определенная с использованием затратного подхода составит: 1159350руб.
- •5.2. Оценка по сравнимым продажам
- •Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила: 1 231 248 руб.
- •5.3. Оценка доходным походом
- •5.3.1. Определение потенциального валового дохода
- •5.3.2. Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей
- •5.3.3. Определение эксплуатационных расходов
- •5.3.4. Определение ставки капитализации
- •5.3.5. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
- •Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет:
- •6. Итоговое заключение
- •6.1. Согласование результатов, полученных при использовании трех подходов к оценке
- •Оценка по затратам
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по доходности
- •6.2. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
- •7. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества
- •7.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки
- •7.2. Определение ставки капитализации
- •7.3. Определение ликвидационной стоимости объекта оценки
- •8. Используемая терминология
- •Литература
- •Акт осмотра объекта оценки
- •Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
- •Фрагменты объекта оценки
- •Приложения
- •Приложение 2. Источники информации для оценки
- •Приложение 3. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
Литература
Абдуллаев Н.А. Колайко Н.А. Оценка стоимости предприятия. - М., 2005г.
Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. – СПб: Гуманистика, 2008.
Верещагин С.А., Сазонов С.Б. Основные средства: бухгалтерский и налоговый учет. Москва 2003.
Волков А.С. Создание рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности. – Москва, Вершина, 2007.
Гражданский кодекс. – М., 2011г.
Грибовский С. В. Оценка доходной недвижимости.- М.,2001г.
Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. – М., 2006г.
Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Москва «Финансы и статистика» 2008г.
Джек Фридман Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. ДЕЛО 1997г.
Земельный кодекс Российской Федерации. – М., 2007г.
Кузин Н.Я. Рыночный подход к оценке недвижимости зданий и сооружений. М., 1998г.
Кузин Н.Я. Управление технической эксплуатацией зданий: Учебное пособие. – Пенза, ПГУАС, 2004.
Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень Ко-Инвест «Индексы цен в строительстве». 2006г. выпуск №54 .
Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)"
Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ "ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)"
Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)
ПРИКАЗ от 20 июля 2007 г. N 254 Об утверждении федерального стандарта оценки "ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)"
ПРИКАЗ от 20 июля 2007 г. N 255 Об утверждении федерального стандарта оценки "ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2)"
ПРИКАЗ от 20 июля 2007 г. N 256 Об утверждении федерального стандарта оценки "ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N 1)"
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные постановлением Правительства РФ от 06.07.2001г. № 519
Стандарты и правила оценочной деятельности НП СМАО с изменениями и дополнениями от 19.10.2011 г.
Тепман Л.Н. Оценка недвижимости: Учебное пособие. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2005.
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998г.
Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. – М., 2005г.
Федотова М.А., Рослов В.Ю., и др. Оценка для целей залога. – Москва, «Финансы и статистика», 2008.
ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам оценочной деятельности» 13 июля 2007 года N 129-ФЗ
ФЗ «О внесении изменений в ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности", ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)" и Кодекс Российской Федерации «Об административных нарушениях» от 2 июля 2005 года N 80-ФЗ (в ред. ФЗ от 31.12.2005 N 200-ФЗ, от 29.12.2006 N 252-ФЗ, от 29.12.2006 N 254-ФЗ, с изм., внесенными ФЗ от 29.12.2006 N 244-ФЗ)
ФЗ «О внесении изменений в ФЗ "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ (в ред. ФЗ от 13.07.2007 N 129-ФЗ)
ФЗ «О внесении изменений и дополнений в ФЗ "ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» ОТ 14 января 2002 года N 143-ФЗ
ФЗ «ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ (в ред. ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ, от 21.03.2002 N 31-ФЗ, от 14.1..2002 N 143-ФЗ, от 10.01.2003 N 15-ФЗ, от 27.02.2003 N 29-ФЗ, от 07.08.2004 N 122-ФЗ, от 05.01.2006 N 7-ФЗ, от 27.07.2006 N 157-ФЗ, от 05.02.2007 N 13-ФЗ, от 13.07.2007 N 129-ФЗ, от 24.07.2007 N 070-ФЗ, №431-ФЗ от 2412.2010 г.)