56. Риск-менеджмент недвижимости

Риск - это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале Следует иметь в виду, что любая операция с недвижимостью - это операция, несущая элементы риска.

При этом операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности.

I. Рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие риски), связанные с спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на не макроэкономических и региональных факторов.

Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:

1). Юридические (возможность утраты права собственности, образования убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов появления претензий третьих лиц, наличие не выявленных обременений объекта и пр.);

Экономические риски, возникающие при совершении сделок недвижимостью, связаны с изменением рыночной ситуации.

Риски могут возникнуть по следующим причинам:

• недостаточно представительный анализ ситуации на рынке по аналогичным сделкам и проектам;

• неверное истолкование имеющихся данных;

• необъективное отношение к данным.

Архитектурно-строительные (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов, неточное определение планировки квартир или иного объекта), как правило, связаны с недостаточно детальной проработкой проектов сооружения и развития объектов недвижимости, слабостью их технической экспертизы.

Административные риски. Нередки случаи, когда в ходе реализации проектов существенно меняются условия, выполнения которых требуют органы местного управления (налоговый режим, требования по выполнению обязательств по развитию городской инфраструктуры, условия подключения к инженерным сетям и т.д.).

57.Первичный и вторичный рн

Первичный рынок — совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами.

Вторичный рынок — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящихся уже в эксплуатации.

Являясь двумя частями одного рынка недвижимости первичный и вторичный рынки, конечно же, влияют друг на друга и, прежде всего это проявляется в ценообразовании. Цены вторичного рынка — это ориентир для строителей — насколько выгодно сегодня строить. Если цена такова, что она не обеспечивает возврата вкладываемых средств и не приносит прибыли при создании объектов, то строительство нового жилья осуществляться не будет. Если растут затраты на строительство, то это приводит к росту цен на первичном рынке, а это неизбежно приводит к росту спроса и цен на вторичном рынке.

Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде.

Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи с тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа — это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств .