Правовое регулирование платы за землю.

1. Понятие платности землепользования;

2. Правовые основы взимания земельного налога;

3. Правовые основы взимания арендной платы;

4. Кадастровая оценка земельных участков.

1-й вопрос.

В 2001 г был введён на законодательном уровне принцип платности землепользования. Хотя ещё в 1944 г. была плата за землю в виде земельной ренты, да даже ещё и раньше, в 1922 г. была трудовая аренда земли (платишь за землю натуральной продукцией).

Закон «О плате за землю» содержит понятия платы за землю и нормативной цены земли.

Институт платы за землю (по Анисину) – это комплекс правовых норм, регламентирующих отношения, связанные с исполненнием собственниками земли, землевладельцами и землепользователями публичных повинностей в виде стабильных платежей в пользу государства.

Напомним, на землю могут быть права: собственности, аренды, безвозмездного срочного пользования, постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, сервитута.

И принцип платности при этом не применяется только при безвозмездном срочном пользовании.

Не допустимо по закону взимание одновременно земельного налога и арендной платы.

2-й вопрос

Земельный налог отнесён к местным налогам, что означает поступление средств в местный бюджет и самостоятельное определение органами МСУ местной налоговой ставки (но с учётом установленного законом верхнего предела).

Ст 389 НК РФ: объектом налогообложения являются зем участки, расположенные в границах мунобразов. За исключением двух разновидностей зем участков: изъятых из оборота (ст 27 ЗК РФ) и ограниченных в обороте.

Налоговая база – кадастровая стоимость зем участков (определяется в отношении каждого зем участка по состоянию на 1-е января текущего года). Об изменении налоговой базы налогоплательщик должен быть уведомлён не позднее 1-го марта текущего года. Для определённых категорий лиц (герои Советского Союза, герои России и т.п. – ст 391 НК РФ) налоговая база уменьшается.

Налоговый период – календарный год.

Налоговые ставки (проценты от налоговой базы) устанавливаются нормативными актами органов МСУ, но по закону не могут превышать:

1. 0,3% для зем участков, отнесённых к землям сельхоз назначения, а также для земель в пределах зон сельхоз использования в поселении, зем участков, занятых жилищным фондом, зем участков, занятых жилищно-коммунальными строениями, зем участков, предоставленных для жилищного строительства, ведения садоводства, огородничества, животноводства или дачного строительства;

2. 1,5% для всех остальных земельных участков.

Статьи 61, 61.1 и 61.2 Бюджетного кодекса РФ – о том, как зачисляется и как распределяется земельный налог.

Освобождаются от уплаты зем налога субъекты, перечисленные в 395-й статье Налогового кодекса: религиозные организации; организации, владеющие зем участками, занятыми дорогами общего пользования; общероссийские общественные организации инвалидов (если не менее 80% членов организации – инвалиды); организации, уставной капитал которых состоит из вкладов инвалидных организаций из прошлого пункта (но тогда объём их вкладов должен быть не менее 50% уставного капитала); организации художественных промыслов; граждане, владеющие личным подсобным хозяйством.

Очень часто в судах оспаривается размер налоговой ставки и его установление не тем органом. К примеру, был отменён закон Санкт-Петербурга, устанавливавший там налоговые ставки, потому что ни фига не закон их должен устанавливать, а, ещё раз, акты органов МСУ.

3-й вопрос.

Право аренды может быть получено в результате аренды зем участков из гос или мун собственности, а может быть из частной собственности. В первом случае имеет место публичная аренда, во втором – частная, и надо иметь в виду, что тут есть особенности. При публичной аренде есть такое явление, как арендная ставка. Кстати, порой арендовать бывает выгоднее, чем иметь в собственности – плата меньше налога (хотя по логике должно быть наоборот).

В общем порядке определение арендной платы происходит по статье 604 (или 614?) ГК РФ. Публичная арендная плата, обычно, только в денежной форме, при частной аренде возможны варианты. Размер публичной арендной платы определяется Постановлением Правительства в отношении земель, которые находятся в гос фед собственности. Арендные ставки субъектов и муниципальных образований устанавливаются актами органов субъектов и органов МСУ соответственно (какой конкретно орган МСУ – смотреть в Уставе мунобраза).

Публичная арендная ставка определяется исходя из кадастровой стоимости с учётом коэффициентов индексации и инфляции, которые устанавливаются федеральными законами.

Задание. Найти постановление Администрации Волг области «Об утверждении аренд ставок на территории Волг области» и аналогичное постановление Администрации г. Волгограда.

4-й вопрос.

Кадастровая стоимость определяется теми же органами, что и при установлении арендных ставок. Последний раз оценка проводилась очень давно. Учитывая большой интерес инвесторов, следовало бы проводить кадастровую оценку зем участков не реже 2-х раз в год, но увы. Кадастровая оценка зем участков проводится организациями, имеющими лицензию на соответствующую оценочную деятельность. Хотя есть тенденция перехода к форме без лицензий. Заключают контракт с органами исполнительной власти, оценивают, в том числе, и инфраструктуру. Есть ещё действующий приказ Росземкадастра 2002 года «Об утверждении правил оценки…». Постановление от 3 августа 2005 года № 739 – «Об утверждении результатов кадастровой оценки земельных участков в Волгоградской области».

Обычно, цена арендной платы определяется так: кадастровая стоимость х площадь х размер арендной ставки.

Постановлением Правительства 2001 г. № 519 утверждены стандарты оценки объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости – определённый процент от рыночной стоимости земельного участк, определённый на основе характеристик земельного участка (целевого назначения, разрешённого использования и социально-инфраструктурной обеспеченности в пределах этого земельного участка) с применением методов и правил статистической обработки информации. Применяются во внимание при оценке и сервитуты.