21. Стратегическое и оперативное управление в системе рынка недвижимости

Особенности стратегического управления недвижимостью вызваны существованием объектов недвижимости в нескольких формах. Недвижимость можно понимать как

1. благо (частное и общественное), поэтому решения на перспективу принимаются в зависимости от функционального назначения объекта;

2. фактор производства, поэтому решения о будущем составе внеоборотных активов также принимаются в зависимости от функционального назначения объекта. Кривая изменения объемов используемой недвижимости в зависимости от объемов производства характеризует условно-постоянные расходы.

3. как капитал (собственный и заемный), поэтому стратегия управления недвижимостью реализуется  через увеличение будущей и текущей рыночной стоимости объекта. 4. как форма накопления (сбережения).

Все четыре варианта существования недвижимости возможны только тогда, когда объекты имеют денежную оценку, поэтому стратегическое решение принимается под воздействием спроса на деньги и их предложением. 

Таким образом, стратегическое решение в процессе управления недвижимостью касается, как правило, действий по приобретению, удержанию и продаже объекта недвижимости. На  практике стратегическое управление недвижимостью реализуется как управление портфелем недвижимости.

Оперативное управление недвижимостью - управление недвижимостью (одного или нескольких комплексов) по поручению управляющего фондами на тактическом уровне специализированной управляющей организацией. При этом одновременно решаются задачи управления комплексом и проблемы потребителей.

Управляющий недвижимостью на оперативном уровне отвечает за поддержание контактов с управляющим на тактическом уровне, который как правило, является заказчиком, а также с пользователями. Он координирует оперативное управление и с коммерческой точки зрения управляет администрацией и техническим отделом, независимо от иерархической структуры управления. Коммерческое управление отражает цели оперативного управления недвижимостью. В числе конкретных задач оперативного управляющего можно назвать: каждодневную координацию управления, заключение и продление договоров аренды, консультации по вопросам покупки и продажи недвижимости, разработку маркетинговой политики, сбор информации для нужд управления, консультации относительно (необходимости) дополнительных инвестиций или изъятия средств, изменения арендной платы, обработка жалоб пользователей, координация исследований рынка, поддержание связей с жильцами, консультации управляющего на тактическом уровне по вопросам политики в отношении комплекса на основе вышеописанных анализов и выявление будущих тенденций, изменений.

22. Механизм менеджмента недвижимости.

1. Механизм менеджмента недвижимости – это совокупность элементов , средств, методов и инструментов взаимодействия субъектов управления (уполномоченных государственных органов и наделенных ими соответствующими правами владения и использования юр.лиц) между собой и другими хозяйствующими субъектами при продаже, сдаче в аренду, концессии имущественных объектов (с учетом влияния политических, социальных, макроэкономических, институциональных факторов внешней среды).

при определении механизма управления сущ.2 подхода среди ученых

1. Механизм управления – это те практические рычаги, стимулы, посредством которых органы управления воздействуют на общество, производство, любую социальную систему с целью достижения стоящих целей, решения поставленных задач.

Другие рассматривают социальный механизм, понимают под ним устойчивую систему экономического поведения социальных групп, а также взаимодействие этих групп друг с другом, и с государством по поводу производства , распределения , обмена и потребления благ и услуг.

Методы управления:

1. Административные

2. Экономические

3. Организационные (организационно-стабилизирующие, организационно-распорядительные, организационно-дисциплинарные)

4. Законодательные

5. Нормативно-правовые