- •Пенза 2012
- •Уважаемый Александр Викторович!
- •Содержание
- •1. Общие сведения 6
- •2. Описание объекта оценки 18
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 26
- •5. Процедура оценки и методы оценки 27
- •6. Итоговое заключение 44
- •7. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества 46
- •8. Используемая терминология 50
- •1. Общие сведения
- •1.1. Основные факты и выводы
- •1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
- •1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
- •1.2. Основание для проведения оценки
- •Независимость и объективность оценки
- •1.3. Задание на оценку недвижимого имущества
- •1.4. Сведения о заказчике
- •1.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах
- •1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
- •1.7. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •1.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет
- •1.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки
- •1.10. Оцениваемые права
- •1.11. Определение оцениваемой стоимости
- •1.12. Анализ наилучшего использования объекта
- •1.13. Процесс оценки
- •2. Описание объекта оценки
- •2.1. Краткая характеристика региона
- •2.3. Локальное местоположение объекта оценки
- •2.4. Характеристика местоположения объекта оценки
- •2.5. Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
- •3. Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
- •3.1. Анализ рынка жилой недвижимости
- •3.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
- •4.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
- •5. Процедура оценки и методы оценки
- •5.1. Оценка затратным подходом
- •5.1.1. Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
- •5.1.2. Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки
- •Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие
- •Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
- •Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности
- •Таким образом, стоимость, определенная с использованием затратного подхода составит: 1159350руб.
- •5.2. Оценка по сравнимым продажам
- •Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила: 1 231 248 руб.
- •5.3. Оценка доходным походом
- •5.3.1. Определение потенциального валового дохода
- •5.3.2. Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей
- •5.3.3. Определение эксплуатационных расходов
- •5.3.4. Определение ставки капитализации
- •5.3.5. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
- •Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет:
- •6. Итоговое заключение
- •6.1. Согласование результатов, полученных при использовании трех подходов к оценке
- •Оценка по затратам
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по доходности
- •6.2. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
- •7. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества
- •7.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки
- •7.2. Определение ставки капитализации
- •7.3. Определение ликвидационной стоимости объекта оценки
- •8. Используемая терминология
- •Литература
- •Акт осмотра объекта оценки
- •Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
- •Фрагменты объекта оценки
- •Приложения
- •Приложение 2. Источники информации для оценки
- •Приложение 3. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
1.4. Сведения о заказчике
Заказчик оценки |
Иванов Александр Викторович |
Реквизиты Заказчика |
12.07.1981 г.р., паспорт гражданина РФ серии 5603№292744, выдан ОВД Городищенского района Пензенской области 27.10.2003, зарегистрированный по адресу: Пензенская область, Городищенский район, г. Городище, ул.Мира, д.17 |
1.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах
Сведения об Исполнителе |
|
Полное наименование |
ФГБОУ ВПО Пензенский государственный университет архитектуры и строительства (ПГУАС) |
Организационно-правовая форма |
Государственное образовательное учреждение |
Адрес юридический и местонахождения |
440008, г. Пенза ул. Титова, 28 |
ОГРН |
1025801202624 |
Членство в Сообществе оценочных компаний |
Некоммерческое партнерство «Сообщество оценочных компаний» (СМАО) Свидетельство №707 от 23 января 2006 г. |
Страхование ответственности |
Страховая компания «Альфастрахование» Страховой полис № 60915/776/00043/1. Лимит ответственности 3 000 000 руб. |
Сведения об Оценщике |
|
ФИО |
ФИО |
Сведения об Оценщике |
Паспорт гражданина РФ 5601 №458775, выдан ОВД Ленинского р-на г.Пензы, 29.11.2001 г., зарегистрированный по адресу: г.Пенза, ул.Шевченко, 2-14 |
Информация о членстве в саморегулируемой организации |
Свидетельство о членстве в Некоммерческом партнерстве «Сообщество специалистов - оценщиков» №132 от 04.05 2007 г. |
Сведения о получении профессионального образования в области оценочной деятельности |
Диплом государственного образца о профессиональной переподготовке ПП№278286 рег. №1424 НОУ ДПО «Международная академия оценки и консалтинга» (г. Москва) на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости предприятия (бизнеса) |
Сведения о повышении квалификации |
Свидетельство о повышении квалификации № 0465 по программе «Оценочная деятельность», выдано 4 декабря 2009г. НОУ ВПО «Московская финансово-промышленная академия» |
Стаж работы в оценочной деятельности |
14 лет |
Сведения о страховании гражданской ответственности |
Страховая компания ОАО «Альфастрахование» Страховой полис № № 60925/776/00058/1 Лимит ответственности 5 000 000 руб. Срок действия полиса с 27 сентября 2011 г. по 26 сентября 2012 г. |
1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
№ |
Используемая информация |
Источник получения |
1 |
Анализ рынка жилой недвижимости |
Собственные базы данных Журнал «Рынок недвижимости» Интернет-ресурсы: http://bazarpnz.ru/ и др. Информация агентств недвижимости |
2 |
Информация по объектам-аналогам, использованным при проведении оценки |
|
3 |
Информация используемых Оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, наличие или отсутствие обременений и др. |
|
4 |
Описание расположения объекта оценки |
Собственные данные, карта iMap, www.penza.ru |
Документы, предоставленные заказчиком оценки или третьими лицами, должны быть подписаны уполномоченным на это лицом и заверены в установленном порядке (заказчиком оценки; лицом, выпустившим документ, или нотариально). В таком случае она считается достоверной, если у Оценщика нет основания считать иное.
Оценщик проводит анализ полученной информации на предмет ее полноты и достаточности для определения стоимости объекта оценки.
При необходимости Оценщик направляет новые запросы с целью получить дополнительные комментарии и пояснения относительно состава предоставленных документов и содержащейся в них информации об объекте оценки.
1. Так как при проведении сделок с недвижимым имуществом права на него признаются только при условии их государственной регистрации, оценка недвижимости проводится на основании документов, свидетельствующих о государственной регистрации прав на нее (свидетельства о государственной регистрации прав, договоры с отметкой о государственной регистрации, выписка из единого государственного реестра прав и др.).
2. Оценка объектов недвижимости, сделки с которыми возможны без регистрации прав на земельный участок (например, квартир и встроенных нежилых помещений), осуществляется, исходя из сложившихся условий оборота таких объектов.
3. Оценка недвижимости с неоформленными правами на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника Улучшений в отношении земельного участка.
4. В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц, ограничений в использовании и обременений в отношении объекта оценки, его стоимость определяется Оценщиком, исходя из предположения об отсутствии таковых, если в задании на оценку не указано иное. Это же правило действует в отношении экологического загрязнения земельного участка.
Исходные данные о ценах, использованные при подготовке настоящего ОТЧЕТА, были получены из надежных источников и считаются достоверными.