- •Пенза 2012
- •Уважаемый Александр Викторович!
- •Содержание
- •1. Общие сведения 6
- •2. Описание объекта оценки 18
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 26
- •5. Процедура оценки и методы оценки 27
- •6. Итоговое заключение 44
- •7. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества 46
- •8. Используемая терминология 50
- •1. Общие сведения
- •1.1. Основные факты и выводы
- •1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
- •1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
- •1.2. Основание для проведения оценки
- •Независимость и объективность оценки
- •1.3. Задание на оценку недвижимого имущества
- •1.4. Сведения о заказчике
- •1.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах
- •1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
- •1.7. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •1.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет
- •1.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки
- •1.10. Оцениваемые права
- •1.11. Определение оцениваемой стоимости
- •1.12. Анализ наилучшего использования объекта
- •1.13. Процесс оценки
- •2. Описание объекта оценки
- •2.1. Краткая характеристика региона
- •2.3. Локальное местоположение объекта оценки
- •2.4. Характеристика местоположения объекта оценки
- •2.5. Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
- •3. Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
- •3.1. Анализ рынка жилой недвижимости
- •3.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
- •4.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
- •5. Процедура оценки и методы оценки
- •5.1. Оценка затратным подходом
- •5.1.1. Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
- •5.1.2. Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки
- •Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие
- •Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
- •Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности
- •Таким образом, стоимость, определенная с использованием затратного подхода составит: 1159350руб.
- •5.2. Оценка по сравнимым продажам
- •Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила: 1 231 248 руб.
- •5.3. Оценка доходным походом
- •5.3.1. Определение потенциального валового дохода
- •5.3.2. Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей
- •5.3.3. Определение эксплуатационных расходов
- •5.3.4. Определение ставки капитализации
- •5.3.5. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
- •Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет:
- •6. Итоговое заключение
- •6.1. Согласование результатов, полученных при использовании трех подходов к оценке
- •Оценка по затратам
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по доходности
- •6.2. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
- •7. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества
- •7.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки
- •7.2. Определение ставки капитализации
- •7.3. Определение ликвидационной стоимости объекта оценки
- •8. Используемая терминология
- •Литература
- •Акт осмотра объекта оценки
- •Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
- •Фрагменты объекта оценки
- •Приложения
- •Приложение 2. Источники информации для оценки
- •Приложение 3. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
Акт осмотра объекта оценки
Оценщики Пензенского государственного университета архитектуры и строительства, ФИО, в присутствии собственника произвели осмотр технического состояния объекта - Квартира, состоящая из трех жилых комнат, общей площадью 61,3 кв.м по адресу: г. Пенза, ул. Ленина, д.31, кв.25. Осмотр произведен по состоянию на 03.08.2012 г.
Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
Основные параметры объекта оценки |
||||||
|
Показатель |
Описание или характеристика показателя |
||||
|
|
Тип здания |
Многоквартирный жилой дом,2-этажный, стены кирпичные |
||||
|
|
Техническое обеспечение здания |
Водопровод, канализация, центральное отопление, электроосвещение, газ, мусоропровод, лифт, центральное горячее водоснабжение |
||||
|
|
Дополнительная, существенная информация |
Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается (нет информации) |
||||
|
|
Этаж расположения |
8 |
||||
|
|
Площадь оцениваемая, м2 |
61,3 |
||||
|
|
Строительный объем, м3 |
153,25 |
||||
|
|
Количество жилых комнат |
3 |
||||
|
|
Санузел |
раздельный |
||||
|
|
Вспомогательные и подсобные помещения |
Коридор, кухня |
||||
|
|
Слаботочное обеспечение |
Нет |
||||
|
|
Дополнительные системы безопасности |
Металлическая дверь с домофоном на входе в подъезд. |
||||
|
|
Размер общей и жилой площади, площади кухни |
61,3/38,7/8,2 |
||||
|
|
Наличие (либо отсутствие) балкона и/или лоджии их количество наличие/отсутствие остекления |
2 лоджии без остекления |
||||
|
|
Высота потолков, м |
2,50 |
||||
|
|
Состояние квартиры |
Удовлетворительное |
||||
|
|
Информация о виде из окна |
Во двор |
||||
|
|
Данные о соответствии планировки квартиры поэтажному плану, выданному органами технического учета и инвентаризации (БТИ), а в случаях выявления перепланировки и/или переоборудования указать на поэтажном плане, в чем она выражается, и стоимость приведения квартиры в соответствие с планом БТИ и дать экспертное заключение о возможности/невозможности регистрации перепланировки и/или переоборудования в соответствии с требованиями действующего законодательства |
Не производилась |
||||
|
|
Данные о подключении квартиры к системе электро-, газоснабжения, холодному и горячему водоснабжению, канализации, а также о наличии/отсутствии соответствующего оборудования |
При визуальном осмотре оценщик лично убедился в том, что объект оценки подключен к системам электроснабжения, холодному и горячему водоснабжению, канализации. В комнатах установлены приборы системы отопления. |
||||
|
|
Разрешенное и текущее использование квартиры |
Жилое |
||||
|
|
Наличие подземных этажей парковки |
Отсутствует Отсутствует |
||||
|
|
Год постройки дома |
2005 |
||||
|
|
Материал стен дома |
кирпич |
||||
|
|
Характеристика (вид) перекрытий |
ж/б |
||||
|
|
Мнение Оценщика о необходимости/отсутствии необходимости в ремонтных работах квартиры с обоснованием данного мнения |
Ремонт не требуется |
||||
|
|
Если Объект оценки находится в домах, построенных до 1970 года - Техническая таблица осмотра здания с выводами об отсутствии/наличии существенных дефектов конструктивных элементов и инженерного оборудования, которые могут привести впоследствии к аварийности дома и/или признанию его ветхим, а также о возможности проведения капитального ремонта с отселением жильцов. |
- |
||||
|
|
Данные о состоянии подъезда |
Отличное |
||||
|
|
Данные о внешнем виде фасада дома |
Отличное |
||||
|
|
Данные о физическом износе дома в процентах, указав ссылку на источник информации, либо экспертный расчет процента износа. |
Отличное (физический износ, согласно данным тех паспорта 5% по состоянию на 2005 г.) |
||||
|
|
Расстояние до остановки общественного транспорта |
100 м |
||||
|
|
Качество обустройства двора (наличие зеленых насаждений, наличие детских площадок, наличие парковки (охраняемой/стихийной) для автомобилей, наличие расположенных рядом объектов, снижающих/повышающих привлекательность конкретного двора и района в целом) |
Собственный двор. Озеленение, детской площадки нет. |
||||
Характеристика технического состояния строительных конструкций |
|
|||||
Фундамент |
ж/б сваи и блоки |
состояние отличное |
|
|||
Стены |
кирпичные |
состояние отличное |
|
|||
Перегородки |
ж/б панели |
состояние отличное |
|
|||
Перекрытия |
ж/б |
состояние отличное |
|
|||
Кровля |
Совмещенная рулонная |
состояние отличное |
|
|||
Полы |
линолеум, плитка |
состояние отличное |
|
|||
Проемы оконные |
деревянные |
состояние отличное |
|
|||
Двери |
Деревянные |
состояние отличное |
|
|||
Внутренняя отделка |
повышенная |
состояние отличное |
|
|||
Качество строительства |
отличное |
состояние отличное |
|
|||
Привлекательность /внешний вид |
внешне привлекательная квартира |
состояние отличное |
|
|||
Требуемый ремонт |
|
Не требуется |
|
|||
Системы инженерного обеспечения |
|
|||||
Водопровод |
Есть |
состояние отличное |
|
|||
Канализационная сеть |
Есть |
состояние отличное |
|
|||
Газ |
Есть |
состояние отличное |
|
|||
Система отопления и охлаждения |
Центральное |
состояние отличное |
|
|||
Электросети |
Есть |
состояние отличное |
|
|||
Горячее водоснабжение |
Есть |
состояние отличное |
|
|||
Лифт |
Есть |
Есть |
|
|||
Домофон |
Есть |
Есть |
|
|||
Телефон, радио |
Нет |
Нет |
|
|||