3. Анализ рынка объекта оценки и ценообразующих факторов

3.1. Анализ рынка жилой недвижимости

Анализ рынка жилых помещений выполнен с целью определения общего состояния по спросу и предложению, подобного рода недвижимость. Поэтому весьма полезно знать общую картину по рынку недвижимости.

Все жилые помещения условно можно подразделить на следующие группы:

• Элитное жилье. К данному типу относятся крупные жилые комплексы, в центре города. Часть вновь построенных площадей строительные предприятия (инвесторы) сдают в аренду или субаренду. Сделки по продаже таких объектов редки и о них очень мало информации. Стоимость квадратного метра жилья в таких домах 55000-65000рублей.

• Обычное жилье, приобретаемое в результате купли-продажи у рядовых строительных фирм, которые строят чаще всего на окраинах города. Именно с этим типом недвижимости совершается больше всего сделок. В период строительства можно приобрести жилье по цене 30000-55000 руб.

• Вторичное жилье. Наиболее развитой рынок недвижимости по жилью, которое длительное время находилось в эксплуатации. Стоимость квадратного метра колеблется в широких пределах. На нем работает сеть риэлтерских фирм.

Также выполнен анализ цен предложений квартир на вторичном рынке с отделкой в г.Пенза и определен уровень средних цен на 1 кв.м за последний месяц.

В обзор включены стоимость новостроек и квартир вторичного рынка, а также цены на дома, земельные участки, офисы, торговые площади, гаражи. Произведен расчет средней стоимости аренды однокомнатных и двухкомнатных квартир, офисов и торговых площадей (http://www.rosrealt.ru/Penza/cena).

Недвижимость, тип сделки	Средняя цена на недвижимость в Пензе в июле	Изменение цены на недвижимость в Пензе за месяц	Изменение цены на недвижимость в Пензе с начала 2012 г.	Изменение цены на недвижимость за год	Количество объявлений в июле
ПРОДАЖА
Квартиры	42 209 руб. за кв.м.	-2.58%	+12.65%	+24.68%	370
- Вторичный рынок	42 542 руб. за кв.м.	-2.86%	+13.71%	+26.06%	350
- Новостройки	32 097 руб. за кв.м.	0%	-17.73%	-9.23%	3
Дома	3 497 265 руб.	-1.87%	+33.89%	+31.22%	110
Земля	441 802 руб. за сотку	-6.39%	+227.37%	+223.6%	100
АРЕНДА
1 комнатные квартиры	10 000 руб. в месяц	+1.01%	+4.17%	+31.91%	10
2 комнатные квартиры	12 813 руб. в месяц	+29.2%	+58.91%	+103.38%	8

Доминирующие место на вторичном рынке жилой недвижимости по количеству предлагаемых к продаже квартир занимают одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, наименьшее количество – пятикомнатных квартир и ½ части дома.

На ценообразование влияет в первую очередь место расположения жилого дома в черте населенного пункта (центр, спальный район, промышленная зона, окраина), затем конструктивные элементы, из которых построено здание (кирпич или железобетонные панели). Важное значение имеет этажность, планировка дома (раздельные или проходные комнаты, высота потолков, совмещенный или раздельный сантехнический узел). Внутренняя отделка помещений в ценообразовании принимает пассивное участие, т.к. у каждого покупателя свой вкус и требования к качеству отделки внутренних интерьеров. Во внимание, как правило, берется наличие металлической двери, пластиковый стеклопакет, отопительные радиаторы (чугун или сталь), водопроводные трубы (металлические или пластик), телефон. Евроремонт из сложившейся практики оценивается в сумму 20-30% от вложенных в него денежных средств.