7.5.2 Рынки аренды и рынки приобретения земель в собственность. Ценообразование на рынке земли
Рынок аренды и рынок купли- продажи земель являются важнейшими типами земельных рынков. На рынке аренды ценой является ставка арендной платы. На рынке купли- продажи – цена земли. Спрос на землю как объект аренды предъявляют пользователи земли, использующие землю в качестве производственного ресурса. Спрос на землю является производным от спроса на товары и услуги, производимые с помощью земли.
Предложение земельных участков, как уже было рассмотрено, является фиксированным и неэластичным по цене, либо может изменяться, но в очень незначительной степени. Это относится как к аренде, так и к приобретению земель в собственность. Поскольку земля является ограниченным ресурсом, основным фактором, определяющим ставку арендной платы и цену земли, является спрос.
Спрос на землю как объект собственности определяется способностью земли приносить доход. Спрос на землю зависит от величины доходов, которые могут быть получены при сдаче земли в аренду, а также от того, какие доходы могут быть получены при альтернативном вложении капитала. Спрос на землю как объект собственности формируется на рынке капитала.
Цена земли (рыночная стоимость) – это текущая стоимость будущих доходов от сдачи земли в аренду. Текущая стоимость определяется на основе дисконтирования будущих доходов. В основе процесса дисконтирования лежит концепция о том, что доходы, которые будут получены в будущем, имеют меньшую ценность, чем доходы, полученные сегодня. Чем позже будет получен доход, тем меньше его сегодняшняя ценность.
Ставка дисконтирования определяется исходя из того, какова доходность других активов. Кроме того, покупатель земли учитывает риски, которые связаны с вложением капитала в земельную собственность.
Рыночная цена земельного участка для случая, когда предполагается получение постоянных доходов от сдачи в аренду может быть определена следующим образом.
,
где
V – цена земельного участка,
I – годовая арендная плата,
R– ставка процента (ставка дисконтирования),
n – количество лет.
Земельные участки имеют бесконечный срок службы. Они существуют вечно, величина n (количество лет) стремится к бесконечности. При условии, что доходы от сдачи земли в аренду постоянны, формула принимает вид:
V
=
R – в данной формуле носит название коэффициента капитализации.
Связь ставок арендной платы и цены земли может быть продемонстрирована с помощью графика.
Рис. 7.6. Связь арендной платы и цены земли
В правой части графика показано формирование цены (арендной ставки) на рынке аренды. В левой части графика показано формирование цены земли на рынке купли – продажи земельных участков. На вертикальной оси отложены значения ставок арендной платы. На правой части горизонтальной оси – количество земли. На левой части горизонтальной оси – цены земельных участков (цены приобретения в собственность).
При данной ставке
арендной платы I0
цена земли равна V0.
Угол наклона луча, выходящего из центра
в левой части графика равен
.
R – коэффициент капитализации.
Зная ожидаемые доходы от сдачи земли в аренду и коэффициент капитализации, можно определить рыночную стоимость земельного участка.
Рассмотрим конкретный пример. Предположим, что ежегодный арендный доход составит 1000 денежных единиц. Коэффициент капитализации равен 10 процентам.
V=
=10000
Цена земельного участка – 10000.
В случае, когда предполагается рост доходов от сдачи земли в аренду, коэффициент капитализации R не совпадает со ставкой дисконтирования. В случае, если предполагается рост доходов от аренды, коэффициент капитализации оказывается ниже, чем ставка дисконтирования. Это объясняется тем, что покупатели готовы заплатить за такой актив больше, чем за аналогичные активы, доходы от которых не будут расти.
Рынок аренды и рынок купли – продажи земельных участков рассматривались отдельно. Предполагалось, что участники рынка аренды и купли-продажи – это разные лица. На практике часто собственник и пользователь земельных участков – одно лицо. В сделке приобретения земельного участка в собственность фактически соединяются две сделки: купля продажа и аренда. При этом принцип определения стоимости земли не изменяется, так как в этом случае собственник земельного участка также получает доход от владения землей. Но этот доход не выделяется, а является частью дохода, который собственник получает от использования земли.