Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Новикова Оценка недвижимости 2012-2013.doc
Скачиваний:
5
Добавлен:
19.11.2019
Размер:
276.48 Кб
Скачать

Тема 5. Затратный подход к оценке недвижимости

1. Прямые издержки на строительство объекта недвижимости составляют 500 000 у.е., косвенные издержки – 150 000 у.е., прибыль предпринимателя составляет 30% от общих затрат. Чему будет равна стоимость нового строительства?

Решение:

СС = ПИ + КИ + ПП

СС = (500 000 + 150 000) + (500 000 + 150 000) х 0,3 = (500 000 + 150 000) х (1 + 0,3) = 845 000 у.е.

2. Физический, функциональный и внешний износы соответственно равны: 30%, 25% и 15%. Чему равен накопленный износ?

Решение: Инак = 1 - (1 - 30/100) х (1-25/100) х (1-15/100) = 0,554 (Инак = 55,4%)

3. Определить восстановительную стоимость здания по результатам продажи, если цена продажи единого объекта недвижимости (земельный участок со зданием) составляет 16 млн. руб. Рыночная стоимость земельного участка 1,5 млн. руб., экономическая жизнь здания – 80 лет, эффективный возраст здания – 40 лет.

Решение:

1) коэффициент износа здания = ЭВ /ЭЖ= 40 / 80 = 0,5;

2) цена продажи здания = цена продажи единого объекта недвижимости – рыночная стоимость участка =

= 16 млн. руб. – 1,5 млн. руб. =14,5 млн. руб.

3) Восстановительная стоимость здания равна: цена продажи здания / (1 – коэффициент износа) =

= 14,5 млн. руб. / (1-0,5) = 29,0 млн. руб.

4. Земельный участок будет приносить доход в размере 0,2 млн. руб. в течение 5 лет. После этого ожидается продать участок за 5,0 млн. руб. Определить текущую стоимость земельного участка при ставке дисконта 10%.

Решение:

1-й способ: Текущая стоимость земельного участка = сумма дисконтированных ежегодных доходов от земельного участка + дисконтированный доход от продажи земельного участка в последний год владения =

0,2/(1+0,1) + 0,2/(1+0,1)2 + 0,2/(1+0,1)3 + 0,2/(1+0,1)4 + 0,2/(1+0,1)5 + 5,0/(1+0,1)5 =

2-й способ: Текущая стоимость земельного участка = Текущая стоимость аннуитета (PVА) + дисконтированный доход от продажи земельного участка (PV) = 0,2 х [(1 – 1 / 1,15) /0,1] + 5,0/(1+0,1)5 = 0,758 + 3,105 = 3,863

5. Определить стоимость земельного участка в объекте недвижимости методом остатка (доходный подход) при следующих условиях. Стоимость зданий и сооружений в едином объекте недвижимости составляет 500 тыс. руб., чистый операционный доход от объекта недвижимости 220 тыс. руб. Коэффициент капитализации для зданий 12%. Коэффициент капитализации для земельного участка 15%.

Решение:

1) Доход, приносимый зданиями и сооружениями, расположенными на земельном участке составляет:

500 тыс. руб. х 0,12 = 60 тыс. руб.

2) Доход, приносимый собственно земельным участком, составляет:

220 тыс. руб. – 60 тыс. руб. = 160 тыс. руб.

3) Стоимость земельного участка равна:

160 тыс. руб. / 0,15 = 1 066,7 тыс. руб.

6. Определить рыночную стоимость земельного участка в объекте недвижимости методом остатка (доходный подход). Стоимость зданий и сооружений в объекте недвижимости составляет 1500 тыс. руб., чистый операционный доход от объекта недвижимости – 300 тыс. руб. Коэффициент капитализации для зданий и земельного участка составляет соответственно 10% и 14%.

7. Определить стоимость земельного участка в едином объекте недвижимости в районе города, где не было продаж незастроенных земельных участков методом распределения (сравнительный подход). Цена продажи всего объекта недвижимости составляет 280 тыс. руб. Подобраны следующие данные о продажах трех объектов недвижимости в сопоставимой с оцениваемым объектом ценовой зоне рынка:

Объекты

Стоимость объекта недвижимости (тыс. руб.)

Стоимость земельного участка

(тыс. руб.)

Доля земельного участка в едином объекте

1

184

43

0,234

2

200

52

0,260

3

190

46

0,242

Решение:

1) Доля земельного участка по аналогам составляет:

43/184 = 0,234; 52/200 = 0,260; 46/190 = 0,242

2) Средняя доля земельного участка в объекте недвижимости составляет:

(0,234+0,260+0,242)/3 = 0,245

3) Стоимость земельного участка в едином объекте недвижимости, где не было продаж участков, равна:

280 тыс. руб. х 0,245 = 68,6 тыс. руб.

8. Определить стоимость земельного участка в объекте недвижимости в районе города, где не было продаж незастроенных земельных участков методом распределения (сравнительный подход). Цена продажи всего объекта недвижимости составляет 3 800 тыс. руб. Подобраны данные о продажах трех объектов недвижимости с земельными участками, аналогичными оцениваемому участку.

Объекты

Стоимость объекта недвижимости

(тыс. руб.)

Стоимости земельного участка (тыс. руб.)

1

2 840

1 240

2

4 000

1 600

3

3 600

1 450

9. Определить стоимость земельного участка площадью 3 тыс. м2. Участок сдается в аренду по 1000 руб./ м2 в год. Операционные расходы составляют 30% валового дохода. Коэффициент капитализации для земельного участка 15%.

Решение:

1) Чистый операционный доход от использования земельного участка составляет:

(3000 х 1000 руб.) х (1 – 0,3) = 2 100 тыс. руб.

2) Стоимость оцениваемого земельного участка равна:

2 100 тыс. руб. / 0,15 = 14 000 тыс. руб.

10. Определить стоимость единого объекта недвижимости затратным подходом по следующим данным.

Стоимость земельного участка 2300 тыс. руб. Прямые затраты на строительство здания 4000 тыс. руб., косвенные затраты – 1000 тыс. руб. Прибыль застройщика – 30% от общих затрат. Эффективный возраст здания – 15 лет, а срок экономической жизни здания – 75 лет.

Решение:

1) Стоимость строительства здания = (4000 + 1000) х 1,3 = 6500 (тыс. руб.)

2) Коэффициент износа здания = 15лет/75 лет = 0,2 (20%)

3) Стоимость здания = Стоимость строительства х (1 – коэффициент износа) = 6500 х (1 – 0,2) = 5200 (тыс. руб.)

4) Стоимость единого объекта недвижимости = 2300 + 5200 = 7500 (тыс. руб.)