Правовые режимы отдельных категорий земель.

1. Правовой режим земель населённых пунктов;

2. Правовой режим земель промышленности и иного спец назначения;

3. Правовой режим земель сельхоз назначения;

4. Правовой режим земель лесного фонда;

5. Правовой режим земель водного фонда;

6. Земли особо охраняемых природных территорий;

7. Земли запаса;

8. Правовые основы перевода земель из одной категории в другую и смены их разрешённого использования.

1-й вопрос.

Подвопросы будут такие: а) территориальное планирование; б) градостроительное зонирование; в) особенности приобретения и прекращения прав на земельные участки.

Земли населённых пунктов – отдельная категория земель, которая предназначена для проживания граждан и обеспечения их жизнедеятельности (к этому относится всяческая инфраструктура), поэтому большая часть этих земель всегда занята зоной жилой застройки. Единственная категория, к которой относится институт зонирования (земли населённых пунктов поделены на территориальные зоны). То есть, в составе земель населённых пунктов могут быть выделены и земли сельхоз использования, к которым притом не применяются нормы об обороте земель сельхоз назначения, ибо это, так сказать, часть инфраструктуры.

Об институте территориального планирования людям известно ещё с Древнего Египта, конкретно же у нас упоминается в Градостроительном кодексе в 1998 г. Хотя плановая застройка, понятно, вполне активно применялась ещё в СССР. Этот институт тесно связан с институтом землеустройства. Схемы территориального планирования утверждаются Правительством РФ, когда речь идёт о вопросах федерального значения, различных объектах обороны, гидротехнических сооружениях. На уровне субъектов такие схемы утверждаются правительствами, администрациями субъектов. На уровне мунобразов утверждаются (обычно вместе с правилами землепользования и застройки) генеральные планы, как правило, городской Думой. Во всех этих документах отображаются не только существующие объекты, но и планируемые на будущее, понятно. Земля, отведённая под что-то таким планом, как бы зарезервирована.

Жилые зоны. Допускается размещение объектов бытового назначения, здравоохранения, дошкольного и начального образования, строительство автостоянок, автомоек, гаражей… В состав жилых зон могут включаться земли для садоводства, дачного строительства, но не огородничества. В составе жилых зон выделяются такие застройки: индивидуальными, малоэтажными, среднеэтажными и многоэтажными домами.

Общественно-деловые зоны. Могут быть предоставлены для строительства научно-технических учреждений, административных зданий, зданий органов гос власти или МСУ. В этой зоне могут располагаться объекты делового, финансового значения, автостоянки, гостиницы, объекты социального и коммунально-бытового назначения (это, к примеру, вокзалы).

Производственные зоны. Могут располагаться объекты инженерной и транспортной инфраструктуры (станции аэрации, электроподстанции, газораспределительные узлы, заводы, теплоэлектростанции). Объекты пищевой и лёгкой промышленности, машиностроения. Промышленные объекты могут располагаться только здесь.

Ограничения и запреты, связанные с землепользованием в каждой конкретной зоне устанавливаются градостроительным регламентом, входящим в правила землепользования и застройки. Если не будет ограничений и запретов – не будет реального инструмента воздействовать на нарушителей.

Зоны сельхоз использования. Пашни, сенокосы, пастбища, залежи, сады, виноградники, объекты для садоводства, личного подсобного и дачного хозяйства.

Зоны рекреационного назначения. Подразделяются на три категории: для активных видов спорта (стадионы), для пассивного отдыха и зоны крупных массивов открытых рекреационных пространств (водные, озеленённые пространства).

Зоны особо охраняемых территорий. Лечебно-оздоровительные местности, ботанические сады, дендрологические парки, курорты местного значения.

Зоны специального назначения. Заняты кладбищами, крематориями, скотомогильниками, объектами размещения отходов.

Особенности приобретения и прекращения прав на земельные участки – путём торогов (конкурс – предложившему лучшие условия, или аукцион), но не всегда, за двумя исключениями: 1) дачные, садовые участки; 2) и ещё что-то.

Собственники жилья в многоквартирном доме, в принципе, могут оформить собственность на земельный участок под домом и благоустроенную территорию, но придётся оплачивать межевание, да и платить потом земельный налог... Зато мунобраз не сможет сделать во дворе никакой точечной застройки.

2-й вопрос.

Подвопросы: а) земли промышленности; б) земли энергетики; в) земли транспорта; г) земли связи, радиовещания; д) земли для обеспечения космической деятельности; е) земли обороны и безопасности.

Для земель населённых пунктов знать документы:

1. Свод правил 42.13330 2011, утверждённый Минрегионразвития РФ, введённый в действие 20 мая 2011 года «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»;

2. Правила землепользования и застройки городского округа город-герой Волгоград, утверждённые решением волгоградской Городской думы от 15 сентября 2010 года (?) № 361087;

3. Строительные нормы и правила 30-02-97 «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения» от 1 января 1998 года.

Напомним, деление земель на категории у нас появилось в 1922 году.

Земли спец назначения – категория земель, которые могут использоваться для застройки промышленными объектами, в целях эксплуатации объектов энергетики, развития транспортной сети, инфраструктуры связи, радиовещания, телевидения, информатики, обеспечения космической деятельности, а также обороны, безопасности в целях захоронения ядерных отходов или размещения кладбищ. Есть свои особенности:

1. Основное целевое назначение – хозяйственное использование, которое связано с негативным воздействием человека на благоприятную окружающую среду;

2. На этих землях требуется принятие восстановительных мер в виде создания санитарно-защитных зон вокруг предприятий промышленного назначения.

Нормы отвода земель для нефтяных и газовых (отводов?) утверждены Госстроем СССР 25 марта 1974. И смотреть ФЗ «О недрах».

Опасные производственные объекты, как правило, производства 1-го или 2-го класса, для которых сан-защ зоны составляют 1000 или 500 метров соответственно.

Использование земель промышленности в других целях – не допускается!

Земли промышленности подконтрольны Минпрому.

Земли энергетики – земли, которые используются для размещения энергетических объектов (теплоэлектростанций, ядерных установок…) Это, в основном, предприятия 1-го класса опасности (1000 метров сан-защ зоны).

3-й вопрос.

Одна из наиболее важных категорий земель. Напомним сравнение (на первое января 2010 года):

Земли сельхоз назначения – 400 млн га.

Земли населённых пунктов – 19,5 млн га.

Земли лесного фонда – 1100 млн га.

ООПТ – 34,8 млн га.

Земли промышленности – 16, 5 млн га.

Так что земли сельхоз назначения занимают по площади третье место (не второе, потому что есть ещё земли запаса, их цифры не написали, но их тоже очень много).

Оборот и охрана сельхоз земель регулируются ФЗ от 16 июля 1998 года № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (когда должна быть проведена рекультивация, когда – мелиорация и т.п.) и ФЗ от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельхоз назначения».

Есть и особенности конкретных правоотношений с такими землями. Их нельзя приобретать иностранцам (а ведь в отношении других земель такого запрета не предусмотрено), особые правила для этих земель в законе «Об ипотеке». Особенности и в охране – в составах ответственности.

Минсельхоз и его территориальные подразделения занимаются контролем и мониторингом сельхоз земель.

Особенные субъеткы: личные подсобные хоз-ва, сельхоз производственные кооперативы, потребительские кооперативы типа садоводческих…

ФЗ «Об обороте земель сельзхозназначения» не распространяется на личное подсобное хозяйство и садоводство – здесь нет ни преимущественной покупки муниципалитетом, ни запрета для иностранцев.

ФЗ «О племенном животноводстве» - такое животноводство тоже разрешено лишь на сельхоз землях, племенное животноводство при населённых пунктах будет незаконным.

Религиозные организации преимущественно владеют своими земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования.

У казачьего общества есть свои земли.

Не подлежит приватизации ряд ценных сельхоз угодий, а также оленьи пастбища коренных малочисленных народов и подобные объекты.

Особенности сделок с сельхоз зем участками:

1. Ограниченный субъектный состав;

2. Ограничен законом субъекта РФ максимальный размер земель сельхоз назначения в одном мун районе в собственности одного лица;

3. Особенности процедуры продажи зем учаастков – преимущественно право покупки у субъекта РФ или мунобраза, нужно сперва уведоимть их и ждать 90 дней;

4. Если гражданин добросовестно арендовал три года – может потом купить без конкурса.

Земельная доля – обязательственное право участников сельхоз кооперативов на выдел на местности земельного участка определённого размера и качества из фонда земель сельхоз назначения.

ФЗ № 172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» и Приказ Минсельхоза от 17 мая 2010 года № 168 «Об описании содержания ходатайства о переводе земель сельхоз угодий в другие категории земель» изучить самостоятельно.

4-й вопрос.

Земли водного фонда – земли, покрытые водными объектами, покрытые поверхностными водами, а также занятые гидротехническими сооружениями, которые расположены на водных объектах.

И земли водного фонда, и земли лесного фонда в основном регулируются не Земельным кодексом, а Водным и Лесным кодексами соответственно. Здесь есть неформальный принцип единой судьбы земельного участка и расположенного на нём водного или лесного объекта. Хотя у нас ныне законодатель устраняет этот принцип, изменениями Земельного кодекса позволяет деть куда-нибудь сами водные или лесные объекты (осушить и срубить), а затем изменить категорию земельного участка и использовать его по своему усмотрению. Экологи этим страшно недовольны.

Водный фонд – совокупность водных объектов в пределах территории Российской Федерации (статья 1 Водного кодекса). Эти объекты: искусственный водоём, водоток (напр, ручей), подземные водные объекты, внутренние воды (реки, озёра), пруды, обводнённые карьеры.

Земли водного фонда – земли, которые находятся в федеральной собственности (преимущественно), собственности субъектов федерации и муниципальных образований. В частной собственности могут находиться только и исключительно лишь пруды и обводнённые карьеры.

Границы земель водного фонда, в соотв со статьёй 23 Градостроительного кодекса отображаются на картах или схемах, содержащихся в генеральных планах.

Земли водного фонда могут использоваться в следующих целях:

1. Для строительства и эксплуатации сооружений;

2. Для водохозяйственных, сельхоз, промышленных, рыбохоз, транспортных и иных гос или мун нужд.

Право пользования землями водного фонда, водные объекты и земельные участки под ними могут предоставляться на основании договора водопользования (к которому применяются правила о договоре аренды, отличие только в предмете). В существенные условия этого договора входит плата. В описание объекта необходимо включить документ, определяющий его границы. Сроки и порядок выплат необходимо указать Предельный срок договора водопользования – 20 лет. Поскольку Арендодателем выступает власть, основанием для заключения договора являются результаты аукциона.

Собственники водных объектов обязаны осуществлять мероприятия по охране водных объектов, препятствовать засорению или загрязнению, принимать меры по очистке

Три пояса санитарно-защитных зон вокруг водных объектов. Пояс строгого режима – территория водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водоканалов (как правило, строгий пропускной режим). Следующий пос – ограниченный доступ.

Водоохранная зона отличается от санитарной. Знать, чем да как!

Озеро Байкал регулируется отдельным ФЗ.

Пример международного акта – Рамсарская Конвенция.

В субботу, 28 апреля – круглый стол по земельному праву 5-6 парой в 410-й аудитории (конференц-зал).

5-й вопрос

Более экологичным был Лесной кодекс 1994-го года, а вот нынешний, 2006-го года, более цивилистичен.

Контроль за использованием земель лесного фонда осуществляется Министерством природных ресурсов.

Две субкатегории:

1. Лесные земли (занятые лесными насаждениями);

2. Нелесные земли (покрытые болотами, просеки, дороги, а также лесные участки, предназначенные для деятельности лесхозов (занятые административными зданиями).

В принципе, лесные участки в пределах мунобразов можно использовать гражданам… костры бы не жгли…

Древесина принадлежит государству, нужен лесопорубочный билет для рубки.

Лесные участки по ценности делятся на:

1. Леса, расположенные на особо охраняемых природных территориях;

2. Леса, расположенные в водоохранных зонах;

3. Защитные леса;

4. Ценные леса.

И есть ещё группа «особо ценные леса».

Земельные участки лесного фонда могут использоваться (ст 25 Лесного кодекса):

1. В целях охоты и ведения охотничьего хоз-ва;

2. В целях ведения сельского хоз-ва;

3. В целях осуществления научной деятельности;

4. В целях добычи ягод, лекарственных растений…

Лесные участки могут предоставляться на следующих правах:

1. Постоянного бессрочного пользования (гос и мун учреждениям и предприятиям);

2. Аренды;

3. Безвозмездное срочное пользование

Особенности охраны лесов – очень большое внимание к пожарной безопасности. Охрана лесов от пожаров, охрана лесов от загрязнения, охрана лесов от заражения вредными организмами – три направления из статьи 55 Лесного кодекса.