Тема 8. Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости

1. К какому типу инвестиций относятся инвестиции в недвижимость?

А) Инвестиции в финансовые активы

Б) Инвестиции в реальные активы

В) Инвестиции в нематериальные активы

Г) Ни к какому из вышеперечисленных

2. Что такое срок (период) окупаемости проекта?

А) Число лет, необходимых для полного погашения заемных средств

Б) Число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода

В) Число лет владения объектом, созданным в результате инвестиционного проекта

Г) Число лет, необходимых для полного возврата собственных средств

3. Что показывает чистая текущая стоимость проекта?

А) Насколько возросла стоимость активов инвестора в результате реализации проекта

Б) Во сколько обойдется инвестору реализация проекта

В) Насколько стоимость собственных средств превышает стоимость заемных средств

Г) Стоимость реализации проекта очищенная от инфляционной составляющей

4. Как рассчитывается ставка доходности проекта?

А) Как отношение чистой текущей стоимости проекта к величине начальных инвестиций

Б) Как отношение величины заемных средств к величине собственных инвестиций

В) Как отношение всех инвестированных средств в проект к величине заемных средств

Г) Как отношение величины собственных инвестиций к заемным средствам

5. Что такое внутренняя ставка доходности проекта?

А) Ставка дисконтирования для собственного капитала

Б) Ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов от проекта к величине начальных инвестиций в проект

В) Средневзвешенная ставка дисконтирования в формате финансовых составляющих

Г) Ставка, учитывающая доходность на вложенный капитал и норму возврата капитала

6. Какие задачи можно решить с помощью анализа эффективности инвестиций?

А) Выявление экономической целесообразности инвестиций в проекты

Б) Выявление наиболее эффективной (привлекательной) инвестиции среди альтернативных

В) Выявление наиболее эффективного портфеля инвестиций

Г) Все вышеперечисленные задачи

7. Что должна учитывать оценка инвестиционных проектов?

А) Изменение стоимости денег во времени

Б) Инфляционные процессы

В) Учет альтернативных инвестиций

Г) Необходимость обслуживания заемного капитала, привлекаемого для финансирования проекта.

Д) Все вышеперечисленное

ЗАДАЧИ ПО ДИСЦИПЛИНЕ «ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ»

Тема 2. Методологические основы оценки стоимости недвижимости

Основные зависимости стоимости денежной единицы во времени

Прямые функции	Обратные функции
Графа 1*. Будущая стоимость единицы (сложный процент) FV = PV х (1 + r)n	Графа 4. Текущая стоимость единицы (дисконтирование) PV = FV/(1 + r)n
Графа 2. Накопление единицы за период (будущая стоимость аннуитета) FVА = PMT х [(1 + r)n – 1]/r	Графа 3. Фактор фонда возмещения (периодический взнос на накопление фонда) PMT(FVА)= FVА х r/[(1 + r)n – 1]
Графа 5. Текущая стоимость единичного аннуитета PVА = PMT х [1 – 1/(1 + r)n]/r	Графа 6. Взнос за амортизацию единицы (периодический взнос на погашение кредита) PMT(PVА) = PVА х r/[1 – 1/(1 + r)n]

*Здесь имеются в виду графы международных таблиц шести функций сложного процента;

Обозначения: r – ставка процента; n – число периодов начисления.

1. Офисное здание сдается владельцем в аренду. Ежегодный доход от аренды здания в течение 3 лет составит 600 тыс. рублей. В конце 3 года планируется продажа офисного знания за 4000 тыс. рублей при 5% расходах на продажу. Ставка дисконтирования для доходов от аренды – 10%, для дохода от продажи – 18%. Определить текущую стоимость всех доходов от офисного здания.

Решение:

1) Текущая стоимость доходов от аренды (PVА) равна:

PVА = 600 тыс. руб. х фактор текущей стоимости аннуитета =

600 тыс. руб. х 1 – 1/(1+0,1)³/0,1 = 600 х 2,487 = 1492,2 тыс. руб. 1,11³ = 1,331

2) Текущая стоимость дохода от продажи здания (PV) равна:

PV = (4000 тыс. руб. х 0,95)/1,18³ = 2 312,8 тыс. руб. 1,18³ = 1,6430

3) Текущая стоимость всех доходов от офисного здания равна:

1 492, 2 тыс. руб. + 2 312,8 тыс. руб. = 3805,0 тыс. руб.

2. Какая сумма будет накоплена на счете, если в течение 4 лет ежегодно вносить по 350 тыс. руб., банк начисляет на вклад 10% годовых.

Решение:

Накопленная на счете сумма вклада через 4 года рассчитывается с использованием функции FVА и она равна:

FVА = 350 тыс. руб. х фактор будущей стоимости аннуитета =

350 тыс. руб. х (1+0,1)⁴ – 1/0,1 = 350 тыс. руб. х 4,641 =1 624,35 тыс. руб.

3. Определить текущую стоимость потока арендных платежей, если годовой арендный платеж первые 3 года составляет 300 тыс. руб., затем он уменьшится на 50 тыс. руб. и сохранится в течение 2 лет. Ставка дисконта – 10%.

Решение:

Текущая стоимость потока арендных платежей (PV) за 5 лет составляет:

PV = 300/1,1¹ + 300/1,1² + 300/1,1³ + 250/1,1⁴ +250/1,1⁵ = 1072 (тыс. руб.)

4. Определить текущую стоимость всех доходов от объекта оценки. Объект оценки сдается владельцем в аренду. Ежегодный доход от аренды в течение 3 лет составляет 800 тыс. руб. По истечении периода сдачи в аренду планируется продажа объекта за 6000 тыс. руб. при 8% расходах по продаже объекта. Ставка дисконта арендных доходов – 14%, ставка дисконта дохода от продажи объекта – 25%.

Решение:

Текущая стоимость доходов от аренды (PV) может быть определена 2 способами.

1 способ – дисконтирование годовых арендных доходов (PV):

PV = 800/(1+0,14)¹ + 800/(1+0,14)² + 800/(1+0,14)³ = 1857,2 (тыс. руб.);

2 способ – применение фактора текущей стоимости аннуитета (PVА):

PVА = 800 [(1- 1/ 1,14³) /0,14] = 1857,2 (тыс. руб.).

Текущая стоимость дохода от продажи объекта (PV):

PV = [6000 х (1 - 0,08)]/ (1+0,25)³ = 2826,3 (тыс. руб.).

Текущая стоимость всех доходов = Текущая стоимость доходов от аренды + Текущая стоимость дохода от продажи =

= 1857,2 + 2826,3 = 4683,5 (тыс. руб.)

5. Какая сумма будет накоплена вкладчиком через три года, если первоначальный взнос составляет 400 тыс. руб., проценты начисляются ежегодно по ставке 10%.

Решение:

Будущая стоимость вклада (FV) определяется по формуле:

FV = 400 тыс. руб. х (1+0,1)³ = 400 тыс. руб. х 1,331 = 532,4 тыс. руб.