30. Особливості інвестиційного кредитування під заставу нерухомості.

Нерухоме майно(нерухомість) - земельні ділянки, а також і об*єкти розташовані на земельній ділянці і невід*ємно пов*язане з нею і переміщення яких є неможливим без їх знецінення або зміни їх призначення.

ІК під заставу нерухомості є самостійною сферою кредитування яка суттєво відрізняється від інших кредитів своїм цільовим призначенням і об*єктом кредитування.

На практиці таке кредитування має назву іпотечне кредитування.

Іпотека - це використання нерухомого майна з метою забезпечення зобов*язання.

ЗУ «Про іпотеку» від 5.06.2003р. трактує іпотеку як – вид забезпечення використання зобов’язання нерухомим майном що залишається у володінні іпотекодавця. Згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченою іпотекою зобов*язання своїх вимог за рахунок предмету іпотеки.

Предметом іпотеки можуть бути:

1. земельна ділянка.

2. житловий будинок. Квартира

3. дачний будинок, садова ділянка

4. підприємство або його структурний підрозділ.

31. Сутність та методи оцінки обєктів нерухомості

Сутність оцінки об"єктів нерухомості як застави при іпотечному кредитуванні розкривається у таких положеннях:

1) при оцінці нерухомості визначають її очікувану ціну продажу, яка може відрізнятися від фактичної ринкової ціни, тобто сторони іпотечних відносин, цікавить насамперед ціна продажу предмету іпотеки на дату можливого звернення стягнення, а не лише на дату укладання іпотечної угоди.

2) заставна ціна завжди нижча від очікуваної продажу. Як правило вона складає від 50-80% від останньої.

3) у процесі визначення заставної ціни банк повинен бути обов"язковим учасником цього процесу.

При оцінці об’єктів нерухомості використовують такі наступні 3 методи:

1. метод вартості доходу – вартість об’єкту нерухомості визначається як вартість можливого доходу, який отримуватиме власник від його експлуатації (цей метод є основним при оцінці об’єктів, які приносять прибуток і тоді коли є відсутньою інформація про вартість інших подібних об’єктів, або про вартість створення цього об’єкту).

2. Метод порівняльної вартості – вартість об’єкта визначається на основі порівняння з фактичними ринковими цінами аналогічних об’єктів (цей метод є основним при оцінці бездохідних або недохідних об’єктів – квартири, індив. жилі будинки тощо.)

3. Метод визначення вартості на основі витрат. Цей метод визначає вартість об’єкту нерухомості на основі витрат на придбання або створення об’єкта.

На практиці застосовується комбінація методів, тобто обирається основний та додатковий метод. Якщо вартість, що оцінена за різними методами не співпадає то обирається середнє значення. Якщо вартість за різними методами має розбіжність більш як 10 % то необхідно здійснити додаткову експертизу з подальшим уточненням даних.