6. Товарищество собственников жилья: правовой статус, порядок создания и деятельности. Права и обязанности членов тсж.

Статья 135. Товарищество собственников жилья

1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

2. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45—48 настоящего Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

6. Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

1. С принятием ЖК РФ (с 1 марта 2005 г.) утратил силу Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья».

То есть, по сути настоящая глава ЖК РФ должна регулировать все вопросы, связанные с деятельностью указанных юридических лиц.

В комментируемой статье дано правовое определение понятию товарищества собственников жилья. Оно по своему содержанию соответствует этому же понятию, данному в ст. 291 ГК РФ. Согласно ей товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. Оно образуется объединившимися собственниками квартир в многоквартирном жилом доме для удовлетворения следующих потребностей: для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, владения, пользования, а в некоторых случаях и распоряжения квартирами и их общим имуществом, для совместного управления комплексом недвижимого имущества.

Кроме того, товарищество собственников жилья как некоммерческая организация может осуществлять предпринимательскую деятельность, но лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и указанная деятельность должна соответствовать этим целям.

Деятельность некоммерческих организаций, к которым отнесены товарищества собственников жилья, регулируется Федеральным законом от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях». Он определяет правовое положение, порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации некоммерческих организаций как юридических лиц, формирования и использования имущества некоммерческих организаций, права и обязанности их учредителей (участников), основы управления некоммерческими организациями и возможные формы их поддержки органами государственной власти и органами местного самоуправления.

Указанный Закон применяется по отношению ко всем некоммерческим организациям, созданным или создаваемым на территории Российской Федерации, постольку, поскольку иное не установлено этим Законом и иными федеральными законами.

При этом он не распространяется на потребительские кооперативы, деятельность которых регулируется нормами ГК РФ, законами о потребительских кооперативах, иными законами и правовыми актами.

2. Учредительным документом товарищества является (как в случае с потребительским кооперативом), устав. Для того, чтобы принять устав товарищества собственников жилья необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Оно проводится в порядке, установленном ст. 45—48 ЖК РФ. Решение о принятии устава принимается большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Многие вопросы деятельности товарищества отнесены настоящим кодексом именно на усмотрение устава товарищества (например, срок полномочий председателя правления товарищества, перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания товарищества и т. д.).

3. Часть 3 комментируемой статьи устанавливает новые требования к количеству членов товарищества собственников жилья по сравнению с утратившим силу с 1 марта 2005 г. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». В соответствии с ч. 3 ст. 25 указанного Закона численность членов товарищества не могла быть менее двух домовладельцев, за исключением случаев, касающихся организации товарищества собственников жилья во вновь создаваемом кондоминиуме. С момента вступления в действие ЖК РФ для создания товарищества собственников жилья минимальное число членов должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Комментируемая статья допускает создание товарищества собственников жилья как на определенный уставом срок, так и на неограниченный период деятельности. Данное положение должно быть отражено в уставе.

5. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом, и его правоспособность возникает в момент его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья должно иметь печать с соответствующим наименованием, пользуется расчетным и другими счетами в банке, вправе иметь иные предусмотренные законодательством реквизиты.

Положение, закрепленное настоящей статьей, является общим правилом, применимым к юридическим лицам. В соответствии с ним товарищество собственников жилья как юридическое лицо действует по принципу полной имущественной ответственности юридического лица. То есть по обязательствам юридического лица взыскание может быть обращено на все принадлежащее ему имущество.

6. Ответственность товарищества собственников жилья и членов товарищества по своим обязательствам является самостоятельной. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов, а члены товарищества в свою очередь – по обязательствам товарищества.

Статья 136. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья

1. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

2. Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

3. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

1. Согласно ч. 3 ст. 135 ЖК РФ для создания товарищества собственников жилья необходимо согласие лиц – собственников жилья – в количестве, 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Указанная норма соответствует комментируемой статье, согласно которой для принятия решения о создании товарищества собственников жилья необходимо согласие на это собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающих более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Это согласие должно быть выражено путем голосования вышеназванных лиц на общем собрании собственников помещений в доме.

2. В ЖК РФ установлено ограничение, в соответствии с которым действует требование о создании в одном многоквартирном доме только одного товарищества собственников жилья. Иное невозможно по причине того, что так как в создании первого товарищества участвовали более пятидесяти собственников жилья, во втором – такое же количество (а меньше нельзя по нормам ч. 3 ст. 135 ЖК РФ) участвовать не может.

Возможны следующие варианты создания товарищества собственников жилья при их объединении (с учетом требований ст. 142 ЖК РФ):

1) при объединении нескольких многоквартирных домов. При этом помещения в них должны принадлежать различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме,

2) при объединении нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений. Они должны представлять собой жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи, либо дачные дома с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

В обоих случаях земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, должны быть либо общими или находиться на соседних (граничащих) земельных участках.

3. Правоспособность товарищества собственников жилья как и любого другого юридического лица, возникает в момент его регистрации, то есть в данном случае применимы общегражданские нормы, в соответствии с которыми юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в единый государственный реестр юридических лиц.

Статья 137. Права товарищества собственников жилья

1. Товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

2. В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

1. Для достижения целей по совместному управлению комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечению эксплуатации этого комплекса, владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме товарищество собственников жилья вправе:

1) заключать необходимые договора в интересах членов товарищества (на управление многоквартирным домом, о содержании и ремонте общего имущества в нем, об оказании коммунальных услуг и так далее);

2) определять смету доходов и расходов на год (к ним отнесены необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на его капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, расходы на другие предусмотренные уставом товарищества цели);

3) основываясь на принятой смете доходов и расходов на год, устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами;

6) передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

2. Права товарищества, перечисленные в ч. 2 комментируемой статьи, разрешается применять со следующей оговоркой: если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме. В этом случае товарищество собственников жилья вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

2) с соблюдением всех установленных законодательством требований надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

3. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны исполнять предусмотренные законодательством или уставом обязанности по участию в общих расходах. В противном случае товарищество собственников жилья может потребовать принудительного исполнения указанных обязательств и взыскания необходимых платежей или взносов в судебном порядке.

4. Кроме того, ч. 4 комментируемой статьи предоставляет товариществу собственников жилья право потребовать также в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья обязано:

1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Кроме прав, предоставленных товариществу собственников жилья в соответствии со ст. 137 ЖК РФ, на него возложены следующие обязанности:

1) обеспечивать выполнение требований законодательства РФ и устава товарищества;

2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

3) выполнять свои обязательства по договору;

4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество с учетом прав товарищества на принудительное взыскание указанных средств и права на обращение с этой целью в судебные органы;

6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.