13.Розрахунок дисконтованого грошового потоку

Метод непрямої капіталізації доходу (дисконтування грошових потоків) застосовується у разі, коли прогнозовані грошові потоки від використання об'єкта оцінки є неоднаковими за величиною, непостійними протягом визначеного періоду прогнозування або якщо отримання їх обмежується у часі. Прогнозовані грошові потоки, у тому числі розмір реверсії, підлягають дисконтуванню із застосуванням ставки дисконту для отримання їх поточної вартості.

Чистий приведений дохід визначає дисконтовану величину різниці між грошовими надходженнями й виплатами, рівну вартості оцінюваного об'єкта Розраховується по формулі

д е CF— чистий грошовий потік року;

r — ставка дисконтування;t — період окупності інвестицій.

Якщо провадити дисконтування всіх отриманих доходів на початок періоду за річною процентною ставкою "і?" з урахуванням щорічної капіталізації доходів, розрахунок проводиться по формулі "складних відсотків":

У розрахунку обирається середньостатистичне значення ставки дисконтування для гривневих платежів, враховується фактор курсової інфляції гривні, фактор інфляції надаваної послуги (здачі приміщень в оренду) для даного району (визначається експертним методом).

Іноді вартість нерухомості згідно з результатним підходом пропонується визначати виходячи з поточної вартості ануїтету (у даному прикладі — орендної плати) та поточної вартості об'єкта після закінчення строку оренди :

д е Д — середня орендна плата після завершення кожного періоду (року);

Вз — очікувана вартість нерухомості після завершення оренди;

n — кількість років оренди.

За цією модифікацією методу дисконтування грошових потоків пропонується враховувати наступні поправки:

— поправка на ризик отримання гірших умов інвестування у порівнянні з базою (наприклад — з умовами банківських депозитних вкладів);

— поправка на відмінності рівня ліквідності нерухомого майна;

— поправка на відмінності рівня менеджменту та інші.

Даний метод дисконтування відображує підхід непрямої капіталізації, при чому очікувана вартість нерухомості після завершення оренди відповідає розміру реверсії.

14. Вплив амортизацыъ на величину грошового потоку. Обчислення загального грошового потоку

Амортизація є значною статтею грошового потоку з таких причин:

1) Амортизація, як правило, є найбільшою за вартістю статтею витрат у бюджеті інвестування.

2) Амортизація знижує податкові зобов'язання.

3. Амортизація не є грошовими затратами (тобто гроші не залишають фірму, і вона може використовувати ці гроші у власних цілях). Є два варіанти врахування амортизації:

– за книгами бухгалтерського обліку, які передбачають рівномірне нарахування амортизації;

– для податкових цілей – форма амортизації прискорена. Це дає фірмі можливість знизити оподаткування доходу і, як наслідок, суму своєї заборгованості. Податкова сума дає змогу збільшити чисті доходи фірми.

Активи – ресурси фірми, враховані як її власність або підтвердження боргових зобов'язань.

Пасиви – джерела ресурсів фірми, враховані як її власні та залучені фонди, а також боргові зобов'язання.

Загальний грошовий потік – фактичні чисті грошові кошти, що надходять на рахунок фірми чи витрачаються нею протягом певного періоду.