2.4. Характеристика коммерческих объектов недвижимости, создающих условия для получения прибыли

Объекты недвижимости, способствующие извлечению прибыли, — это складские и логистические комплексы, объекты промышленного назначения, индустриальные парки и др.

В последние годы в стране наблюдается подъем промышленного производства и развитие торговли, что способствует росту спроса на производственно-склад­скую недвижимость. Например, в Санкт-Петербурге наблюдается превышение темпов роста активности спроса на производственно-складскую недвижимость над темпами роста активности предложения. Если в сегменте аренды производ­ственно-складской недвижимости данное соотношение составляет 115% к 110%, то в секторе купли-продажи превышение темпов активности спроса над темпами активности предложения еще выше — 126% к 107%. В результате количество ре­альных сделок в секторе аренды производственно-складских помещений вырос­ло на 11%, в секторе купли-продажи — на 14%.

1. Складские и логистические комплексы являются неотъемлемой частью инфраструктуры переработки грузов. Без складов не обходится ни одна коммерческая организация. Склады — это здания, сооружения и разнообразные устройства, предназначенные для приемки, размещения и хранения товаров, подготовки их к потреблению и отпуску потребителю. Склады с большой площадью хранения (от 5 тыс. м²) называются терминалами. Склады должны отвечать требованиям безопасности, санитарии, температурного режима, а для облегчения доставки грузов до склада желательно наличие железнодорожных путей.

Наибольшим спросом пользуются склады размером около 1 тыс. м², растет по­требность в помещениях по 3-5 тыс. м². Под складские помещения переоборуду­ются подвалы жилых домов и бывшие заводские цеха. Однако даже переоборудованные производственные помещения (как правило, они по площади больше подвальных) не приспособлены для обслуживания нужд крупных клиентов, по­скольку имеют неудачную планировку, неудобные проезды, кроме того, отсут­ствуют железнодорожные подъезды, что иногда особо необходимо. В результате, крупные операторы, имеющие достаточно средств, вынуждены строить складские помещения под потребности собственного бизнеса (build-to-suit). Более мелкие участки рынка вынуждены довольствоваться имеющимися и зачастую низкока­чественными предложениями от Комитета по управлению городским имуществом (КУГИ).¹ Это могут быть подвальные или полуподвальные помещения в малопрестижных районах. Их предложение может удовлетворить только мелких пред­принимателей, доля которых в общем объеме рынка незначительна.

Требования арендаторов, предъявляемые к складским помещениям, постоян­но растут, однако возможности арендодателей им не отвечают. Большинство предлагаемых складских помещений (о чем уже было сказано выше) являются перепрофилированными производственными площадками, предлагаемыми заводами и фабриками, которые являются собственниками простаивающих цехов и свободных складов. В основном эти помещения не подходят под цели специа­лизированных складов. В них отсутствуют погрузочное оборудование, холодиль­ные помещения, не соблюдаются необходимые меры безопасности, требования санитарии и условия температурного режима хранения продуктов и медпрепара-тов. Клиенты все чаще предпочитают арендовать современные складские поме­щения при полном наличии дополнительных услуг (погрузочно-разгрузочные услуги, учет и контроль, растаможивание, логистические услуги и т. д.). Выдвига­ются и технические требования к складам: здание склада должно быть прямоу­гольным, на каждые 500 м² должны приходиться одни ворота, потолки должны быть высотой не ниже 7 м, полы — с антипылевым покрытием, а также должна действовать система принудительной вентиляции и пожаротушения.

¹ Общее количество отдельно стоящих складских зданий в Санкт-Петербурге составля­ет 3308, их общая площадь — 4 281 200 м². На долю встроенных складских помещений (в жилом фонде) приходится порядка 681 700 м².

Основные требования арендаторов к складским помещениям:

• наличие погрузочно-разгрузочных механизмов;

• наличие отопления;

• близость к транспортным магистралям, удобство подъезда;

• высота потолков — 7-9 м (обеспечение возможности складирования грузов по высоте в несколько ярусов, при этом возможность достаточного отопления);

• складские помещения должны отвечать требованиям безопасности, санита­рии, температурным режимам;

• наличие железнодорожных путей для облегчения доставки грузов до склада.¹

Основной объем предлагаемых на рынке складских помещений не удовлетво­ряет требованиям потенциальных покупателей и арендаторов. Они отвечают за­просам средних и небольших компаний, не имеющих финансовых возможностей для строительства. Спрос в основном удовлетворяется за счет перепрофилирова­ния старых производственных помещений, строительства новых логистических центров и аренды от КУГИ небольших складских площадей.

Старые заводские помещения сегодня являются основным источником попол­нения рынка складских помещений. Компания-собственник может продавать или сдавать в аренду незадействованные площади. Как правило, это «голые» ан­гары или бывшие производственные комплексы, требующие в обязательном по­рядке инвестиционных вложений. На их долю приходится больше половины всех выходящих на рынке складов.²

Одним из примеров перепрофилирования производственных помещений в склад­ские является терминал на базе бывшей ткацкой фабрики «Искра». Имущество предприятия было продано за долги. Новый собственник здания после реконст­рукции сдает его в аренду. Как правило, свободных площадей здесь нет. Отсут­ствие рынка оборудованных складских помещений заставляет крупные торго­вые сети самостоятельно возводить складские комплексы. Так, компания «Лента cash & carry» построила складские комплексы с железнодорожной веткой.

Все чаще арендаторы предпочитают сочетание в имущественных комплексах складских и производственных помещений с офисными.

В последние несколько лет существенно вырос спрос на земельные участки иод строительство логистических терминалов. Требования, предъявляемые инвесто­рами, следующие:

• площадь территории от 5-7 га;

¹ Подробнее см. http://skladno.ru.

² Проекты по перепрофилированию активно реализует «Менеджмент компании ПСБ>> (МК Г1СБ) — дочерняя структура Промышленно-строительного банка. Это направление компания стала развивать в 2002 г., когда банк приобрел в собственность комплекс НИИ «Феррит-Домен» (под склады в нем отведено 8000 м²) и два корпуса завода «Водтранс- прибор» (18 200 м²). Сейчас МК ПСБ осваивает две более крупные площадки (на каждой сосредоточено до 30 000 м² строений) — территории бывшего Завода художественного стек­ ла и завода «Красная Заря». Уровень доходности подобных проектов составляет 20% го­ довых.

месторасположение — на окраинах города, рядом со стратегическими транс­портными магистралями;

• близость железнодорожной ветки;

• горизонтальный ландшафт.

Строительство логистических центров как вид бизнеса только начинает за­рождаться в стране. Крупные управляющие компании выкупают или берут в до­верительное управление целые промзоны, инвестируют в проекты развития и вы­водят эти территории на рынок. Строительство новых складских терминалов ведут, как правило, крупные компании для собственного пользования. Чаще все­го это крупные западные холдинги. Постепенно данная тенденция охватывает средние компании. В качестве примера можно привести компанию «Лаверна» (оптово-розничный продавец строительных и отделочных материалов). 80% кли­ентов торгового дома — мелкорозничные магазины, которые берут небольшие партии товара и требуют его быстрой доставки. Эту проблему решает единый складской комплекс с отлаженной работой персонала и собственным транспор­том. Вся процедура получения товара занимает 2 часа.

Собственный офисно-логистический терминал сооружает компания «Агроторг», владеющая сетью магазинов «Пятерочка». Сумма инвестиций — более 160 млн руб. Терминал предназначен для обслуживания магазинов Петербурга и Москвы. Че­рез этот склад в перспективе будет проходить 85% продукции, реализуемой в сети.

Офисно-лигистический центр расположится на бывшей площадке «Завода турбинных лопаток». Общая площадь терминала — примерно 27 тыс. м².

Осуществляя реконструкцию промышленных предприятий, часть производ­ственных зданий перепрофилируется в складские корпуса с элементами логисти­ки. Например, комплекс из двух производственных корпусов «ОАО "Северный текстиль"» (г. Санкт-Петербург) реконструируется в логистический комплекс. Главный будет приспособлен под торгово-выставочный комплекс со складскими помещениями (в том числе складами-холодильниками), зоной сопутствующего обслуживания посетителей и офисами. Вдоль всего здания раскинется так назы­ваемое коммуникационное пространство — система холлов с лестницами, эскала­торами и лифтами, ведущими с первого на верхние этажи. На первом этаже быв­шего вспомогательного корпуса разместятся таможенные склады. Второй этаж будет использоваться для таможенного оформления автотранспорта физически­ми лицами. Общая площадь помещений в двух реконструируемых корпусах со­ставит 66 тыс. м². Между главным и вспомогательным корпусами разместятся стоянки для грузового автотранспорта. Отведено место и под открытые гостевые паркинги на 450 автомобилей. Работы по перепрофилированию бывших произ­водственных корпусов должны завершиться в течение полутора лет.

Логистические терминалы — это перевалочные базы для переформирования круп­ных партий грузов, доработки грузов до товарной кондиции (сборки, фасовки, розлив в мелкую тару и т. п.). Терминалы нужны и крупным универмагам, распо­ложенным в центре города, как периферийные бондовые склады с продажей то­варов по образцам и мелким оптом. Терминалы могут использоваться в качестве складов для хранения и продажи крупных партий товаров, растаможивания в момент продажи. Развитие международного транспортного комплекса в России потребует размещения въездных грузовых таможенных терминалов и сервисных комплексов, логистических таможенно-транспортных комплексов (ЛТТК) вблизи транспортных коридоров и крупных городов.¹ ЛТТК выполняет следующие услуги:

• хранение грузов в режиме таможенного склада и СВХ;

• таможенная очистка грузов (собственная брокерская служба);

• обеспечение температурного режима хранения, пожарной безопасности и охраны грузов;

• доставка грузов мелкими партиями автотранспортом в пределах города;

• обработка грузов (сортировка, упаковка, маркировка, распаковка и т. п.);

• система оперативного учета;

• экспедирование железной дорогой и автотранспортом;

• предоставление современного погрузочно-разгрузочного оборудования.

В промзоне «Горелово» Ломоносовского района Ленинградской области нача­лось строительство крупного логистического комплекса. Первая очередь будет готова уже в начале 2008 г. Реализацией проекта занимаются компания «ЮИТ Лентек» (застройщик, проектировщик и генподрядчик) и финский инвестор -фонд EPI Russia (Evli Property Investments). Комплекс расположится в зоне КАЛ, на участке площадью 112 га (из них 96,5 га находятся в частной собственности застройщика, остальные арендованы на 49 лет). Первая очередь — порядка 80 тыс. м² складских помещений класса А. Консультантом проекта по вопросам логистики выступает компания Colliers International (С.-Петербург). Управлять комплексом будет профессиональная европейская компания. По плану здесь разместятся два пищевых перерабатывающих предприятия, еще несколько производств, офисный центр с рестораном, административно-бытовой комплекс и пр. Общий объем ин­вестиций в проект составляет примерно 420 млн. евро. Фонд EPI Russia был со­здан летом 2006 г. специально для инвестирования в российскую коммерческую недвижимость. Его портфель составляет 300-400 млн. евро. В Петербурге EPI Russia реализует с «ЮИТ Лентек» еще один совместный проект — бизнес-центр высокого класса на Приморском проспекте, 52, общей площадью около 10 тыс. м².

В России отсутствует общепринятая классификация складской недвижимо­сти, однако на рынке наблюдается существенная разница в качественных показа­телях и технической оснащенности складов, поэтому целесообразно привести примерную классификацию складов, отражающую качественные отличия. При­веденная ниже классификация разработана на основе московской и петербург­ской классификаций складской недвижимости. Класс А

• современное складское здание;

' В Санкт-Петербурге запланировано создание логистических терминалов: «Шушары», «Белоостров», «Ручьи», «Ново-Измайловский» и «Волхонское шоссе» (название соответ­ствует месторасположению), в Ленинградской области — в пос. Горелово.

одноэтажное здание, построенное по современным технологиям с использо­ванием высококачественных материалов;

• высокие потолки от 8 м, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования;

• ровный пол с антипылевым покрытием;

• система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения (спринклерная или порошковая);

• полностью регулируемый температурный режим;

• тепловые завесы на воротах;

• автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте;

• система центрального кондиционирования и/или система приточно-вытяжной вентиляции;

• система охранной сигнализации и система видеонаблюдения;

• офисные площади при складе;

• оптико-волоконные коммуникации;

• достаточная территория для отстоя и маневрирования большегрузных авто­поездов;

• расположение на центральных магистралях или КАД, обеспечивающее хо­роший подъезд.

Класс В

• капитальное здание (как правило, многоэтажное);

• высота потолков от 4,5 до 8 м;

• пол — асфальт или бетон без покрытия;

• температурный режим от 10 до 18° С;

• пожарная сигнализация и гидрантная система пожаротушения;

• пандус для разгрузки автотранспорта;

• офисные помещения при складе;

• телекоммуникации — ПТС;

• охрана по периметру территории.

Класс С

• капитальное производственное помещение или утепленный ангар;

• высота потолков от 3,5 до 18 м;

• отапливаемое помещение, температура зимой 8-14° С;

• пол — асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия;

• ворота на нулевой отметке, автомашина заходит внутрь помещения.

Класс D

• подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары.

Структура предложения по классам складских помещений в Санкт-Петербурге выглядит следующим образом. Общее качественное предложение складских помещений класса «А» и «В» составляет порядка 7%. Из них, по оценочным дан­ным, доля складских помещений класса «А» составляет около 3%, на долю клас­са «В» приходится около 4%. Доля класса «D», к которому относятся встроенные складские помещения, составляет 13,2%. Оставшиеся 79,8% складских помеще­ний Санкт-Петербурга относятся к классу «С».

2. Промышленные (индустриальные) объекты недвижимости. Индустриальный парк (далее ИП) — это комплекс производственных, складских и офисных помещений, расположенный, как правило, за пределами городской черты, на крупном земельном участке, объединенный единым решением в части строительства инженерных сетей и транспортной инфраструктуры. ИП — не случайный набор соседствующих предприятий, нашедших общие технические решения при строи­тельстве собственных объектов, а специально организованный объект с единой юридической, технической, транспортной инфраструктурой, получающий под­держку разного вида от правительств российских регионов и правительства РФ.

Такие комплексы предназначены для компаний, которые нуждаются в разме­щении производства и складов в непосредственной близости друг от друга. Од­ним из обязательных условий успешности индустриального парка является бли­зость крупной транспортной магистрали, желательно также наличие собственной железнодорожной ветки. Размещаемые на территории парка производства и ло­гистические комплексы, как правило, очень энергоемки, поэтому особое внима­ние при строительстве ИП должно уделяться тому, чтобы все компании были обеспечены необходимыми мощностями по электричеству и газу.

Девелоперами индустриальных парков обычно выступают частные инвесторы. ИП могут быть организованы на основе арендных отношений, когда собственни­ком участка и возведенных производственно-складских площадей остается сам девелопер, а площади сдаются в долгосрочную аренду (ИП «Шереметьево»), а также на принципе продажи земельных участков в собственность фирм-участ­ников ИП и при обязательном заключении договора подряда на строительство инженерных сетей (Ногинский ИП). Третий вариант: когда строительство всей необходимой инфраструктуры осуществляется за счет бюджетных средств, после чего участки выставляются на продажу.¹

В индустриально развитых странах (США, Германии, Франции и др.) широко развита сеть технопарков. Суть ее состоит в том, что предпринимателю нет на­добности строить свои производства, их можно взять в аренду и, разместив там необходимое оборудование, выпускать продукцию и получать консультации по

¹ В качестве примера можно привести ИП Калужской области. Следует отметить, что опыт Калужской области является передовым, так как обычно строительство индустри­альных парков и развитие инфраструктуры финансируется на счет внебюджетных источ­ников, правительство Калужской области активно поддерживает ИП «Грабцево», «Ворсино», «Калуга-Юг». Создание благоприятных условий по размещению производственных зон позволило привлечь в Калужскую область таких крупных инвесторов, как Volkswagen, Volvo, Bosal и др.

внедрению новых технологий на основе разрабатываемых научных идей. Техно­парки оказывают содействие учебным и научным организациям в передаче тех­нологий в экономику, в создании новых видов производств и новых рабочих мест.

В Санкт-Петербурге разработана программа размещения на городских терри­ториях сети технопарков — своеобразных промышленных зон, в которых будут размещены промышленные производства и разнообразные объекты инфраструк­туры, обеспечивающие нормальный бизнес-процесс (гостиницы, офисные центры, таможенные терминалы, логистические центры и т. п.), с обязательной охраной и едиными информационными сетями. Организация технопарка подразумевает также обеспечение бизнеса консультантами различного профиля: юристами, спе­циалистами по финансовым вопросам и др.

В числе основных причин, по которым создаются полностью обеспеченные инфраструктурой промышленные территории, желание крупных западных ком­паний активно продвигать свою продукцию на российский рынок.¹ Не последняя из причин — наличие относительно дешевой рабочей силы в регионе. Кроме того, выгодное географическое положение Санкт-Петербурга и Ленинградской обла­сти делает удобным как доставку комплектующих, так и налаживание системы сбыта готовой продукции.

Основная особенность всех городских технопарков — относительно небольшие площади. Как правило, количество арендаторов одного объекта не превышает 50 компаний. Такие клиенты (средние и малые предприятия) не заинтересованы в собственном отдельно стоящем производственном здании, как и в излишках площадей в арендуемом объекте. В основном один арендатор занимает помеще­ния площадью 150-300 м² под производство или склад и 70-150 м² — под офис. Диапазон арендных ставок по городу составляет — до 3 тыс. руб. за м² в год на производственные помещения и до 4,5 тыс. руб. за м² в год — на офисы в составе технопарков. Расценки достаточно стабильны и за год увеличиваются примерно на 2-3%.

Схема участия в технопарках достаточно проста. Любая частная компания мо­жет взять на себя функции управляющей технопарком или получить статус агента по развитию территории, получить разрешение администрации. Затем необхо­димо осуществить инженерную подготовку территории, поскольку участки, от­веденные для технопарков, располагаются в районах, где отсутствуют достаточ­ные энергетические мощности и имеются слабые инженерные сети. Следующим шагом станет сооружение объектов под создание промышленных предприятий. Каждая компания, пожелавшая наладить в Санкт-Петербурге собственное про­изводство, может запросить для себя инженерно подготовленный участок, на ко­тором будет построен завод «под заказчика» — с учетом всех требований промыш­ленников. Инженерно подготовленную территорию производственная компания

¹ Территории будущих технопарков предложены компаниям Fazer, Elektrolux, Elcoteq и Sanoma, которые намереваются инвестировать в развитие своих производств в регионе не менее $140 млн. Свой «национальный» технопарк хотят иметь китайские компании, есть заявки и от других крупных зарубежных производителей.

может взять в аренду. Также возможен несколько иной вариант: готовая террито­рия будет разбита на лоты, право аренды на которые затем реализуют на откры­тых торгах.¹

За два последних десятилетия большое развитие получили технополисы - организационные формы объединения научных, инновационных, научно-техно­логических парков и бизнес-инкубаторов на определенной территории с целью объединения усилий и предоставления мощного импульса для экономического развития региона.

Важная особенность технополисов — взаимосвязанное решение задач по мо­дернизации традиционных для данного региона областей промышленности и вы­вод их на современный уровень, выбор научных направлений, которые могут быть определяющими для данного технополиса и которые могут обеспечить опе­режающее развитие производственной инфраструктуры. Но самым важным яв­ляется создание благоприятных условий для сотрудников, специалистов и жите­лей той местности, на промышленной базе которой формируется технополис. То есть главным является ориентация технополиса на удовлетворение потребностей людей, повышение их жизненного уровня и экономический расцвет региона.

Рост спроса на производственные площади вызвал к жизни новое явление — бизнес-парки, нечто вроде экспериментальных цехов, научных лабораторий и т. п. Идея бизнес-парка состоит в том, чтобы на территории бывших промышленных предприятий, которые более всего подходят для организации бизнес-парков, раз­местить и производственные помещения, и склады, и офисы. Работающая на объекте управляющая компания берет на себя заботы по эксплуатации, налажи­ванию связей и прочим насущным вопросам.² Основная задача бизнес-парка — использование промышленных объектов, где производство резко сократилось.

В настоящее время актуальной является проблема освобождения централь­ных районов мегаполисов от промышленности. Идея вывода части промышлен­ных предприятий из исторического центра Санкт-Петербурга возникла не се­годня. Первая программа была разработана в Ленинграде в 1972 г., но активной

¹ Инициаторами программ «Евророссии» выступили финские компании и правительство Ленинградской области, Министерство транспорта и связи Финляндии, Государственный таможенный комитет РФ, Таможенное управление Финляндии, а также Комитет по внешним связям Петербурга. Кроме того, к ее реализации подключились финские и российские компании: «Электролюкс», «Эфоре», «Фазер», «Рейсио», «Раутаруукки», «Сонома», «Форт Росс», «Пирометр», «Феррит», «Квазар», «Трафо», «Морион», «Ардис». Основные идеи программы — развитие бизнес-сетей, технопарков, внешнеторговой телематики и логистики, обучение кадров, упрощение процедуры обработки документации.

² Первый бизнес-парк в Санкт-Петербурге был организован компанией «Петербургская недвижимость» на Софийской ул., на площадях завода, входящего в холдинг «Ленинец». Затем появился бизнес-парк ОАО ПК «ФХ "Империя"» на площадях завода «Стеквар» и фабрики «Детская книга». Сейчас «Петербургская недвижимость» работает над созданием очередного бизнес-парка на площадях завода «Новатор», также входящего в холдинг «Ленинец».

ее реализация была только в 1974-1979 гг. В начале перестройки был еще один короткий этап перевода тяжелых для города производств в Ленинградскую об­ласть. Сегодня вновь эта тема стала актуальной. Но если прежде, при советской власти, во главу угла ставили экологический вопрос, то теперь к нему приба­вился и вопрос эффективного использования земли, на которой находится про­мышленное предприятие. Историческая часть города привлекает инвесторов, готовых строить там элитное жилье либо торгово-развлекательные и бизнес­центры.¹

Сейчас существует как минимум три вида освобождения участка промышлен­ного предприятия под коммерческую застройку. Первый — это перебазирование производства, когда мощности предприятия переносятся на заранее подобранное место в промзоне. Причем не «один к одному», а таким образом, чтобы производ­ство на новом месте было рентабельным, по крайней мере на срок жизни этого промышленного бизнеса. Так например, станкостроительное производство завод «Вулкан» перебазировался на территорию Белоостровской промзоны. В итоге в Петроградском районе освободилось 8 га земли. В качестве уже успешно реали­зованных проектов можно назвать переоборудование корпусов завода «Вибра­тор», что на Петроградской набережной, в деловой бизнес-центр «Эврика» и разме­щение складов сети магазинов «Пятерочка» на территории ОАО «Завод турбинных лопаток». К числу подобных проектов можно отнести и строительство комплекса «Набережная Европы», которое ведет ООО «Петербург-Сити» в Петроградском районе. Комплекс разместится в корпусах ФГУП РНЦ «Прикладная химия». Территорию, на которой разместится новый комплекс (4,4 га), планируется пол­ностью рекультивировать.

Второй вариант — вывод предприятия, когда его производственные мощности ликвидируются на территории Москвы или Санкт-Петербурга и размещаются вне ее границ, т. е. в других регионах. Требования к проекту остаются теми же — пред­приятие должно быть рентабельным. Возможен и вариант перепрофилирования, например, когда вместо промышленного предприятия организуется технопарк для малого и среднего бизнеса, причем он может как соответствовать предыдущему профилю предприятия, так и быть другим. Такие проекты реализуются и с учас­тием города, и на основе частной коммерческой инициативы.

Примеры, когда в освободившихся корпусах разместились торговые и деловые центры: в лабораторном комплексе ГП «Русский дизель» поселился бизнес-центр

¹ Промышленные зоны в центре Санкт-Петербурга к 2015 г. планируется сократить на 500 га, а в 2015-2025 гг. освободить 500 га земель, находящихся сейчас под промышлен­ными объектами. Через 20 лет из центра «уйдут» 75% промышленных предприятий. В ка­честве компенсации за потерю территорий в центре Петербурга к 2015 г. под новые про­мышленные производства во внешнем промышленном поясе города (район КАД) будет выделено около 500 га, а к 2025 г. — 1,5 тыс. га. К этому времени доля промышленных зон по отношению к общей площади города должна увеличиться с 7,3 до 7,8%. В стадии подго­товки ГУ «Городское агентство промышленных инвестиций» при КЭРППиТ находится 60 га земли на окраинах города. В настоящее время агентство готовит документацию по более чем 40 участкам.

«Нобель»; в корпусах ткацкой фабрики «Октябрьская» — торговый центр «Сампсониевский»; в помещениях другой ткацкой фабрики — «Литовский текстиль» -теперь универмаг «PLATO», а «Максидом» торгует в помещении бывшего цеха вагоностроительного завода им. Егорова.

Еще один вариант освобождения участка под коммерческую застройку — лик­видация производственных функций на этой территории. В первую очередь этот вариант может коснуться тех предприятий, на которых производится убыточный продукт. При этом само предприятие может продолжать существовать, но уже только как юридическое лицо. Девелоперы, специализирующиеся на строитель­стве коммерческой недвижимости и жилых зданий, не рассматривают промыш­ленные проекты как источник дохода и прибыли, но такой проект можно офор­мить, разработать, реализовать и продать на рынке недвижимости тем инвесторам, которые умеют на этих проектах зарабатывать.

Риски при перебазировании существуют для любого проекта, это естественно. Большая их часть касается невыполнения обязательств. Существует риск убытка из-за неправильного расчета проекта на его начальной или средней стадии. Не исключены и риски административного характера, например, административное давление. Есть и своя специфика, например, когда у промышленного проекта изна­чально были неправильно поставлены цели. Существует такое понятие, как срок жизни промышленного бизнеса. Это период времени, в течение которого продук­цию предприятия будут успешно покупать, и оно будет прибыльным. И большое значение здесь имеет конкурентоспособность производимой продукции.

На территории и Москвы и Санкт-Петербурга сложилась определенная специ­фика по размещению производств некоторых отраслей. Например, возьмем лег­кую промышленность, в которой сейчас наблюдается явный спад. Продукция та­ких предприятий не может составить конкуренцию товарам, производимым не только в Китае и других развивающихся странах, но и в российских регионах. Поэтому проекты перебазирования именно предприятий легкой промышленности рискованны. Соответственно, и главный риск — отсутствие рыночной ниши в горо­де, где производство и бизнес, построенный на его основе, могли бы существовать достаточно долгое время.

Перебазирование фондоемких производств, технологический парк которых весьма совершенен, равносильно разорению предприятия. Напротив, если основ­ные фонды изношены и требуют замены, то в интересах собственника предприя­тия вкупе с интересами предпринимателей и городской власти, желающих более эффективно использовать землю, перебазироваться на новое место и организо­вать там производство по последнему слову техники, т. е. когда промышленная функция сохраняет свою массу, меняя лишь расположение, что разумно и значи­мо в социально-экономическом плане.

Вполне возможно, что через десять лет сегодняшний источник пополнения сектора технопарков и бизнес-парков (бывшие заводы) себя исчерпает. Тогда де­велоперы придут на новые, пока неосвоенные территории.

На сформировавшемся западном рынке недвижимости принята классифика­ция коммерческих объектов недвижимости, представленная на рис. 2.3.

Рис. 2.3. Классификация коммерческих объектов недвижимости на западном рынке

В отечественной практике отсутствует единая система классификации промыш­ленных объектов недвижимости, позволяющая учитывать основные «товарные» свойства целостного объекта. В настоящее время за основу при учете в активах организаций (предприятий) приняты две позиции: основные фонды и земельный участок.