Добавил:

Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.

Вуз:

Днепропетровский национальный университет железнодорожного транспорта им. академика В. Лазаряна

Предмет:

[НЕСОРТИРОВАННОЕ]

Файл:

Оцінка бізнесу та майна на з.т..docx

Скачиваний:

Добавлен:

16.09.2019

Размер:

413.8 Кб

Скачать

☆

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 67 / 97 8 9 > Следующая >>>

Задача №7

У задачі необхідно визначити:

найбільш ефективне використання об'єкта нерухомості в цілому;
ринкову вартість землі;
ринкову вартість землі при існуючому використанні;
ринкову вартість об'єкта нерухомості в цілому.

На земельній ділянці розташований будинок цеху.

Коефіцієнт індексації кошторисної вартості дорівнює 8,6 грн./руб.

На ринку продажів за місцем розташування об'єкта виявлені наступні виробничі об'єкти:

Таблиця 1

Відомості про подібні виробничі об’єкти

№	Площа, м²	Висота, м	Наявність кран-балки	Наявність залізн. під'їзду	Технічний стан	Ціна з ПДВ, тис. грн.
1	582	9,8	немає	немає	задовільне	679,5
2	778	6,3	немає	немає	незадовільне	558
3	1055	6,9	є	є	гарне	2340
4	809	9,9	є	немає	задовільне	1230
5	1291	8,1	є	є	задовільне	2326,5

При визначенні вартості об'єкта нерухомості в цілому при існуючому використанні використовується наступна шкала оцінки якісних показників:

"Наявність кран-балки": "є" – 5 балів; "ні" – 4 бали;
"Наявність залізничних під'їзних колій: "є" – 5 балів; "ні" – 3 бали.

Фактори чинять взаємний вплив.

Критичне значення для перевірки на викиди для вибірки обсягом 5 одиниць і рівня значимості 0,05 складає 0,642.

При аналізі земельної ділянки як умовно вільної виявлено, що найбільш ефективним використанням для неї є будівництво магазина з високою якістю інтер'єра і улаштуванням паркування.

Норма прибутку забудовника при існуючому використанні і при найбільш ефективному використанні становить 10 %.

На ринку оренди за місцем розташування об'єкта виявлені наступні магазини:

Таблиця 2

Відомості про подібні торгові об’єкти

№	Площа, м²	Вихід на червону лінію	Наявність паркування	Якість інтер'єра	Технічний стан	Оренда з ПДВ, грн. у мес.
1	183	немає	немає	середнє	задовільне	6500
2	669	є	є	низьке	задовільне	32200
3	637	є	є	високе	гарне	58600
4	966	є	є	середнє	задовільне	48900
5	411	немає	немає	високе	незадовільне	12300

При бальній оцінці якісних показників використовуються наступні шкали:

"Вихід на червону лінію": "є" – 5 балів; "ні" – 3 бали.
"Наявність паркування": "є" – 5 балів; "ні" – 4 бали.
"Якість інтер'єра": "високе" – 5 балів; "середнє" – 4 бали; "низьке" – 3 бали.

Фактори чинять взаємний вплив.

Ставка капіталізації визначається ринковим методом. Для визначення середньозваженої ринкової вартості використовуються такі об'єкти порівняння:

Таблиця 3

Об’єкти порівняння на ринку продажу

№	Площа	Ціна з ПДВ, грн.
1	697	1046800
2	183	320500
3	614	1116000
4	867	1722200
5	437	747300
6	247	361100
7	208	337700

Вихідні данні наведено в таблиці:

Таблиця 4

Вихідні данні задачі № 7

Показник
Площа земельної ділянки, м²	782
Вихід на "червону лінію"	є
Площа будинку цеху, м²	546,8
Будівельний об’єм цеху, м³	3549
Висота приміщень цеху, м	5,4
Наявність кран-балки	є
Наявність залізн. під'їзних колій до ділянки	немає
Знос будинку цеху, %	47
Питома вартість аналога за збірником ППВВ для будинку цеху, руб./м³	14,5
Норматив площі ділянки на 1м² площі магазина	1,93
Проектне співвідношення площі забудови і загальної площі для магазина	1,27
Висота поверху магазина, м	4,7
Питома вартість будівництва магазина, руб./м³	22,8
Питома вартість будівництва паркування, руб./м²	8,7
Запланована площа паркування, м²	187
Вартість ліквідації існуючих поліпшень, тис. грн.	20,51
Очікувана частка операційних витрат у потенційному валовому доході, %	41
Типовий термін експозиції торгових приміщень на ринку оренди, міс.	5,7
Типовий термін договору оренди, років	6
Типова частка ЧОД у ПВД, %	69

Чистий операційний доход і норма капіталізації визначаються аналогічно задачі №6. При цьому враховується, що земельні поліпшення "магазин з паркуванням" будуть новим об'єктом з коефіцієнтом придатності 1. Значення бальних оцінок для усіх факторів об’єктів порівняння та об’єкту оцінки зводимо в таблицю 17.

Таблиця 17

Об’єкт	Вихід на червону лінію	Наявність паркування	Якість інтер'єра	Технічний стан
1	3	4	4	70
2	5	5	3	70
3	5	5	5	90
4	5	5	4	70
5	3	4	5	50
Об’єкт оцінки	5	5	5	100

Орендна ставка для кожного об'єкта порівняння визначається за формулою (18). Скориговану орендну ставку визначаємо множенням його питомої вартості на інтегральний коригувальний коефіцієнт. Розрахунки виконуємо у таблиці 18.

Таблиця 18

№	Коригувальний коефіцієнт					,	,
№	Наявність паркування	Вихід на червону лінію	Якість інтер'єра	Технічний стан		,	,
1	1,25	1,1111	1,1111	1,4286	2,2046	29,6	65,3
2	1	1	1,25	1,4286	1,7857	40,1	71,6
3	1	1	1	1,1111	1,1111	76,7	85,2
4	1	1	1,1111	1,4286	1,5873	42,2	67
5	1,25	1,1111	1	2	2,7778	24,9	69,3

Так як 0,376>0,642, то викиди є.

Виключаємо аномальне значення 85,2

Ринкова орендна ставка для об'єкта оцінки, грн./м² на місяць без ПДВ складає:

Загальна площа магазина, що може бути побудований на розглянутій земельній ділянці, визначається за формулою:

, (0)

де  площа земельної ділянки;

 норматив площі ділянки на 1м² площі магазина.

Потенційний валовий доход від об'єкта оцінки визначається за формулою:

Операційні витрати (ОР):

Коефіцієнт заповнюваності визначається за формулою:

Чистий операційний доход від об'єкта оцінки визначається за формулою:

Норма капіталізації визначається ринковим методом за даними про пропозицію на ринку оренди і продажу до коректувань:

Будівельний об’єм магазина визначається за формулою:

, (0)

де  проектне співвідношення площі забудови і загальної площі для магазина;

 висота поверху магазина, м.

Витрати на земельні поліпшення, що відповідають найбільш ефективному використанню земельної ділянки, визначаються за формулою:

, (0)

де питома вартість будівництва магазина, руб./м³;

 будівельний обсяг магазина;

 питома вартість будівництва паркування, руб./м²;

 площа паркування, м²;

 коефіцієнт індексації кошторисної вартості;

 норма прибутку забудовника.

При найбільш ефективному використанні земельної ділянки вартість існуючих земельних поліпшень оцінюється за вартістю ліквідації. Отже, вартість об'єкта нерухомості в цілому, що відповідає найбільш ефективному використанню земельної ділянки, визначається за формулою:

, (0)

де  вартість землі, що відповідає найбільш ефективному використанню земельної ділянки, грн.;

 вартість ліквідації існуючих земельних поліпшень, грн.

Вартість землі при існуючому використанні визначається економічним методом за формулою:

, (0)

де  вартість об'єкта нерухомості в цілому, грн.;

 витрати на існуючі земельні поліпшення, грн.

Вартість об'єкта нерухомості в цілому при існуючому використанні визначається аналогічно задачі № 5 за даними про ринок продажів виробничих приміщень. Значення бальних оцінок для усіх факторів об’єктів порівняння та об’єкту оцінки зводимо в таблицю 19.

Таблиця 19

Об’єкт	Висота	Наявність кран-балки	Наявність залізничного під’їзду	Технічний стан
1	9,8	4	3	70
2	6,3	4	3	50
3	6,9	5	5	90
4	9,9	5	3	70
5	8,1	5	5	70
Об’єкт оцінки	5,4	5	3	53

Питома вартість одиниці порівняння об'єктів порівняння визначається за формулою (15). Скориговану вартість одиниці порівняння визначаємо множенням його питомої вартості на інтегральний коригувальний коефіцієнт. Розрахунки виконуємо у таблиці 20.

Таблиця 20

№	Коригувальний коефіцієнт						,		,
	Висота	Наявність кран-балки	Наявність залізничного під’їзду	Технічний стан
1	0,5510	1,1111	1	0,7571	0,4636	972,9		451
2	0,8571	1,1111	1	1,06	1,0095	597,7		603,4
3	0,7826	1	0,75	0,5889	0,3457	1848,3		638,9
4	0,5455	1	1	0,7571	0,413	1267		523,3
5	0,6667	1	0,75	0,7571	0,3786	1501,7		568,5