1. Цели и задачи практики по профилю специализации «Оценка собственности»

Цель практики по профилю специализации - закрепление, расширение, углубление и систематизация знаний, полученных при освоении специальных дисциплин на основе изучения деятельности конкретной организации, на приобретение практического опыта по одному или нескольким из следующих направлений профессиональной деятельности:

• учетная по недвижимости и имуществу;

• оценочная;

• риэлторская;

• эксплуатационно-обслуживающая;

• информационно-аналитичечская по недвижимости и имуществу.

В результате квалификационной практики и стажировки студент должен закрепить профессиональные умения и приобрести навыки:

- в организации и планировании работ по оценке объекта имущественных прав, в том числе в части договорных отношений с заказчиками оценки в рамках действия норм профессиональной этики;

- в сборе, хранении и обработке информации об объекте имущественных прав;

- в ведении учета объектов, товарной информации, в том числе, с использованием вычислительной техники, в работе с нормативными документами;

- в идентификации объекта земельно-имущественных прав;

- в проведении технологической экспертизы объекта, подлежащего учету или оценке;

- в проведении экспертизы технического состояния объекта имущественных прав по конструктивным элементам;

- в экономической оценке недвижимости, информации, а также нематериальных благ;

- в ведении технической документации и делопроизводстве, в том числе в оформлении отчетов с использованием информационных технологий.

2. Основные этапы прохождения практики

2.1. Практическое изучение методики предварительной инспекции объекта оценки и сбор данных для заключения договора: идентификация объекта, состав имущественных прав, подлежащий оценке, цель оценки, вид стоимости, сроки проведения оценки и т.д.

На предварительной инспекции объекта оценки необходимо идентифицировать объект. На основе изучения правоустанавливающих документов определить состав имущественных прав, подлежащих оценке. Определить цель оценки. Исходя из целей оценки (купля-продажа, залог, страхование, ликвидация предприятия, соучредительство предприятия и, связанного с этим, внесением вклада в уставной капитал предприятия, который требует независимой оценки, и т.д.) определить вид стоимости (рыночная, инвестиционная, ликвидационная, залоговая и т.д.), которую необходимо оценить. Составить план работ по оценке.

2.2. Практическое изучение методики рабочей инспекции объекта оценки

Предварительное освидетельствование технического состояния объекта и принятие решения о целесообразности привлечения к экспертизе технического состояния специалистов в области строительно-технической экспертизы. Знакомство с эксплуатационно-технической, проектно-сметной документацией; интервью с представителями службы эксплуатации объекта с целью сбора исходных данных для реализации затратного и доходного подходов при определении рыночной стоимости: фактический возраст, вид существующего использования, потенциальный валовой доход, действительный валовой доход, величину операционных и постоянных расходов, переменных расходов: на управление, на заключение арендных договоров, на заработную плату, на коммунальные услуги, на уборку, на эксплуатацию и ремонт, и т.д., расходов на замещение.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

2.3. Сбор, анализ и систематизация исходной информации для реализации рыночного подхода определения стоимости

Знакомство с информационно-аналитической базой, имеющейся на предприятии. Сбор дополнительной информации по аналогам оцениваемого объекта. Систематизация информации.

2.4. Расчет стоимости объекта недвижимости (земельного участка) с применением затратного подхода

На примере конкретного объекта оценки ознакомиться с методами и приемами, применяемыми на предприятии по реализации затратного подхода при определении стоимости объекта имущественных прав. Освоить компьютерные технологии определения стоимости нового строительства (восстановительную стоимость или стоимость замещения) количественным методом, учетом затрат по укрупненным видам работ, методом сравнительных единиц и т.д.; практически освоить методы и приемы определения стоимости земельного участка с применением одного из методов: сравнения продаж, соотнесения, техникой остатка, капитализации земельной ренты, и др. Приобрести практические навыки в расчете физического и функционального износа, познакомиться с методиками и приемами экспертов-профессионалов при определении внешнего износа.

2.5. Расчет стоимости объекта недвижимости (земельного участка) с применением доходного подхода

На примере конкретного объекта оценки ознакомиться с методами и приемами, применяемыми на предприятии по реализации доходного подхода при определении стоимости объекта имущественных прав. Принять участие в составлении отчета о доходах и расходах объекта с определением его основных статей: потенциального валового дохода, действительного валового дохода, операционных расходов, отчислений в фонд замещения, чистого операционного годового дохода, дохода на собственные средства. На конкретном объекте при реализации метода прямой капитализации определения стоимости доходным подходом научиться определять общую ставку капитализации: методом анализа рыночных аналогов, методом коэффициента покрытия долга, методом связанных инвестиций и т.д. Ознакомиться с практической реализацией второго метода капитализации – анализом дисконтированного денежного потока. Освоить и применить на конкретном объекте использование одного из методов определения ставки дисконтирования: метод суммирования, метод рыночного анализа, метод инвестиционной группы.

2.6. Расчет стоимости объекта недвижимости (земельного участка) с применением рыночного подхода (сравнительного анализа продаж)

Практическое освоение основных этапов реализации метода сравнения продаж: анализ рыночной ситуации по объектам имущественных прав, аналогичным оцениваемому, выбор информационного массива для реализации последующих этапов; определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого конкретного объекта; разработка модели, связывающей единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения; расчет корректировок показателей (элементов сравнения) на основе анализа рыночных данных и информационно-аналитического массива предприятия; применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения; анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

2.7. Практическое освоение методики согласования результатов оценки и определения итогового значения стоимости объекта оценки.

Изучить работу эксперта-оценщика по согласованию результатов оценки объекта имущественных прав осуществленную с применением трех подходов: затратного, доходного, сравнения продаж. Самостоятельно провести согласование результатов оценки конкретного объекта с применением метода весовых коэффициентов.

В период данного, заключительного этапа квалификационной практики студент должен обобщить материалы практики и на основе дневника практики составить отчет.