2 По местоположению объект относится к классу а; по типу и техническому уровню здания — к в; интегральный класс объекта — с.

Таблица 2.4 Классификация офисных помещений

офисного рынка по трем показателям: местоположению, типу и техническому уровню здания, уровню управляющей компании и предоставляемого сервиса.¹

Присвоенные классы могут со временем меняться, так как может быть произ­ведена модернизация.

Сегодня более 80% офисных помещений Петербурга предлагается в аренду и только 20% — на продажу. Рынок купли офисных зданий, в отличие от аренды, крайне непрозрачен. Большая часть сделок реализуется без посредников. При этом основную массу на вторичном рынке составляют инвестиционные приобре­тения. Известность получают только сделки, осуществляемые крупными россий­скими или иностранными компаниями.

Большинство сделок по купле-продаже офисов реализуются не путем покупки объекта недвижимости, а путем покупки юридического лица, на которое оформ­лено здание. Это делается с целью снижения налогов, но это легитимная схема. Юридическое лицо, на которое продавец переписывает это здание, не отяжелено никакими другими обязательствами. Таким образом, сделка представляет из себя покупку 100% акций компании.

' Цели этой классификации — информационные, так как она не является рекомендаци­ей и не имеет отношения к мнениям собственников здания (http://msk.becar.ru).

По статистике, около 70% отечественных организаций предпочитают офис клас­са С. Это компании, напрямую не общающиеся с клиентами.

Среди факторов привлекательности офисных центров, созданных вблизи про­мышленных предприятий либо на их территории (класс D), следует выделить:

1) положительные моменты:

• низкие арендные ставки, возможность организации собственного произ­водства на территории соседнего предприятия;

• возможность использования складских помещений завода;

• близость офиса к собственному производству, складу, гаражу.

2) отрицательные моменты:

• удаленность от центра города, невысокий уровень сервиса;

• расположение в экологически неблагоприятных районах;

• зависимость здания от инженерной инфраструктуры предприятия — преж­него владельца.

В заключение необходимо подчеркнуть, что офисный сектор недвижимости первым откликается на рост экономических показателей региона — развитие раз­личных сфер бизнеса требует большого количества современных офисных зданий, способных этот бизнес вместить. Отвечая на растущий спрос, девелоперы, акти­визируя свою деятельность, увеличивают ввод объектов — как бизнес-центров, так и многофункциональных комлексов, включающих офисную составляющую.

4. Гаражи-стоянки (автопаркинги) как коммерческие объекты недвижимо­сти подразделяются на индивидуальные типовые (итг) и встроенно-пристроенные (впг), а также паркинги.

Индивидуальные типовые гаражи — отдельно стоящие или сгруппированные на единой территории крытые небольшие одноэтажные строения (боксы) для хранения автомашин. Такие гаражи имеют в основном стандартные размеры — 18 м², но встречаются также гаражи других размеров, в том числе на 2 автомобиля.

Располагаются массивы ИТГ, как правило, на территориях, не приспособлен­ных для капитального строительства: вдоль линий электропередачи, железнодо­рожных путей, в буферных зонах, на окраине города и т. д. Небольшие гаражные комплексы могут располагаться рядом или внутри жилых массивов.

Гаражи располагаются на временно арендуемых землях, так как железные га­ражи и железные боксы числятся как временные сооружения с арендой до 3 лет. Таким образом, достаточно большая часть городских территорий используется крайне нерационально. По мнению многих специалистов, однослойное капиталь­ное строительство гаражей — недопустимая роскошь.

Паркинг — отдельно стоящее одно- или многоуровневое крытое замкнутое охра­няемое помещение, предназначенное исключительно для парковки и хранения автомобилей, с компактно выделенными для этой цели обозначенными размет­кой местами, или боксами. На верхние уровни автомобили поднимаются по сер­пантинам, расположенным по торцам сооружения.

Паркинги находятся в основном в удобно расположенных местах относитель­но жилой застройки, близко к потребителю. Паркинги обладают целым рядом преимуществ перед обычными гаражами: экономия площади застройки, внешняя привлекательность и т. д. Паркинги и подземные гаражи предоставляются на более долгий срок (49 лет).

В объектах первичного рынка предлагаемые места реализуются в основном по схеме долевого участия в строительстве с гибким графиком оплаты и последу­ющим оформлением в общую долевую собственность.

Наличие по соседству альтернативных парковок (ИТГ) не оказывает суще­ственного воздействия на цены мест в паркингах, поскольку они ориентированы на различных потребителей. Основная масса автолюбителей, желающих иметь гараж в конкретном районе с заданными характеристиками, не могут позволить себе приобрести место в паркинге из-за высокой стоимости. Строящиеся паркин­ги ориентированы в основном на будущих жильцов строящихся по соседству жи­лых домов, т. е. на людей с более высоким уровнем дохода, чем основная масса автовладельцев.

Встроенно-пристроенные гаражи (встроенные в нижнем этаже жилого здания или пристроенные к жилому зданию) — помещения для парковки и хранения ав­томобилей с компактно выделенными для этих целей обозначенными разметкой местами, или боксами. В отличие от паркингов встроенно-пристроенные гара­жи — это часть здания с иным общим функциональным назначением.

Все подобные сооружения устраиваются в цокольном (подвальном) этаже и имеют один уровень, реже встречаются гаражи на первом этаже. Строят также полузаглубленные (подземные) паркинги во дворах будущих зданий.

Как правило, все парковочные места в ВПГ оформляются в собственность. Коли­чество мест почти всегда значительно меньше числа строящихся квартир. К тому же далеко не все будущие жильцы испытывают потребность в парковочном месте для своего автомобиля. К преимуществами относятся защищенность от атмо­сферного воздействия, охрана и т. д. Владелец ВПГ затрачивает минимальное ко­личество времени на перемещение от своей квартиры к машине и обратно.

В Санкт-Петербурге средняя цена за одно парковочное место в ВПГ составляет почти 400 тыс. руб., что значительно выше средней по городу за место в паркинге. Разброс цен достаточно велик: от 100 руб. до 1 млн руб. за одно машино-место. Основным фактором, влияющим на стоимость одного места в ВПГ, является сег­ментная направленность.

Высокий уровень средней цены объясняется значительной долей объектов, от­носящихся к категориям ВК и ЭЛИТ, цены в которых, как правило, превышают 400 тыс. руб. Также можно отметить высокую долю жилья с ВПГ, отвечающего па­раметрам жилья высокой комфортности и элитного домостроения. Данная тенден­ция является следствием возросшей конкуренции на рынке строящегося жилья и соответственно необходимости выгодно позиционировать свои объекты на рынке.

На стоимость места в ВПГ влияют такие критерии, как способ организации парковочного пространства, размер одного места, удаленность его от выезда.

Однако далеко не всегда отсутствие в новом доме ВПГ объясняется конструк­тивными возможностями здания или особенностями товарной политики застрой­щиков. При наличии рядом с будущим домом больших массивов ИТГ устраивать ВПГ нецелесообразно. В то же время в центральных районах даже при строитель­стве домов, не относящихся к высшим ценовым категориям, спрос на места в ВПГ может оказаться высоким из-за отсутствия достаточного числа организованных парковочных мест (ОПМ). Часто при отсутствии ВПГ во дворах новых домов оборудуют платные охраняемые парковки.

Автостоянка — здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специаль­ная открытая площадка, предназначенная для размещения и/или хранения авто-мототранспортных средств.

Как правило, под стояночные комплексы город отводит по договорам времен­ной аренды территории, капитальная застройка которых в ближайшие 5-6 лет не предполагается. Этим городские власти решают проблему пустырей и пополня­ют районные бюджеты.

Рынок гаражей и автостоянок, как и другие секторы рынка недвижимости, под­разделяется на первичный и вторичный, а они, в свою очередь, — на рынок купли-продажи (товарный) и аренды (услуг).

Первичный рынок купли-продажи гаражей представлен проектами строитель­ства паркингов и парковочными местами в строящихся домах. На вторичном рынке можно приобрести ИТГ и место в существующих паркингах. Рынок арен­ды формируется в основном за счет предложений мест на автостоянках, а также частных предложений по сдаче в аренду ИТГ, мест в паркингах и в ВПГ.

Один из основных параметров, определяющих развитие рынка гаражей и авто­стоянок, — это общее число автомобилей в городе. Однако темпы их роста ОПМ значительно ниже, так как:

• гараж покупается (арендуется) прежде всего для защиты транспортного средства от возможного угона, а также нежелательного природного воздей­ствия. В то же время гараж не является насущно необходимым, поэтому не­соответствие гаража предъявляемым требованиям лишает смысла его по­купку или аренду;

• по оценкам западных специалистов, стоимость гаража должна составлять около 30-50% от стоимости автомобиля. У нас это соотношение справедли­во с точностью до наоборот;

• явно ограничено предложение хорошо расположенных «новых» объектов, особенно вблизи жилых домов. Окружающая застройка далеко не всегда позволяет построить гараж.