Тема 2. Общее имущество многоквартирного дома. Многоквартирный дом и управление им

(очно-заочная форма обучения — 4 ч., заочная форма обучения — 1 ч.)

1. Понятие «многоквартирный дом» и «общее имущество многоквартирного дома» в жилищном праве.

Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Примерный перечень объектов общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. П. 2 указанной статьи устанавливает, что собственники жилых помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. Уменьшение объема общего имущества допускается только с согласия всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Судьба земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, при его разрушении, определена ч. 6 ст. 36 ЖК РФ.

Согласно ст. 37 ЖК РФ каждый собственник жилого помещения в многоквартирном жилом доме имеет право общей долевой собственности на общее имущество указанного дома. Определение соответствующей доли в общем имуществе многоквартирного дома производится путем соотношения доли жилого помещения и общей площади дома. Доля каждого домовладельца в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна доле принадлежащего ему помещения, измеренного в метрах квадратных площади.

Правила ст. 38 ЖК РФ дополняют положение ст. 37 ЖК РФ о том, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует праву собственности на помещение в этом доме. Таким образом, покупая квартиру в многоквартирном доме, новый собственник одновременно приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество дома. От этого зависит: сумма расходов, которые он должен нести на содержание общего имущества многоквартирного дома (ст. 39 ЖК РФ); количество голосов на общем собрании собственников этого дома (ст. 48 ЖК РФ). Необходимо учитывать, что соглашение лица, которое отчуждает свое помещение в многоквартирном доме, и лица, приобретающего это помещение, не может содержать запрет на переход доли в праве общей собственности на общее имущество дома. Такой договор ничтожен (ст. 168 ГК РФ).

П. 4 ст. 37 ЖК РФ содержит запреты на отдельные полномочия собственников жилых помещений в отношении долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме, правила его эксплуатации согласно п. 3 ст. 39 ЖК РФ определяются постановлением Правительства Российской Федерации. На сегодняшний день такие правила установлены Постановлением Правительства от 13 августа 2006 г. № 491.

Ст. 44 ЖК РФ определяет статус и компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно п. 1 указанной статьи общее собрание собственников помещений имеет статус органа управления многоквартирным домом. При этом к его компетенции отнесено решение следующих вопросов:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме третьим лицам;

выбор способа управления многоквартирным домом (например, организация товарищества собственников жилья);

другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений.

Порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме собственники помещений определяют путем принятия коллегиальных (совместных) решений на общих собраниях.

На собственников помещений в многоквартирном доме, согласно п. 1 ст. 45 ЖК РФ, возложена обязанность ежегодно проводить годовое собрание. Срок, порядок проведения и иные существенные условия, в том числе порядок уведомления о принятых решениях, устанавливаются непосредственно самим собранием собственников. Помимо годовых, проводятся внеочередные собрания собственников, которые могут созываться по инициативе любого из собственников. Собрание правомочно принимать решения, если в нем участвуют собственники помещений в данном доме (или их представители), обладающие более чем 50% от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).

Юридическая сила решений общего собрания собственников обозначена в ст. 46 ЖК РФ. Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений, в том числе тех, которые не участвовали в голосовании. Повестка дня не может быть изменена. Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня. Согласно п. 1 ст. 46 ЖК РФ для принятия решений на собрании собственников помещений необходимо, чтобы за них по общему правилу проголосовало большинство собственников, принимающих участие в собрании. При этом законодатель установил и ряд вопросов, для принятия решений по которым необходимо квалифицированное большинство в две трети голосов собственников, принимающих участие в собрании (подп. 1—3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Решения, принятые на собрании собственников помещений, заносятся в протоколы собрания. Порядок ведения протоколов определяется непосредственно собранием собственников.

В соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме в течение шести месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о принятом решении, однако для этого необходимо наличие еще нескольких условий (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ):

1) решение должно быть принято с нарушением требований ЖК РФ;

2) собственник не должен был принимать участия в соответствующем общем собрании или должен был проголосовать против такого решения;

3) решением должны нарушаться его права и законные интересы.

В случае отсутствия хотя бы одного из перечисленных условий суд не принимает заявление к производству.

Согласно ст. 47 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться в форме заочного голосования. Согласно п. 2 указанной статьи при проведении собрания собственников в форме заочного голосования принявшими участие в собрании считаются те собственники, которые в установленный срок представят свои письменные решения в место, указанное в сообщении о проведении собрания. Таким образом, кворум и количество голосов, необходимых для принятия решений, считаются на основе количества собственников, представивших свои письменные решения.

Согласно правилу, установленному ст. 48 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме могут участвовать в общем собрании лично либо через своих представителей, полномочия которых подтверждены доверенностью. При этом участие в общем собрании представителя не лишает собственника права на нем присутствовать.