Правовое регулирование сделок с земельными участками.

1. Общая характеристика сделок с зем участками;

2. Договор купли-продажи зем участков;

3. Договор аренды зем участков;

4. Договор безвозмездного срочного пользования земельными участками (договор ссуды);

5. Ипотека зем участков;

6. Наследование и иные сделки с земельными участками.

1-й вопрос.

Сделки, направленные на передачу зем участков просто в пользование были разрешены ещё Кодексом 1922 г. Какое-то время в СССР сделки с землёй были под запретом вообще, этот вакуум был установлен Кодексом 1970-го, так что следить за датами на документах, не указаны ли там случайно невозможные годы. Основами зем зак-ва 1990-го года была разрешена передача зем участков и во владение. Сделки, направленные на отчуждение зем участков у нас стали возможны с 1991 г. Зем участки вошли в оборот не сразу, но число операций с ними стало увеличиваться. Только специальная группа юр лиц и граждан могут теперь приватизировать зем участки.

Сделки с зем участками регулируются гражданским и земельным зак-вом, и в этом основная проблема: не определены пределы регулирования этих законодательств, хотя в начале ЗК и сказано, что ГК регулирует лишь то, что не урегулировано ЗК. Что касается сделок с землёй – применяются главы 1 и 2 ГК РФ.

Общая характеристика по содержанию сделок. Надо смотреть на оборотоспособность земельных участок. Здесь, как всегда, три категории: свободные в обороте, ограниченные в обороте и изъятые из оборота (смотреть ст 27 ЗК РФ). Изъятые из оборота земли находятся в исключительной федеральной собственности, имеют военное, историческое или стратегическое назначение (здесь, кстати, есть исключение из общего правила: земли национальных парков изъяты из оборота, но на них может оформляться договор аренды). Ограничены в обороте более половины земель в составе земельного фонда России – земли лесного фонда, земли водного фонда, земли особо охраняемых природных территорий. Относительно свободны в обороте земли ценных сельскохозяйственных угодий. Все остальные, не указанные в этой статье участки – свободны в обороте.

Примечание: личное подсобное хозяйство (при нём, кстати, не платишь налоги) должно быть обязательно зарегистрировано в органах МСУ.

Требования, которые обязательно должны быть соблюдены при совершении сделок:

1. Неизменность целевого назначения и разрешённого использования земельных участков при совершении сделок;

2. Запрещение законом отдельных видов сделок с земельными участками;

В собственность гос или мун учреждений зем участки не переходят, всегда на праве постоянного бессрочного пользования.

3. Ограничение по субъектам сделок (иностранные граждане не могут приобретать, в том числе наследованием, зем участки в приграничных территориях и зем участки сельхоз назначения);

4. Необходимость сохранения режима использования земель (не могут исчезнуть ограничения, например, сервитуты, и иные особенности правового статуса земельного участка только из-за смены правообладателя).

Сделки с зем участками подлежат обязательной государственной регистрации, до которой право собственности не переходит.

2-й вопрос.

Договор купли-продажи земельного участка – разновидность купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю сформированный и не ограниченный в обороте земельный участок, целевое назначение и разрешённое использование которого допускает осуществление на нём предполагаемой деятельности, а покупатель обязуется своевременно внести оговоренную плату и принять по передаточному акту земельный участок.

Договор двусторонний, возмездный, консенсуальный. Может быть как частным, так и публичным.

Для земель сельхоз назначения у органов МСУ и гос власти есть преимущественное право покупки, всегда надо сперва предложить им.

По этому договору могут отчуждаться участки из состава земель населённых пунктов, из состава земель сельхоз назначения и (в очень ограниченном количестве случае) земли специального назначения.

Статья 11 ЗК: ни в коем случае нельзя продать часть земельного участка, надо сперва оформить это как два отдельных земельных участка.

Статья 37 ЗК перечисляет ничтожные и оспоримые условия для такого договора. Это:

1. Устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

2. Ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

3. Ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Существенные условия этого договора:

1. Условие о предмете. Обязательно включает: адрес и местоположение участка, его площадь, его кадастровый номер, целевое назначение и разрешённое использование, характеристику расположенных на нём объектов недвижимости.

2. Условие о цене.

Вопрос: как соотносятся договор купли-продажи и соглашение о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд? Сравнит по существенным условиям и порядку заключения.

Если свойства земельного участка не изменялись, не проводились работы и не сооружались коммуникации – обновлять кадастровый паспорт не обязательно.

Основное право продавца – требовать выплату указанной цены и требовать принятия земельного участка покупателем. Обязанность продавца – предоставлять верную и полную информацию о земельном участке. Ответственность продавца – за передачу земельного участка ненадлежащего качества (например, с мешающими строительству грунтовыми водами).

3-й вопрос.

По договору аренды зем участка собственник (арендодатель) обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование или только пользование земельный участок, прошедший кадастровый учёт, а арендатор обязан осуществлять арендную плату на условиях, определённых договором.

Арендатор имеет преимущественное право пролонгирования договора аренды. Но есть и исключения. Согласно ст 22 ЗК РФ такое право не применяется, если дог аренды был расторгнут за использование зем участка не по целевому назначению, а также в случае совершения умышленного земельного правонарушения на этом участке.

Законом не установлена обязательная сформированность земельного участка.

Существенные условия: предмет и арендная плата. Иногда и срок. Арендная плата – своеобразное существенное условие, потому что договор может быть заключён и без него, если собственник – не частное лицо, и имеется общая арендная ставка.

Арендная ставка (базовый размер арендной платы) определяется исходя из кадастровой стоимости зем участка.

В отношении земель, находящихся в региональной собственности, арендная ставка определяется… Ну, у нас, к примеру, Постановлением Администрации города Волгограда.

Ст 65 ЗК и ст 607 Г.

Договор двусторонний, возмездный и консенсуальный.

Специфической арендой называется аренда лесных участков, аренда земель национальных парков и аренда зем участков в пределах особых экономических (?) зон.

Основное отличие объекта аренды от объекта купли-продажи – земельный участок при аренде не обязан быть сформированным, повторюсь, достаточно лишь пройти кадастровый учёт. Хотя сейчас есть тенденция сделать объект аренды таким же, как объект купли-продажи.

Если договор аренды заключён более, чем на пять лет – расторгнуть его по инициативе одной стороны можно только через суд.

Субъектом публичной аренды обязательно является орган гос или мун власти, гос или мун учреждение или некоммерческая орг-ия, учреждённая гос или мун органом. Главное юр последствие, отличие публичной аренды – специфический порядок заключения этого договора. Необходимо учитывать и цели аренды. Третий значимый отличительный момент – порядок арендной платы (определяться может по-разному, публичный субъект ещё не означает обязательных фиксированных денежных платежей, подходят все формы, что и у обычных субъектов).

Здес есть исключение из общего принципа свободы договора - ел

Задания по аренде: пример из суд практики по аренде зем участка + ознакомиться с судебными рекомендациями из постановления Высшего Арбитражного суда от 24 марта 2005 г № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением зем зак-ва».

4-й вопрос.

По договору безвозмездного срочного пользования зем участком одна сторона (ссудодатель) обязуется передать и передаёт зем участок, прошедший кадастровый учёт, во временное пользование другой стороне (ссудополучателю), которая, в свою очередь, обязуется вернуть, передать земельный участок обратно по истечению определённого договором срока.

Консенсуальный, безвозмездный, двусторонний договор.

Государственной регистрации не надо.

Отличия этого договора от других:

1. Учитывается обычный физический износ земельного участка, не требуется вернуть его в том же состоянии и столь же плодородным;

2. Очень часто используется в публичных отношениях в качестве государственной меры поддержки (земельный надел).

Существенные условия: предмет и срок.

Четыре случая применения договора ссуды:

1. Предоставление зем участков из публичной собственности государственным и муниципальным учреждениям и предприятиям (не более одного года);

2. Предоставление зем участков из публичной собственности религиозным организациям для строительства;

3. Предоставление зем участков из публичной собственности лицу, с которым заключён гос или мун контракт на строительство объектов недвижимости, который будет реализовываться полностью из бюджетных средств;

4. Передача зем участков по договору ссуды между юр и физ лицами, исходя из своих личных интересов или благотворительных целей.

Специальный вид этого договора – договор безвозмездного срочного пользования лесным участком. Субъектом-ссудодателем может быть исключительно государственный собственник, даже не орган МСУ. Ряд дополнительных жёстких условий для ссудополучателя, связанных с использованием самого леса.

5-й вопрос.

По договору о залоге зем участка одна сторона (залогодержатель) имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству (залогодателю) из стоимости заложенного земельного участка.

Обязательны письменная форма и гос регистрация договора. Также есть обязательное приложение к договору – закладная (указаны залогодатель, залогодержатель, предмет залога, подписывает залогодатель, три экземпляра, которые хранятся у сторон и в органе регистрации).

Существенные условия: предмет, существо основного обязательства, его стоимость, определённая оценкой, размер и сроки исполнения основного обязательства.

Два вида:

1. Земельный участок переходит во владение залогодержателя;

2. Земельный участок остаётся во владении у залогодателя.

Законом «Об ипотеке» в 62-й статье указано, что в ипотеке могут быть только земли, не ограниченные в обороте.

Законом допускается одновременная ипотека зем участка и построенного на нём здания. Помнить принцип единства судьбы.

Кроме самого зем участка, фактически находящегося в собственности, может быть договора залога арендных прав на участок (только с согласия арендодателя, срок тогда – не более срока самой аренды, если залогодатель не выплачивает – его кредитор становится арендатором, вот в чём суть).

До 10 февраля 2004 года не допускалась ипотека сельхоз земель в собственности КФХ и личных подсобных хозяйств, теперь это давно не так.

Особенности обращения взыскания на зем участки по этому договору:

1. Не допускается обращение взыскания на зем участок из состава сельхоз земель до окончания сезонных работ (до 1 ноября, обычно);

2. Не допускается обращение взыскания на зем участок, который является единственным зем участком человека с единственным местом для его проживания.

6-й вопрос.

Наследование земельных участков. Собственниками в порядке наследования могут быть и публичные образования, и отечественные частные лица, и иностранцы…

Зем участки переходят по наследству на том же праве, на котором были у наследодателя (то есть, зем участки не оказываются у наследника в пользовании, если раньшен были на пожизненном наследуемои владении).

Если земельный участок меньше нормы – делить его на куски между наследниками нельзя, участок отходит одному, а остальным – компенсации.

С принятием наследства надо переоформлять права, а не просто пользоваться.

Здесь упустил что-то о выделении земельных участков из наследственной массы…

Иные договоры. Договор ренты земельного участка в чистом виде практически не встречается. Обязательно должен быть письменным, нотариально удостоверенным и зарегистрированным. Договор дарения зем участка между родственниками не облагается налогом. Особенность договора мены – товарный характер, возмездность не выражается в деньгах. Остальное всё, что она говорит, в общем – из гражданского права… Договор доверительного управления земельным участком заключается на срок не более 5 лет, доверительный управляющий действует исключительно от своего имени.

Ещё задания: действительно ли срок - существенное условие договора ссуды зем участка? Действительно ли договор дарения земельного участка может быть реальным? Сравнить на предмет существенных условий, ответственности сторон и формы договоры аренды, ренты, доверительного управления, мены.

С семинара 2: знать хороший пример компетенции Президента в земельных отношениях – его Указ о чём-то там на приграничных территориях, запрещающий иностранным гражданам приобретать, в том числе наследованием, зем участки в приграничных территориях и зем участки сельхоз назначения.

НА СЛЕД СЕМ БУДУТ ТЕСТЫ И ВОПРОСЫ