- •Пенза 2012
- •Уважаемый Александр Викторович!
- •Содержание
- •1. Общие сведения 6
- •2. Описание объекта оценки 18
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 26
- •5. Процедура оценки и методы оценки 27
- •6. Итоговое заключение 44
- •7. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества 46
- •8. Используемая терминология 50
- •1. Общие сведения
- •1.1. Основные факты и выводы
- •1.1.1. Общая информация, идентифицирующая объект оценки
- •1.1.2. Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
- •1.2. Основание для проведения оценки
- •Независимость и объективность оценки
- •1.3. Задание на оценку недвижимого имущества
- •1.4. Сведения о заказчике
- •1.5. Сведения об оценщике и о привлекаемых к работе специалистах
- •1.6. Перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения
- •1.7. Сделанные допущения и ограничивающие условия
- •1.8. Стандарты и правила в соответствии, с которыми подготовлен отчет
- •1.9. Цель и предполагаемое использование результатов оценки
- •1.10. Оцениваемые права
- •1.11. Определение оцениваемой стоимости
- •1.12. Анализ наилучшего использования объекта
- •1.13. Процесс оценки
- •2. Описание объекта оценки
- •2.1. Краткая характеристика региона
- •2.3. Локальное местоположение объекта оценки
- •2.4. Характеристика местоположения объекта оценки
- •2.5. Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
- •3. Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов
- •3.1. Анализ рынка жилой недвижимости
- •3.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки
- •4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
- •4.2. Анализ наилучшего использования земельного участка с улучшениями
- •5. Процедура оценки и методы оценки
- •5.1. Оценка затратным подходом
- •5.1.1. Определение полной стоимости воспроизводства объекта оценки
- •5.1.2. Оценка стоимости износа компонентов объекта оценки
- •Метод 1. Разбивка на микро и макроэкономические составляющие
- •Метод 2. Расчет на основе загрузки производственных мощностей
- •Метод 3. Расчет на основе инвестиционной привлекательности
- •Таким образом, стоимость, определенная с использованием затратного подхода составит: 1159350руб.
- •5.2. Оценка по сравнимым продажам
- •Таким образом, стоимость объекта, рассчитанная методом сравнимых продаж, составила: 1 231 248 руб.
- •5.3. Оценка доходным походом
- •5.3.1. Определение потенциального валового дохода
- •5.3.2. Определение величины потерь от недозагрузки и неплатежей
- •5.3.3. Определение эксплуатационных расходов
- •5.3.4. Определение ставки капитализации
- •5.3.5. Окончательный расчет рыночной стоимости по методу прямой капитализации
- •Стоимость объекта оценки, полученная доходным подходом, составляет:
- •6. Итоговое заключение
- •6.1. Согласование результатов, полученных при использовании трех подходов к оценке
- •Оценка по затратам
- •Оценка методом сравнимых продаж
- •Оценка по доходности
- •6.2. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки
- •7. Расчёт ликвидационной стоимости и затрат на реализацию имущества
- •7.1. Порядок расчета ликвидационной стоимости объекта оценки
- •7.2. Определение ставки капитализации
- •7.3. Определение ликвидационной стоимости объекта оценки
- •8. Используемая терминология
- •Литература
- •Акт осмотра объекта оценки
- •Основные параметры объекта и оценка технического состояния здания
- •Фрагменты объекта оценки
- •Приложения
- •Приложение 2. Источники информации для оценки
- •Приложение 3. Копии документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
3.2. Определение факторов, влияющих на изменение рыночной стоимости и ликвидности объекта оценки
На стоимость и ликвидность объекта оценки оказывают влияние макроэкономические и микроэкономические факторы. Среди факторов, влияющих на стоимость квартир в жилых домах, можно выделить следующие:
количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир и именно в этой части города;
объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);
престижность района;
экологическая обстановка в районе;
транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
социальная однородность дома;
фактор ограничения времени продажи;
характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);
юридическая «чистота» объекта и т.п.
Учитывая вышеизложенное, и тот факт, что типичный срок экспозиции для объектов жилой недвижимости составляет 1-6 месяца (для коммерческой недвижимости срок экспозиции составляет 1-1,5 года), Оценщик пришел к выводу, что данный объект оценки, является ликвидным.
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Недвижимость – это имущество, которое можно использовать несколькими способами. Каждому способу использования объекта недвижимости будет соответствовать своя стоимость. Следовательно, перед оценкой недвижимости следует выбрать один самый наилучший и наиболее эффективный способ ее использования.
Наилучшее и наиболее эффективное использование – это наиболее вероятное, разумное использование свободной земли или улучшенной собственности, законодательно разрешенной, физически возможной, финансово целесообразной и максимально продуктивной. Наилучшее и наиболее эффективное использование предполагает, что с выгодами собственника эти действия принесут и пользу обществу.
Чтобы дать ответ о дальнейшем использовании улучшений на земельном участке и определить степень наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, необходимо рассмотреть земельный участок как свободный и земельный участок с имеющимися улучшениями.
4.1. Анализ наилучшего использования земельного участка как свободного
Анализ предполагает, что участок земли является незастроенным или может быть освобожден путем сноса имеющегося здания. Оценка земельного участка, в этом случае, имеет смысл для применения затратного метода. В нашем случае земельный участок имеет достаточно большие размеры для эффективного строительства. Рельеф участка неровный, форма участка неправильная, геология, физико-механические характеристики грунта позволяют возводить на нем капитальные здания. К земельному участку подходят необходимые инженерные коммуникации. Физические характеристики земельного участка позволяют использовать его без существенных ограничений.
Очевидно, следует рассмотреть возможный вариант использования земельного участка, при котором доход от его эксплуатации превысит величину необходимых инвестиций и эксплуатационных расходов. Учитывая сложившуюся архитектуру в ближайших окрестностей и плотную застройку в данной черте города, можно сделать вывод о том, что наиболее перспективным будет использование земельного участка под объектом по назначению близкого к рассматриваемому. Чтобы построить новые здания, существующие необходимо снести, что экономически нецелесообразно. Поэтому использование земельного участка, как свободного, не имеет смысла.