7.5. Рынки сельских земель

7.5.1. Сущность, особенности и структура рынков земли

Рынок земли – набор механизмов, с помощью которых осуществляется перераспределение земельных ресурсов, передаются права на землю.

Рыночным товаром, объектом рыночных сделок является лишь часть земель. Значительная часть земельных ресурсов, в том числе в странах с развитой рыночной экономикой, находится в государственной и муниципальной собственности и не является рыночным товаром. К землям, не вовлеченным в рыночный оборот, относятся: земли, обладающие особой ценностью (заповедники, национальные парки и так далее), земли, используемые для общественных целей (улицы, площади, парки и другие), земли, используемые для особых целей (например, обороны), земли, которые не используются или не могут использоваться (труднодоступные земли, зараженные, загрязненные). Другие земли являются рыночным товаром.

Рынки земельных ресурсов отличаются от многих других рынков. Рассмотрим основные особенности рынков земли.

На рынках земли товар нестандартный. Объекты сделок различаются по физическим характеристикам, местоположению, набору прав. На земельном рынке не существует двух идентичных товаров.

На рынке земли действуют специальные требования к совершению сделок. К таким требованиям относится государственная регистрация объектов недвижимости и другие требования.

Земельный рынок является объектом значительного государственного регулирования. Во всех странах действуют различные ограничения на совершение сделок с земельными участками. Особенно серьезному регулированию подвергаются сделки с сельскохозяйственными землями.

Земельный рынок характеризуется длительностью совершения сделок. Нестандартность объектов, сложное оформление сделок приводит к тому, что поиск продавца и покупателя и совершение сделки требует много времени. Земля – один из самых низколиквидных объектов.

Рынок земли – непрозрачный рынок. Информация на данном рынке труднодоступна, она носит частный характер. В ценах конкретных сделок не всегда отражается полная информация о товаре.

На рынке земли только часть имеющегося товара вовлечена в рыночный оборот. Земли, находящиеся в частной собственности могут находиться в рыночном обороте. На практике в развитых странах ежегодно сделки совершаются только с 2-3% имеющихся земельных участков.

Рынки земли территориально локализованы. Локальные территориальные рынки отличаются спецификой объектов, предлагаемых на рынке, размером спроса и предложения, специальными требованиями к совершению сделок и местными условиями регулирования использования земельных участков. Условия, сложившиеся на одном локальном рынке могут практически не оказывать влияние на другие территориальные рынки.

Рынки земли неоднородны по своей структуре.

Рынки земли могут быть классифицированы по различным критериям:

• по назначению земель (например, сельскохозяйственных, под жилой и коммерческой застройкой);

• по виду прав, которые передаются в процессе сделок (например, права аренды, собственности, залога);

• по составу участников рынков (например, рынки, на которых продавцом выступает государство или муниципалитеты и рынки, на которых продавцами и покупателями являются частные собственники);

• по наличию построек на земельном участке (застроенные и незастроенные земельные участки)

• по территориальному признаку.

Возможно также использование других критериев выделения рынков земли. Возможно сегментирование рынков по качественным характеристикам объектов, размерам земельных участков и другим критериям. К сделкам, совершаемым на рынках земли, относят также передачу земельных участков по наследству, дарение, выкуп земель у государства.