3.7.4 Расчет стоимости улучшений затратным методом

№ п/п	Наименование улучшения	Компоненты	Стоимость замещения, руб. по состоянию на 1984 г	Коэффициент перевода на дату оценки	Полная стоимость замещения, тыс.руб.	Совокупный процент износа	Стоимость улучшения, тыс.руб.
1.	Коровник двухрядный	Фундамент	8502	0,011	93,522
		Стены	11700		128,700
		Крыша	8600		94,600
		Пол	8760		96,360
		Прочее	10%		41,318
		ИТОГО			454,500	56%	254,52
2.	Зерносклад	Фундамент Стены Крыша Пол Оснащение Прочее ИТОГО	5220 6640 5280 5380 12400 10%	0,011	57,420 73,040 58,080 59,180 136,400 38,412 422,532	60%	253,52
3.	Внешняя силосная траншея	Пол Стены Прочее ИТОГО	7300 8224 10%	0,011	80,300 90,464 17,076 187,840	21%	39,45
	ВСЕГО						547,49

ПРИМЕЧАНИЕ: В основу расчета положена методика, заключающаяся в переводе стоимости замещения компонентов из уровня цен по состоянию на 1984 год в уровень цен на дату оценки. Коэффициент перевода рассчитан на основе ежегодных индексов цен в строительстве (КО-ИНВЕСТ). Размер износа определен исходя из срока эксплуатации, фактического использования, функционального и физического состояния объектов оценки.

Стоимость улучшений составила: 547490 рублей (пятьсот сорок семь тысяч четыреста девяносто рублей)

3.7.5 Согласование и итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки

Стоимость анализируемого имущества в соответствии с заданием на проведение оценки является суммой трех составляющих:

• Стоимости сельскохозяйственных земель (456 га пашни и 112 га пастбищ и сенокосов);

• Стоимости улучшений (коровник, зерносклад, силосная траншея);

• Стоимости машин и оборудования (сельскохозяйственная техника, инвентарь, автомашины).

Стоимость машин и оборудования проанализирована на основе метода замещения в разделе 6.3 настоящего отчета и принимается в размере 6523,0 тыс. руб. для итогового оценочного заключения.

Стоимость улучшений определена затратным методом в разделе 6.4 настоящего отчета и принимается в размере 547,490 тыс.руб. для итогового оценочного заключения.

Наибольшую сложность для итогового согласования представляет установление стоимости сельскохозяйственных земель. В разделах 6.1 и 6.2 настоящего отчета на основе имеющейся информации и сделанных допущений проанализированы с применением 4-х методов стоимостные характеристики 1 га пашни.

Расчет нормативной цены земли и стоимости пашни доходным методом на основе текущих ставок арендной платы выявил стоимость 1 га в достаточно близком интервале от ………………….. Указанная величина стоимости отражает текущий уровень неэффективного ведения сельского хозяйства вследствие депрессивного экономического состояния и низкой инвестиционной привлекательности отрасли. Вмести с тем, указанные причины являются временными и не изменяют фундаментальных основ формирования стоимостных характеристик. В этих условиях использование фактических показателей по затратам и финансовым результатам для оценки сельскохозяйственных угодий приведет к занижению их реальной стоимости, так как при этом не будут учтены потенциальная продуктивность почв и будущий рост доходности сельского хозяйства и стоимости земли.

В связи с этим оптимальным подходом в настоящее время является применение доходных методов с использованием в качестве базисных условий оценки нормативных и технологических показателей, ориентированных на фактический уровень лучших сельскохозяйственных предприятий региона, и прогнозных данных, охватывающих период завершения наиболее тяжелой фазы отраслевого кризиса и стабилизации рыночных тенденций роста. Применение на этой основе метода капитализации дохода и метода дисконтирования будущих доходов и стоимости реверсии привело к близким по величине стоимостным характеристикам 1 га пашни в интервале (от минимального значения до максимального)

Указанная величина стоимости, полученная расчетным путем, представляется нам обоснованной и соответствует экспертным оценкам ряда других специалистов этой сфере. В качестве наиболее вероятной нами принята стоимость 1 га пашни 16 тыс. руб. Стоимость 1 га остальных видов сельскохозяйственных угодий (пастбища, сенокосы) принята в размере 20% от стоимости 1 га пашни.

(456 га. + 112 га.* 0,2)*16 тыс.руб./га. = 7654,4 тыс.руб.

Таким образом, рыночная стоимость сельскохозяйственного предприятия, включая сельскохозяйственные угодья, улучшения, машины и оборудование, составила: