7.4.2 Распределение земельных участков между различными вариантами землепользования

Рассмотрим распределение земельных участков между различными вариантами землепользования на примере земель, различающихся местоположением – расстоянием до центра крупного города.

Предположим, что имеются три варианта использования земельных участков. Вариант 1- использование для коммерческого строительства (строительство торговых и деловых центров), вариант 2 – для жилищного строительства, вариант 3 – для сельскохозяйственного производства. Различным вариантам использования земельных участков соответствуют разные графики зависимости величины земельной ренты от местоположения земельного участка.

Рис. 7.5. Распределение земельных участков, находящихся на разном расстоянии от центра, между различными вариантами землепользования

На рисунке изображены графики зависимости величины земельной ренты от расстояния до центра. На вертикальной оси отложены величины земельной ренты, на горизонтальной оси – расстояние до центра. Варианту 1 соответствует прямая R₁S₁, варианту 2 – прямая R₂S₂, варианту 3 – прямая – R₃S₃.

На расстоянии от центра до точки N при первом варианте использования создается большая земельная рента. Точка N соответствует точке пересечения графиков земельной ренты для первого и второго вариантов землепользования. На расстоянии от точки N до точки L создается большая сумма земельной ренты при втором варианте использовании земли. От точки L до точки S₃ большая земельная рента создается при третьем варианте использовании земель.

Земельные участки передаются тем землепользователям, которые могут платить большую земельную ренту. Соответственно земли, находящиеся на расстоянии до точки N от центра, передаются для коммерческого строительства, а земли, находящиеся на расстоянии от N до L до центра, передаются для жилищного строительства. Наиболее удаленные земли (от L точки до точки S3) передаются для сельскохозяйственного использования. Таким образом, кривая земельной ренты – R₁NLS₃. Чем дальше от центра земельные участки, тем меньшая земельная рента на них создается.

Различия в величине земельной ренты объяснялись различиями в плодородии земельных участков и транспортной доступности. На величину земельной ренты, создаваемой на различных участках, влияют также другие факторы. К таким факторам относятся наличие улучшений земельных участков, различные физические характеристики, соседство, наличие социальной инфраструктуры и так далее. Суммарный эффект действия различных факторов может быть обозначен как производительность земли. Чем производительнее земельный участок, тем большая величина земельной ренты создается на этом участке.

Наиболее производительные земельные участки могут использоваться для различных вариантов землепользования. Как правило, это земельные участки, находящиеся в центре крупных городов и на прилегающих территориях. Эти земельные участки передаются тем землепользователям, которые могут платить большую земельную ренту. К таким вариантам относятся коммерческое строительство, жилищное строительство.

Менее производительные земли имеют ограниченное число вариантов использования. Как правило, это земли, находящиеся на значительном удалении от городов. К ним относится значительная часть сельских территорий. Это объясняется удаленностью земель от центров и высокими трансакционными издержками при производстве различных товаров и услуг. Земли сельских территорий используются преимущественно для сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства. Часть земель используется для рекреационных и природоохранных целей.

Земли, находящиеся на территориях, прилегающих к крупным городам, постепенно меняют назначение: вместо сельскохозяйственного производства используются для жилищного строительства и соответствующей инфраструктуры. На землях, прилегающих к крупным городам, существует конфликт между различными вариантами землепользования. С одной стороны, при несельскохозяйственном использовании земель, как правило, создается большая земельная рента и, следовательно, собственники земель заинтересованы в изменении варианта использования этих земель. С другой стороны, с точки зрения общественных интересов важно сохранение сельскохозяйственных земель как земель, обладающих особым, невоспроизводимым свойствам – плодородием. Во многих странах осуществляется контроль за переходом сельскохозяйственных земель к пользователям, не занимающимся сельскохозяйственным производством.

Механизм формирования земельной ренты позволяет перераспределять земельные участки. Собственники земельных участков передают земельные участки в пользование тем, кто может получать наибольший доход и тем самым платить большую земельную ренту. Таким образом, механизм земельной ренты способствует передаче земель наиболее эффективным собственникам и для наиболее эффективных вариантов использования земли.

Вместе с тем действуют различные факторы, которые ослабляют действие этого механизма. Земельные ресурсы не всегда передаются тем пользователям, которые могут получать наибольший доход от использования земли. Этому мешают влияние государства (контроль государства за осуществлением сделок, контроль использования земельных ресурсов, зонирование территорий), отсутствие достаточного количества продавцов и покупателей на рынке земель, длительность действующих договоров аренды и другие факторы.

Земельная рента выступает в качестве платы за земельные ресурсы, которую пользователи земли выплачивают собственникам. Земельная рента является экономической основой арендной платы за землю, которую пользователи выплачивают собственникам земли. Арендная плата – это цена, с помощью которой перераспределяются земельные ресурсы на рынке аренды, пользования земель.

Во многих случаях пользователи и собственники земельных участков соединены в одном лице. Например, фермеры – собственники земельных участков производят сельскохозяйственную продукцию на своем земельном участке. В этом случае фермер - собственник получает земельную ренту, но она не имеет самостоятельной экономической формы. Она является частью дохода от производства сельскохозяйственной продукции и отдельно не выделяется.

Земельная рента имеет сложную экономическую природу и может рассматриваться с различных точек зрения. Земельная рента для общества в целом – это дополнительный доход, который остается после возмещения издержек на капитал, труд, менеджмент. Для арендатора, пользователя земли рента – экономическая основа арендной платы, которая является частью производственных издержек. Для частного собственника земельных ресурсов рента – это экономическая основа дохода, который приносит собственность. Этот доход является основным мотивом приобретения земли в собственность.