Тема 5. Затратный подход к оценке недвижимости

1. Стоимость объекта недвижимости по затратному подходу рассчитывается путем:

а) определения стоимости улучшений;

б) корректировки стоимости улучшений и земельного участка на износ;

в) корректировки стоимости улучшений на износ с последующим увеличением полученной стоимости на стоимость земельного участка как свободного от улучшений.

2. Какие затраты не учитываются при расчете стоимости строительства объекта недвижимости?

А) Прямые издержки

Б) Косвенные издержки

В) Издержки по продаже готового объекта недвижимости

Г) Прибыль предпринимателя

3. Что относится к прямым издержкам, связанным со строительством?

А) Стоимость временных зданий, сооружений, инженерных се­тей, коммунальных услуг в период возведения здания

Б) Все виды страховок, налогов и обязательных отчислений

В) Административные расходы застройщика

Г) Стоимость инвестиций в землю

4. Что относится к косвенным издержкам, связанным со строительством?

А) Стоимость временных зданий, сооружений, инженерных се­тей, коммунальных услуг в период возведения здания

Б) Все виды страховок, налогов и обязательных отчислений

В) заработная плата строителей

Г) прибыль и накладные расходы подрядчика

5. Для определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости используются следующие методы:

а) сравнительной единицы;

б) анализа сравнительных продаж;

в) количественного обследования;

г) единичных расценок;

д) укрупненных элементных показателей стоимости

Ответы: I) а–д II) а, б, г III) а, в, г, д IV) б–д

6. Какого метода определения стоимости нового строительства при оценке недвижимости не существует?

А) Метода количественного обследования

Б) Метода укрупненных элементных показателей стоимости

В) Метода предполагаемых затрат

Г) Метода единичных расценок

7. Прибыль предпринимателя это

А) Накладные расходы подрядчика

Б) Административные расходы застройщика

В) Сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект

Г) Прибыль подрядчика

8. Физический износ объекта недвижимости – это:

а) устаревание, которое вызывается несоответствием характеристик объекта современным рыночным стандартам;

б) разрушение строительных конструкций и материалов под действием различных факторов;

в) устаревание, которое вызывается уменьшением полезности здания в результате изменения внешних условий.

9. Функциональный износ объекта недвижимости – это:

а) разрушение строительных конструкций и материалов под действием различных факторов;

б) устаревание, которое вызывается несоответствием характеристик объекта современным рыночным стандартам;

в) устаревание, которое вызывается уменьшением полезности здания в результате изменения внешних условий.

10. Экономический износ объекта недвижимости – это:

а) разрушение строительных конструкций и материалов под действием различных факторов;

б) устаревание, которое вызывается уменьшением полезности здания в результате изменения внешних условий;

в) устаревание, которое вызывается несоответствием характеристик объекта современным рыночным стандартам

11. Какой износ нельзя назвать устранимым:

а) Внешний износ

б) Физический износ

в) Функциональный износ

12. При необходимости определения стоимости земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные участки, применяется метод:

а) сравнения продаж,

б) переноса,

в) затрат на освоение.

13. Какие показатели могут использоваться в качестве величины дохода при оценке земельного участка доходным подходом:

а) рента для сельскохозяйственных и лесных земель;

б) часть дохода от имущественного комплекса объекта недвижимости, приходящаяся на застроенный земельный участок;

в) доход от имущественного комплекса объекта недвижимости;

г) арендная плата для оценки земель поселений;

д) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотечный кредит.

Ответы: 1) а-д; 2) а, г; 3) а, б, г; 4) а, б, г, д.

14. К основным методам расчета коэффициента капитализации для земельных участков относятся:

а) метод сравнения продаж (рыночной выжимки);

б) кумулятивный метод;

в) метод средневзвешенной стоимости капитала;

г) модель оценки капитальных активов.

Ответы: 1) а, б, в, г; 2) а, б; 3) б, в, г 4) б, в

15. Какой метод оценки предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земельного участка и стоимостью зданий (улучшений):

а) сравнения продаж,

б) переноса (распределения),

в) определения затрат на освоение (предполагаемого использования).

16. При использовании метода сравнения продаж для оценки стоимости земельного участка поправки (корректировки) применяются:

а) к цене оцениваемого земельного участка,

б) к цене продажи земельного участка-аналога,

в) к ценам обоих земельных участков.