6. Жилищный фонд: понятие, виды, учет.

Жилищный кодекс определяет понятие «жилищный фонд» как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19). Форма собственности на жилое помещение и цель его использования значения не имеют.

ЖК РФ, с учетом положений Конституции РФ и ГК РФ, делит жилищный фонд по двум признакам:

1) по принадлежности к той или иной форме собственности (п. 2 ст. 19 ЖК РФ);

2) в зависимости от использования (п. 3 ст. 19 ЖК РФ).

В зависимости от принадлежности различают три вида жилищных фондов.

Частный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности гражданам и юридическим лицам (за исключением государственных и муниципальных организаций). В собственности граждан находятся построенные и приобретенные:

жилые дома и квартиры;

квартиры в жилищных и жилищно-строительных кооперативах (в случае, напомним, выплаты пая);

жилые помещения в товариществах собственников жилья и проч.

В собственности юридических лиц — построенные или приобретенные по предусмотренным основаниям жилые дома, квартиры (в том числе в порядке долевого участия). Собственностью ЖК и ЖСК (как юридических лиц — см. ч. 5 ст. 112 ЖК РФ) являются кооперативные дома с не полностью выплаченным паем (п. 4 ст. 218 ГК РФ).

Государственный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и субъектам Федерации и при этом находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении государственных предприятий или учреждений.

Муниципальный жилищный фонд, в состав которого входят жилые помещения, принадлежащие на праве собственности городским и сельским поселениям либо другим муниципальным образованиям, в том числе жилые помещения, находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении муниципальных предприятий или учреждений.

В зависимости от целей использования жилищный фонд делят на четыре группы:

1) жилищный фонд социального использования — жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания по договору социального использования;

2) индивидуальный жилищный фонд — жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве собственности и используемые ими для личного проживания и проживания членов их семей, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

3) коммерческий жилищный фонд — жилые помещения, используемые собственниками (гражданами, юридическими лицами и публичными образованиями) для сдачи гражданам по договору коммерческого найма (иному возмездному договору) или юридическим лицам — в аренду с целью извлечения прибыли;

4) специализированный жилищный фонд — жилые помещения, предоставляемые органами местного самоуправления, государственными или муниципальными организациями либо уполномоченными на то органами для проживания отдельных категорий граждан в порядке и на условиях, которые установлены законодательством.

Необходимо учитывать, что в жилищный фонд не входят находящиеся в жилых домах нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

В соответствии с ч. 4 ст. 19 ЖК РФ жилищный фонд подлежит государственному учету, который производится на основе Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 г. № 1301. Государственный учет жилищного фонда, наряду с иными формами его учета, предусматривает проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений — документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). Правительство РФ Постановлением от 04.12.2000 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» утвердило Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Государственным контролем охватывается весь жилищный фонд, независимо от его формы собственности. Одним из специально уполномоченных органов, осуществляющих контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда, является государственная жилищная инспекция. Постановлением Правительства РФ от 26.09.1994 г. № 1086 «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации» определены органы государственной жилищной инспекции: Главная государственная жилищная инспекция и государственные жилищные инспекции субъектов РФ. Этим же актом утверждено Положение о государственной жилищной инспекции в Российской Федерации.

В компетенцию жилищной инспекции входит контроль за:

техническим состоянием жилищного фонда, своевременным выполнением работ по его содержанию и ремонту;

обоснованностью установления нормативов потребления коммунальных услуг;

осуществлением мероприятий по подготовке жилищного фонда к сезонной эксплуатации и т.д.

Органы инспекции вправе проводить инспекционные проверки подконтрольных объектов, давать предписания об устранении выявленных нарушений, выносить заключения о техническом состоянии жилья и т.п.

Необходимо учитывать, что контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда осуществляет и каждый собственник такого фонда:

органы государственной власти Российской Федерации осуществляют контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ (п. 17 ст. 12 ЖК РФ);

органы государственной власти субъекта РФ — за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ (п. 8 ст. 13 ЖК РФ);

органы местного самоуправления — за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда.

Задачи:

Задача 1

Антипова, проживавшая в благоустроенном дачном доме, обратилась в орган регистрационного учета с заявлением о регистрации по месту жительства. В обоснование заявления она указала, что дом находится в ее собственности, пригоден для круглогодичного использования. Она проживает в этом доме постоянно, городскую квартиру давно продала. Однако в регистрации ей было отказано ввиду того, что дачный дом не относится к жилым помещениям.

1.Правомерен ли отказ?

2. Какие действия надо совершить Антиповой, чтобы зарегистрироваться по месту фактического проживания?

Задача 2

Поляков, у которого имелось собственное жилое помещение, получил по наследству трехкомнатную квартиру своего отца. Поскольку проживать в квартире Поляков не собирался, он решил использовать ее для размещения офиса созданного им общества с ограниченной ответственностью. Однако сестра Полякова, в отношении которой отец сделал завещательный отказ, предусматривающий право пользования одной из комнат квартиры, была против такого использования. Поляков пояснил ей, что квартира будет использована лишь в качестве «юридического адреса», куда будет поступать корреспонденция. Фактическая деятельность организации будет осуществляться в арендованном им нежилом помещении. В качестве компенсации он предложил сестре взять на себя ее долю расходов на содержание жилого помещения.

1. Может ли Поляков использовать жилое помещение для размещения офиса?

2. Изменилось бы решение, если бы Поляков намеревался использовать помещение для осуществления предпринимательской деятельности без образования юридического лица?

Задача 3

При проведении ремонта квартиры ее собственница — Архипова решила увеличить площадь прихожей. Для этого она сломала встроенные шкафы, а также перенесла на полметра входную дверь, использовав при этом часть общего холла на своей лестничной площадке. Об этом стало известно правлению товарищества собственников жилья. Правление предложило Архиповой восстановить помещение в прежних объемах. Однако она заявила, что согласовала перенос двери с соседями по лестничной площадке. Кроме того, перенос двери не ущемляет права собственников помещений многоквартирного дома, т.к. она использовала площадь, которая не требуется для обслуживания других жилых помещений. Правление сообщило об осуществленных Архиповой действиях в БТИ. Проведя проверку жилого помещения, БТИ установило, что два из трех встроенных шкафов в квартире Архиповой отсутствуют. БТИ предупредило Архипову о необходимости восстановить шкафы, т.к. перепланировка не была согласована в установленном порядке. Вместо этого Архипова обратилась в орган местного самоуправления для согласования проведенных изменений. Однако орган местного самоуправления пояснил, что он может утвердить предстоящую, а не уже произведенную перепланировку. Для утверждения уже осуществленной перепланировки необходимо обратиться в суд.

1. Имела ли место перепланировка в данном случае?

2. Правомерны ли действия: Архиповой; ТСЖ; БТИ; органа местного самоуправления?