2. Договор социального найма: общая характеристика, порядок заключения, существенные условия.

Регулированию отношений, связанных с социальным наймом жилых помещений, посвящена гл. 8 ЖК РФ, большинство статей которой содержат нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, а также права и обязанности сторон и другие основные отношения, возникающие из такого договора. Установленные в указанной главе правила направлены на реализацию п. 3 ст. 672 ГК РФ, согласно которому именно в жилищном законодательстве должны быть определены основания, условия и порядок заключения договора социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) — жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Кодексом (ч. 1 ст. 60 ЖК РФ).

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Предметом договора социального найма могут быть только жилое помещение, т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры, нормативные определения которых содержатся в ст. 16 ЖК РФ.

Помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ). Поэтому не могут быть использованы в качестве жилых и, следовательно, являться предметом договора социального найма помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ.

Самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть: неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. К неизолированным жилым помещениям следует отнести часть комнаты, комнату, связанную с другой комнатой одним (общим) входом. Вспомогательными помещениями являются кухни, коридоры и т.д. (ст. 36 ЖК РФ).

Устанавливая правила о форме договора социального найма, ч. 1 ст. 63 ЖК РФ воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). При этом указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. Таким образом, договор социального найма, заключенный в письменной форме в отсутствие решения о предоставлении жилого помещения, является недействительным (ст. 162 ГК РФ).

Одной из сторон по договору социального найма жилых помещений выступают наймодатели — органы местного самоуправления и муниципальные организации в отношении муниципального жилищного фонда, а также государственные организации в отношении государственного жилищного фонда. Другой стороной могут быть только граждане, среди которых выделяется наниматель, который заключает договор.

Права, обязанности и ответственность сторон по договору социального найма жилого помещения сформулированы в ст. ст. 65—69 ЖК РФ. В частности, наймодатель жилого помещения имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Соответственно наймодатель обязан:

передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

принимать участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

осуществлять капитальный ремонт жилого помещения и т.п.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения своих обязанностей, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

Кроме того, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

сдавать жилое помещение в поднаем;

разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения и т.д.

Соответственно наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

использовать жилое помещение по назначению;

обеспечивать сохранность жилого помещения;

поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

проводить текущий ремонт жилого помещения;

своевременно вносить плату за жилое помещение;

нести иные обязанности, предусмотренные законом и (или) договором социального найма.

В договоре социального найма также указываются члены семьи нанимателя, которые проживают (намерены проживать) совместно с ним и, что следует особо подчеркнуть, согласно гражданскому и жилищному законодательству (п. 2 ст. 672 ГК РФ и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ) пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора социального найма жилого помещения. В частности, каждый из членов семьи вправе:

бессрочно пользоваться жилым помещением;

сохранять права и обязанности по договору в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ);

участвовать в решении вопросов обмена жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ), сдачи жилья в поднаем (ст. 76 ЖК РФ), вселения временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ), переселения в жилое помещение меньшего размера (ст. 81 ЖК РФ), изменения договора социального найма (ст. 82 ЖК РФ), расторжения договора (ч. 2 ст. 83 ЖК РФ), переустройства и перепланировки жилого помещения (ст. 26 ЖК РФ), вселения в установленном порядке в жилое помещение других лиц (ст. 70 ЖК РФ).

Никто из членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма не может быть ограничен в праве пользования жильем или выселен из жилого помещения кроме как по основаниям и в порядке, установленных законом (ч. 4 ст. 3 ЖК РФ).