3.5. Определение рыночной стоимости

Рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, за которую комплексный объект оценки может быть продан на открытом и конкурентном рынке при соблюдении необходимых условий справедливой сделки, когда и продавец и покупатель действуют благоразумно, компетентно и цена не назначается под давлением чрезвычайных обстоятельств.

В этой формулировке подразумевается, что осуществление продажи на точно определенную дату и передача документов от продавца к покупателю происходит при следующих условиях:

• Покупатель и продавец имеют типичную мотивировку и действуют в рамках закона;

• Обе стороны хорошо проинформированы или проконсультированы и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов;

• Объект разумное время предлагается к продаже на открытом рынке;

• Цена представляет нормальную компенсацию за проданную собственность (объект оценки) и не является следствием специальных финансовых условий или уступки какой-либо из сторон участвующих в сделке;

• Платеж осуществляется в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями.

3.6. Описание объекта оценки

3.6.1 Краткие данные о регионе, ближайшем окружении, хозяйстве

Основные направление с-х производства в регионе: зерновые, картофель, овощи. Мясомолочное животноводство на данном этапе слабо развито. Намечается тенденция увеличения производства зерна (пшеница, рожь), овощей, картофеля.

Соседние с-х предприятия занимаются в основном производством зерна. Расположение соседних хозяйств по отношению к дорогам с улучшенным покрытием, пунктам реализации и сбыта более благоприятно. Урожайность и продуктивность в соседних с-х предприятиях в среднем выше на 15-20 %. Урожайность в лучших хозяйствах области со схожими условиями производства составила по основной культуре – озимой пшеница 20 ц с 1 га. Уровень затрат в среднем составляет 40 % от валового дохода.

Землепользование находится на удалении 12 км от дороги районного значения и в 30 км от ближайшего районного центра с товарной железнодорожной станцией. Ближайшие населенные пункты: деревни Соколовка, Зятцы, Михеевка.

Сельскохозяйственное предприятие обладает низкой рыночной привлекательностью. В районе имеется спрос на земельные паи (их аренду) и их работоспособных владельцев. Спрос на жилье очень слабый из-за плохого расположения населенного пункта относительно дорог, районного и областного центров. Наблюдается прирост производства. Отсутствие конкуренции между работниками отрицательно влияет на качество труда (из 57 пайщиков только 12 являются трудоспособными).

В 200_ году действуют следующие закупочные цены (без учета НДС):

Озимая пшеница	- 4000 руб/т.
Яровая пшеница	- 3800 руб/т.
Рожь	- 2000 руб/т.
Ячмень	- 2600 руб/т.
Гречиха	- 4500 руб/т.
Овес	- 2000 руб/т.