6. Прекращение договора социального найма: основания, порядок, правовые последствия.

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

3. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

4. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

1. Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Расторжение договора по соглашению сторон – это прекращение договора при наличии согласия обеих сторон на расторжение договора.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе расторгнуть договор социального найма в любое время при наличии согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи.

Это решение наниматель ничем не обязан мотивировать. Испрашивать согласия наймодателя для принятия такого решения не требуется. Наниматель обязан лишь письменно предупредить наймодателя о решении расторгнуть договор и представить в письменной форме согласие на расторжение договора совместно проживающих с ним членов его семьи. Если он это сделал, плата за пользование помещением с момента его освобождения не взимается.

2. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

Местом жительства несовершеннолетних, не достигших 14 лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей – родителей, усыновителей или опекунов.

Днем расторжения договора считается день выезда из жилого помещения. Выезд из жилого помещения на постоянное место жительство в другое жилое помещение необходимо отличать от временного выезда. Разграничение временного выезда и выезда на постоянное жительство в другое место производится по намерениям нанимателя.

3. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

– невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

3) плату за коммунальные услуги;

– разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. В результате данных действий нанимателя или других граждан имеют место повреждения несущих конструкций зданий, нарушение их надежности, ухудшение безопасности и качества условий проживания пользователей переоборудованных жилых помещений и иных граждан (приходят в негодность системы вентиляции, отопления, повышается пожаро-, взрывоопасность). Помещения и прилегающая территория перестают соответствовать санитарно-гигиеническим и экологическим требованиям. – систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

– использования жилого помещения не по назначению.

4. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Использования жилого помещения не по назначению – это использование жилого помещения нанимателем (членами его семьи, иными гражданами, которые проживают с нанимателем) в целях не связанных с проживанием граждан (например, для занятий производственной деятельностью).

5. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи:

1) с утратой (разрушением) жилого помещения, то есть жилое помещение становится непригодным для постоянного проживания граждан (не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства);

2) со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Задача 1

Аникушкиной было предоставлено жилое помещение по договору социального найма. В течение трех лет Аникушкина своевременно и в полном объеме оплачивала наем жилого помещения и коммунальные услуги.

Затем Аникушкина перестала платить, заявив, что у нее временные финансовые затруднения. Поскольку она не платила за наем и коммунальные услуги в течение шести месяцев подряд, наймодатель предупредил, что если долг не будет погашен, он обратится в суд с требованием о расторжении договора и выселении Аникушкиной. Получив предупреждение, Аникушкина заплатила полностью за один месяц, а затем стала каждый месяц вносить небольшие суммы, не превышавшие 1/3 от причитающихся платежей. Еще через полгода наймодатель снова потребовал погасить задолженность в течение тридцати рабочих дней с момента получения предупреждения. Аникушкина на предупреждение не отреагировала. Наймодатель обратился в суд с требованием о расторжении договора найма жилого помещения и выселении Аникушкиной в общежитие. Аникушкина заявленные требования не признала, пояснив, что платит сколько может. Ее вины в образовании задолженности нет, т.к. организация, где она работает, находится в стадии ликвидации и платит нерегулярно.

1. Кто прав в данном споре?

3. Изменилось бы решение, если бы Аникушкина исправно вносила плату за наем, а не оплачивала только коммунальные платежи?

Задача 2

Феофанов решил обменять свою трехкомнатную квартиру в Нижнем Новгороде площадью 72 кв.м., занимаемую им по договору социального найма, на однокомнатную квартиру в Санкт-Петербурге площадью 33 кв.м, находящуюся в собственности Пригожиной. Против обмена возражала жена Феофанова, проживавшая совместно с ним. По ее мнению, такой обмен существенно ухудшает ее жилищные условия. Местная администрация также выступила против обмена, считая, что обмен между нанимателем и собственником невозможен. Кроме того, недопустим обмен жилыми помещениями, находящимися в разных городах. Вместо обмена районная администрация предложила Феофанову заменить квартиру на меньшую.

1. Правомерны ли возражения против обмена, выдвигаемые супругой Феофанова и районной администрацией?

2. В чем различия между договором об обмене жилыми помещениями и договором мены?

3. Чем отличается обмен от замены жилого помещения?

Задача 3

Демидова вышла замуж за Никалина и поселилась в его трехкомнатной квартире, которую он занимал на основании договора социального найма. Через год брак по иску Никалина был признан фиктивным со ссылкой на то, что Демидова, являвшаяся гражданкой Украины, выходила замуж за москвича Никалина с целью получения российского гражданства и без намерения создать семью. После вступления в силу решения суда Никалин потребовал, чтобы Демидова выселилась из его квартиры. Однако последняя заявила, что бывшие члены семьи нанимателя сохраняют право пользования жилым помещением и после прекращения брака.

1.Оцените доводы сторон. Решите спор.

Задача 4

Балкин М. проживал с супругой Балкиной С. и дочерью Балкиной Н.в двухкомнатной квартире на основании договора социального найма. В 2008 г. брак между Балкиным М. и Балкиной С. был расторгнут.

После расторжения брака Балкин М. переселился в квартиру Елохиной А., с которой в 2009 г. зарегистрировал брак. В течение указанного периода времени Балкин М. в квартире, где остались проживать бывшая жена и дочь, не появлялся, в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг участвовать отказался. Балкина С. в 2009 г. предложила Балкину М. приватизировать квартиру в долевую собственность. Однако Балкин М. на данное предложение не отреагировал. В ноябре 2010 г. Балкина С. обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просила признать Балкина М. утратившим право пользования жилым помещением в связи с выездом на иное место жительства.

1.Подлежит ли иск Балкиной С. удовлетворению?

2.Изменится ли решение, если будет установлено, что Балкин М. не пользовался квартирой в связи с неприязненными отношениями, сложившимися между ним и бывшей супругой после расторжения брака?

Задача 5

С. Миловидов заключил брак с Л. Герц, являвшейся гражданкой Австрии. После заключения брака Л. Герц переехала в Москву и поселилась в качестве члена семьи в квартире супруга, занимаемой последним на основании договора социального найма. Через семь лет С. Миловидов погиб в автокатастрофе. Поскольку в жилом помещении осталась проживать только Л. Герц, Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы обратился в суд с иском о расторжении договора социального найма и выселении Л. Герц без предоставления иного жилого помещения, ссылаясь на то, что иностранные граждане не могут являться нанимателями жилых помещений по договору социального найма.

1.Правомерно ли требование Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы?