Тема 3. Договор социального найма жилого помещения

(очно-заочная форма обучения — 4 часа, заочная форма обучения — 1 час)

1) Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма.

А) Основания предоставления жилого помещения по договору социального найма. Понятия «малоимущий» и «нуждающийся в жилом помещении» в современном жилищном законодательстве.

Б) Постановка гражданина на учет в качестве нуждающегося. Снятие гражданина с учета. Решение о предоставлении жилого помещения, его правовое значение.

Социальному найму жилых помещений посвящены статьи раздела III ЖК РФ. Данный раздел содержит две главы, в которых определяются основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, а также устанавливаются основные правила о таком договоре, конкретизирующие соответствующие положения ГК РФ.

Сфера применения договора социального найма определена в ст. 19 ЖК РФ — это жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов социального использования, предназначенные для социально незащищенных граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Гражданин может претендовать на получение жилого помещения по договору социального найма, если он признан:

1) малоимущим органами местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации;

2) нуждающимся в предоставлении жилого помещения по договору социального найма.

Что касается иных категорий граждан, которые не являются малоимущими, но имеют право на получение жилого помещения по договору социального найма, то им жилье предоставляется по решению соответствующих государственных органов (федеральных или региональных). Категории граждан и порядок обеспечения их жильем определяются федеральным законом, указом Президента РФ, законом субъекта РФ (ч. 3 ст. 49 ЖК РФ). Кроме того, согласно ч. 4 ст. 49 ЖК РФ иным категориям граждан, имеющим право на жилье по договору социального найма, могут предоставляться жилые помещения муниципального жилищного фонда в случаях и порядке, установленных названной статьей.

Не имеют права претендовать на получение жилых помещений по договору социального найма лишь две категории физических лиц:

1) иностранные граждане;

2) лица без гражданства.

Однако при наличии соответствующего международного договора Российской Федерации с иностранным государством (государствами) указанные категории лиц также могут обеспечиваться социальным жильем.

Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях содержатся в ст. 51, вопросы предоставления жилья — в ст. ст. 57, 58 ЖК РФ.

Правила ст. 52 ЖК РФ, регулирующей принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, адресованы как малоимущим, так и гражданам иных категорий, о которых говорилось выше. Принятие указанных граждан на учет в целях последующего предоставления им жилых помещений на условиях социального найма осуществляет орган. Согласно ч. 2 ст. 52 ЖК РФ, если гражданин имеет право состоять на таком учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категории), то такой гражданин по его выбору может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Граждане принимаются на учет на основании заявлений, поданных в соответствующий орган местного самоуправления по месту жительства. Учет не по месту жительства возможен только в случаях и в порядке, установленных законодательством (ст. 58 ЖК РФ). К заявлению о принятии на учет гражданин должен приложить документы, подтверждающие право состоять в качестве нуждающегося в жилищном помещении. Орган местного самоуправления, принявший заявление гражданина, выдает расписку с указанием перечня принятых документов и даты их поступления.

В течение 30 рабочих дней со дня получения документов соответствующий орган местного самоуправления обязан рассмотреть указанное заявление и представленные вместе с ним документы и вынести решение о принятии гражданина на учет или об отказе в этом. Если принято положительное решение, то орган местного самоуправления обязан в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения выдать заявителю на руки либо направить ему по почте или с курьером документ, подтверждающий решение о постановке гражданина на учет.

В ст. 54 ЖК РФ установлены правила отказа в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в улучшении жилищных условий. Решение об отказе может быть принято только в трех случаях, исчерпывающим образом перечисленных в указанной статье. Решение может быть обжаловано в судебном порядке.

Федеральный закон о введении в действие Жилищного кодекса РФ признает значимость нормы общей площади жилого помещения на одного человека. Ее необходимость обозначается ст. ст. 679, 680, 685 ГК РФ. Вместе с тем это понятие в ЖК РФ не используется, и конкретный размер учетной нормы не указывается. На основании ч. 5 ст. 50 ЖК РФ учетная норма площади жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления. При этом максимальный размер учетной нормы может совпадать с размером нормы предоставления, установленной для соответствующего населенного пункта, или быть меньше указанного размера. Например, в соответствии с п. 4 ст. 9 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. «Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения» учетная норма площади для коммунальной квартиры составляет 15 кв. м на человека.

Правила о сохранении за гражданами права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях предусмотрены ст. 55 ЖК РФ, которая гарантирует гражданам, принятым на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, что они не могут быть произвольно лишены права состоять на указанном учете. Такие граждане могут быть сняты с учета только тогда, когда им фактически предоставлены жилые помещения по договорам социального найма (ст. 57 ЖК РФ) либо выявлены основания для снятия их с учета, предусмотренные ч. 1 ст. 56 ЖК РФ. Снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях производится по правилам ст. 56 ЖК РФ.

Правила и порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма, сгруппированные в ст. ст. 57—59 ЖК РФ, имеют обязательное значение для всех региональных и муниципальных органов в Российской Федерации, имеющих отношение к обеспечению граждан жильем. По общему правилу жилые помещения предоставляются в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Однако из указанного правила предусмотрены исключения — вне очереди жилые помещения предоставляются по договорам социального найма категориям граждан, указанным в ч. 2 ст. 57 ЖК РФ.

Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт — решение о предоставлении жилого помещения (ч. 3, 4 ст. 57 Кодекса), принятое органом местного самоуправления, которое выдается или направляется гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня их принятия.

Жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления. При определении общей площади жилого помещения, которое должно быть предоставлено гражданину по договору социального найма, учитывается площадь жилого помещения, уже находящегося у него в собственности, если таковое имеется. Одновременно учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению.

Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма, как правило, должны предоставляться жилые помещения в виде квартир или жилых домов (если в составе соответствующего жилищного фонда имеются дома, предназначенные для проживания одной семьи). Комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только в исключительном случае (ч. 4 ст. 59 ЖК РФ).