1 Ст. 3 фз «о землеустройстве» от 18.06.2001 г. №78-фз.

пользования земель с учетом особенностей землеустроительного объекта. Проекты составляются при участии заинтересованных землевладельцев и землепользователей и после утверждения уполномоченными государственными органами переносятся на натуру (местность) с обозначением границ земельных участков и полей севооборотов межевыми знаками установленного образца.

Государственные органы принимают решение (постановление) об утверждении проекта, которое становится правовым основанием для выполнения последующих стадий землеустроительного процесса.

Под землеустроительным процессом понимается общий порядок выполнения отдельных землеустроительных действий. Он состоит из следующих взаимосвязанных и последовательных стадий:

• возбуждение ходатайства о проведении землеустроительного действия;

• подготовительные работы к составлению проекта землеустройства;

• составление проекта землеустройства;

• рассмотрение проектной документации;

• утверждение проекта;

• перенесение проекта на натуру (местность);

• оформление и выдача землеустроительных материалов и документов;

• осуществление авторского надзора за выполнением проекта землеустройства собственниками земли, землевладельцами, землепользователями и арендаторами.

Перенесение проекта в натуру производится при участии представителей землевладельцев и землепользователей, которым перенесенные и закрепленные на местности границы показываются и сдаются в натуре. Выполненная работа оформляется актом установленного образца с приложением рабочего чертежа перенесенных границ. На основании утвержденных и перенесенных в натуру проектов землеустройства собственникам и землепользователям выдаются государственные акты (свидетельства) на право собственности и право пользования землей или вносятся изменения в ранее выданные акты. Выдается также проектная докумен­тация и другие материалы. Установленная граница территории является обяза­тельной для всех землевладельцев и землепользователей, а также других заинте­ресованных физических и юридических лиц.

Землеустройство проводится по решению федеральных органов государствен­ной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления на основании договоров о проведении землеустройства либо судебных решений.

При проведении землеустройства осуществляют:

1. Изучение состояния земель в целях получения информации об их количе­ственном и качественном состоянии, включая геодезические и картографические работы; почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания; оценку качества и инвентаризацию земель.

2. Геодезические и картографические работы, материалы которых являются основой для проведения почвенных, геоботанических и других обследований и изыс­каний, инвентаризации земель, оценки их качества, планирования и рационального использования, территориального и внутрихозяйственного землеустройства.

3. Почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания в целях полу­чения информации о состоянии земель, в том числе почвы, а также для выявле­ния земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболочиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, зара­жению и другим негативным воздействиям.

1. Оценку качества земель с целью получения информации о свойствах земли как средства производства в сельском хозяйстве. Оценка качества земель, являю­щихся исконной средой обитания коренных малочисленных народов Севера, Си­бири и Дальнего Востока РФ, проводится для установления продуктивности оленьих пастбищ и наличия биологических ресурсов, необходимых для обеспече­ния традиционного образа жизни коренных малочисленных народов.

4. Инвентаризацию земель для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ (без закрепления на местности), выявления неиспользуемых, используемых нерационально или не по целевому назначению и не в соответствии с разрешенным использованием земельных участков, других характеристик земель.

Инвентаризация земель может проводиться на территориях субъектов РФ, на территориях муниципальных и других административно-территориальных обра­зований, на землях отдельных категорий, в зонах, где существует угроза возник­новения процессов, негативно воздействующих на состояние земель, в отноше­нии групп земельных участков или на отдельных участках.

6. Планирование и организацию рационального использования, земель и их охраны в целях совершенствования распределения земель в соответствии с перспективами развития экономики, улучшения организации территорий и определения иных направлений рационального использования земель РФ, субъектов РФ и муниципальных образований, включают:

• разработку предложений о рациональном использовании земель и их охране;

• природно-сельскохозяйственное районирование земель;

• определение земель, в границах которых гражданам и юридическим лицам могут быть предоставлены земельные участки;

• определение земель, которые могут быть включены в специальные земель­ные фонды;

• определение земель, отнесенных к категориям и видам, установленным за­конодательством РФ.

Все вышеназванные работы проводятся и оформляются в соответствии с градостроительной документацией.

7. Территориальное землеустройство предполагает выполнение следующих видов работ:

А. Образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства в случаях:

• изменения границ объектов землеустройства, в том числе в целях устранения недостатков в их расположении (чересполосицы, вклинивания, вкрапливания, дальноземелья, изломанности и неудобств в использовании);

• восстановления границ объектов землеустройства;

• предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам;

• изъятия, в том числе путем выкупа земельных участков;

• совершения сделок с земельными участками;

• в иных случаях перераспределения земель.

Указанная деятельность осуществляется на основе данных Государственно­го земельного кадастра, Государственного градостроительного кадастра, земле­устроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

При образовании новых и упорядочении существующих объектов землеуст­ройства определяются:

• порядок проведения территориального землеустройства (определяется Пра­вительством Российской Федерации);

• местоположение границ объектов землеустройства, в том числе границ ча­стей объектов ограниченного использования;

• варианты использования земель с учетом размеров земельного участка, це­левого назначения, разрешенного использования земель и расположенных на них объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

• площади объектов землеустройства и/или ограниченных в использовании частей объектов землеустройства;

• иные характеристики земель.

Отвод земель — это обособление данного участка от всех других, в результате чего определяются конкретные границы объектов землевладения и землепользо­вания.

Б. Межевание объектов землеустройства — работа по установлению на мест­ности границ муниципальных и других административно-территориальных образований, границ земельных участков с закреплением их межевыми знаками, определению их координат и изготовлению карты (плана) объекта землеустрой­ства.

Осуществляется межевание на основе сведений Государственного земельного кадастра, землеустроительной, градостроительной и иной связанной с использованием, охраной и перераспределением земель документации.

При развитии нормативного и методического обеспечения межевания обязательно должны нормироваться:

• минимальная площадь земельного участка;

• минимальный линейный размер земельного участка (ширина);

• предельная величина отношения глубины земельного участка к его ширине;

• требования к форме земельного участка, наличию тупых и острых углов, ха­рактеру линии границы (прямая, кривая, ломаная);

• фетишизация забора как основания для начертания границы.

Одним из недостатков существующей практики межевания является форми­рование границы земельного участка по границе фактического землепользования, различимой в натуре в виде забора или иного ограждения, либо по границе некогда выданного землеотвода, закрепленной в соответствующих архивных документах, или выделение участков «по обрезу фундамента здания». В этих случаях навечно закрепляются все планировочные дефекты земельного участка, сложившегося в результате беспорядочного землепользования. Более того, эти дефекты навязываются соседнему объекту, поскольку граница участка — это всегда граница между участками.

Статистика свидетельствует, что в Санкт-Петербурге (лидере земельной при­ватизации) в частную собственность выкуплено около 3 тыс. земельных участков. Но лишь 10% из них имеют официально оформленную границу. Для установления границ земельных участков существующих объектов недвижимости, а также выделения в кварталах существующей застройки земельных участков для вновь создаваемых объектов недвижимости проводят межевание.

С учетом важности оформления границ земельного участка в России присту­пили к созданию структурированной системы межевания земель. Начинается эта работа в Петербурге и Ленинградской области.

8. Внутрихозяйственное землеустройство — осуществляется в целях органи­зации рационального использования и охраны сельскохозяйственных земель, а также земель, используемых общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока и лицами, относящимися к этим народам, для обеспечения их традиционного образа жизни.

При проведении внутрихозяйственного землеустройства выполняется разра­ботка мероприятий по улучшению сельскохозяйственных угодий, освоению новых земель, восстановлению и консервации земель, рекультивации нарушен­ных земель, защите земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вто­ричного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и дру­гих негативных воздействий.

Землеустроительная документация — это документы, полученные в результа­те проведения землеустройства:

• генеральная схема землеустройства территории РФ;

• схемы землеустройства территорий субъектов РФ;

• схемы землеустройства муниципальных и других административно-терри­ториальных образований;

• схемы использования и охраны земель;

• проекты территориального землеустройства;

• материалы межевания объектов землеустройства;

• карты (планы) объектов землеустройства;

• проекты внутрихозяйственного землеустройства;

• проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и хи­мическими веществами, заражения и других негативных воздействий;

• материалы геодезических и картографических работ, почвенных, геоботани­ческих и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвен­таризации земель;

• тематические карты и атласы состояния и использования земель.

Другие виды землеустроительной документации могут устанавливаться феде­ральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также за­конами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Состав, содержание и правила оформления каждого вида землеустроительной документации регламентируются техническими условиями и требованиями про­ведения землеустройства, которые разрабатываются на основании нормативных правовых актов и являются обязательными для исполнения при проведении землеустройства и осуществлении государственной экспертизы землеустроительной документации.

9. Карта (план) объекта землеустройства — документ, отображающий в графической форме местоположение, размер, границы объекта землеустройства, границы ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей. Карты (планы) объектов землеустройства составляются при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства с использованием сведений Государ­ственного земельного кадастра, имеющегося картографического материала, мате­риалов дистанционного зондирования, а также по данным измерений, полученных при съемке объекта землеустройства на местности или при его межевании. Используются карты объекта землеустройства при нанесении его границ на соответствующую дежурную кадастровую карту (план).

Для отображения характеристик состояния и использования земель, данных зо­нирования и природно-сельскохозяйственного районирования земель, определе­ния мероприятий по организации рационального использования земель и их охра­ны составляются тематические карты и атласы состояния и использования земель.

Вся землеустроительная документация по каждому объекту землеустройства и другие касающиеся такого объекта материалы представляют землеустроитель­ное дело, которое формируется и хранится в порядке, установленном норматив­ными правовыми актами РФ.

В результате обработки, учета, хранения и распространения документированной информации о проведении землеустройства формируется Государственный фонд данных. Порядок его создания, ведения и использования определяется Правительством РФ. Землеустроительная документация, включенная в Государственный фонд данных, является федеральной собственностью и не подлежит приватизации. Граждане и юридические лица, осуществляющие проведение землеустройства, обязаны бесплатно передать экземпляр подготовленной ими документации в Государственный фонд данных.

Законом «О землеустройстве» определены полномочия РФ в области регулирования проведения землеустройства:

• установление порядка проведения землеустройства; с

• координация деятельности федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления при проведении землеустройства;

• проведение землеустройства на землях, находящихся в федеральной соб­ственности;

• принятие нормативных правовых актов о землеустройстве;

• установление порядка государственной экспертизы землеустроительной до­кументации;

• организация и осуществление контроля за проведением землеустройства;

• разработка, согласование и реализация генеральной схемы землеустройства территории Российской Федерации;

• управление государственным фондом данных, полученных в результате про­ведения землеустройства;

• другие установленные федеральными законами полномочия РФ в области регулирования проведения землеустройства.

Систему наблюдения за состоянием земель принято называть государствен­ным мониторингом земель, объектами которого являются все без исключения земли РФ.¹ Государственный мониторинг, в зависимости от целей наблюдения и наблюдаемой территории, может проводиться на федеральном, региональном и локальном уровнях.

К основным задачам государственного мониторинга земель относятся:

• своевременное выявление изменений состояния земель, их оценка, прогноз и выработка рекомендаций о предупреждении и устранении последствий негативных процессов;

• информационное обеспечение ведения Государственного земельного када­стра и государственного земельного контроля за использованием и охраной земель, а также иных функций государственного и муниципального управ­ления земельными ресурсами;

• обеспечение граждан РФ информацией о состоянии окружающей среды.

Порядок осуществления государственного мониторинга земель устанавливает Правительство РФ.

Очевидно, что центральное место на рынке недвижимости и в системе суще­ствующих объектов недвижимости принадлежит земле (земельным участкам). В связи с этим, рассматривая свойства какого-либо объекта, следует помнить о необходимости определения частных признаков земельного участка, на кото­ром находится данный объект недвижимости.

Выводы

1. Для понимания существа дисциплины «Экономика недвижимости» необходимо знать такие основополагающие термины, как объект недвижимости, основные фонды, предприятие как имущественный комплекс, земельный уча­сток. При этом необходимо отличать связанные с ними, но отличные по смысловому содержанию понятия, в частности недвижимость, недвижимое имущество, бизнес, земля и др.

2. В результате изучения вышеизложенного можно прийти к пониманию, что объекты недвижимости:

• имеют свои особенности по сравнению с другими материальными объектами;

• характеризуются как родовыми, так и частными признаками; ^г

¹ Статья 67 ЗК РФ.

на рынке недвижимости проявляют свою сущность в двух аспектах — как благо и как источник дохода;

• имеют жизненный цикл, представляющий последовательность процессов существования объекта, каждой стадии которого присущ ряд этапов, мероприятий, действий;

• могут иметь различные классификации согласно их целевому назначению.

3. Объекты недвижимости на протяжении всего многостадийного жизненного цикла своего существования проявляют свои родовые и разнообразные частные признаки в зависимости от назначения: как источники дохода или блага. В связи с этим объекты недвижимости находятся в центре переплетения экономических процессов, частных и государственных интересов, различных законов, норм, стандартов и т. д., действующих на рынке недвижимости.

4. С учетом сложности и разнородности состава предприятия как имущественного комплекса данный объект недвижимости и сделки с ним (приватизация, продажа, залог) выделены законодательством в отдельный вид.

5. Все действующие в настоящее время классификации объектов недвижимо­сти основаны на:

• историческом подходе к становлению рынка недвижимости в России;

• логике объединения объектов недвижимости в группы в реально суще­ствующих условиях;

• новейших тенденциях развития рынка недвижимости и его отдельных секторов.

6. Наиболее распространенными формами управления многоквартирным домом являются ЖСК и ТСЖ, объектом уставной деятельности которых является общее имущество. В рамках своей деятельности они выполняют уставные обязанности, носящие некоммерческий характер, и соответственно их деятельность не подлежит налогообложению на прибыль и НДС.

7. В экономической системе рынка недвижимости земля занимает ключевое место в силу уникальности как природного объекта и объекта недвижимости (в том числе многофункционального назначения) и специфики складывающих­ся правовых и общественных отношений в этой области.

8. Благодаря делению земель на то или иное направление использование зе­мельного участка является относительно стабильным законодательством. Законодатель уделяет особое внимание вопросу принадлежности земель к той или иной категории и требует указания ее в актах органов исполни­тельной власти и органов местного самоуправления о предоставлении земель­ных участков, например в постановлениях глав районных администраций.

Задания

1. Объясните, в каких случаях леса и многолетние насаждения как объекты недвижимости являются благом и источником дохода.

2. Выясните, какой государственный орган или орган местного самоуправле­ния выступает от лица собственника при приватизации предприятий как особых объектов недвижимости в вашем регионе. Какова правовая основа деятельности такого органа? 3. Приведите примеры постановки задач землеустройства в области промыш­ленности.