Заключение

Исследование, проведенное в квалификационной работе позволило прийти к следующим выводам.

В условиях рыночной экономики институт продажи недвижимости получил мощное развитие. Вступают в оборот купли-продажи и земельные участки. Поэтому в заключении хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с заключением и реализацией продажи недвижимости:

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относится земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью.

Не могут быть предметом купли-продажи участки недр, так как  права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому только в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами. Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности.

Следовательно, при покупке объектов незавершенного строительства, прежде всего, необходимо исходить из того, что право собственности у продавца на отчуждаемый объект незавершенного строительства как на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации данного объекта на основании статьи 319 ГК РФ, связывающей возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации; до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости.

По договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать в собственность другой стороне недвижимое имущество другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму. Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются предмет и цена. Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем – могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

Такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом РФ предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимости. Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимого имущества, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Для осуществления государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права на предмет сделки.

Срок государственной регистрации по общему правилу составляет один месяц, однако на практике применяется ускоренная процедура регистрации перехода прав на недвижимость, что позволяет значительно сократить сроки государственной регистрации перехода прав на недвижимость.

Договор продажи недвижимого имущества не нуждается в нотариальном удостоверении.

Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимого имущества не может считаться исполненным.

Переход в результате исполнения договора купли-продажи недвижимости, строения находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Покупатель недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Важно отметить, что продажа недвижимости государственной или муниципальной собственности лежит за пределами гражданско-правовых отношений и регулируется законодательством РФ о приватизации. Круг субъектов, имеющих право на приобретении в собственность сданных в аренду недвижимости, а также земельных участков под приватизированными предприятиями, находящихся в аренде или фактическом владении, строго ограничен.

Особый порядок приватизации установлен для объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры: помимо договора купли-продажи покупатель подписывает еще и охранное обязательство, которое является неотъемлемой частью договора и содержит перечень обязательных и дополнительных мероприятий по обеспечению собственником сохранности памятника истории и культуры.

Одним из самых актуальных является вопрос о существенных условиях договора, то есть, говоря иначе, о тех условиях, без соблюдения которых договор купли-продажи (как и договор вообще (п.1ст. 432 ГК РФ)) не является заключённым.

Первым и наиболее важным существенным условием для договора как такового является условие о предмете договора. Статья 554 ГК РФ содержит специальные требования, предъявляемые к определению предмета договора в договорах о купле-продаже недвижимого имущества. Так, указывается, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. При этом в соответствии с ч.2 ст.554 ГК при отсутствии этих данных договор купли-продажи недвижимости не считается заключённым.

Вторым существенным условием, отличающим договор купли-продажи недвижимости от договора продажи движимых вещей  является условие о цене продаваемого недвижимого имущества (в договоре купли-продажи движимых вещей цена договора может быть, и не указана (п.3 ст.424,п.1 ст.485 ГК РФ)). В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, в противном случае он также считается незаключённым. В соответствии с п.3 ст.555 ГК, цена недвижимости может быть установлена за единицу площади или иного показателя её размера.

Третье существенное условие касается исключительно договоров о продаже жилых помещений и относится к случаям, когда в продаваемом жилом помещении проживают лица, не являющиеся его собственниками, но сохраняющие право пользования этим жилым помещением. В соответствии с п.1 ст.558 ГК при продаже такого жилого помещения должны быть перечислены лица, сохраняющие право пользования соответствующим помещением с указанием прав этих лиц на пользование продаваемым жилым помещением. В противном случае договор продажи недвижимости считается незаключённым.

И четвёртым условием, необходимым для того, чтобы договор продажи жилого помещения считался заключённым, является рассмотренное выше требование о государственной регистрации договора продажи жилья, содержащееся в п.2 ст.558 ГК РФ, в соответствии  с которым договор продажи жилого помещения считается заключённым с момента его госрегистрации.

Исполнением договора купли-продажи недвижимости можно считать выполнение сторонами лежащих на них в силу договора обязанностей - передачи продавцом  недвижимости в собственность покупателя и уплату покупателем  продавцу покупной цены соответственно.

Так, исполнение продавцом его обязанности происходит путём передачи недвижимости продавцом и принятия её покупателем. В соответствии с п.1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом на практике часто бывает, что момент подписания (заключения) договора и момент исполнения продавцом своей обязанности (подписание передаточного акта) совпадает. Однако возможны варианты, когда в отношениях по продаже как жилых,  так и нежилых помещений в соответствии с условиями договора момент его исполнения отсрочен оговоренным в договоре сроком, тогда подписание передаточного акта происходит гораздо позже подписания (заключения) договора. В последнем случае момент регистрации перехода права собственности (п.3 ст.551 ГК РФ) происходит гораздо позже момента заключения договора или государственной регистрации договора. С момента государственной регистрации перехода права собственности по договору собственником недвижимости на основании п.2 ст.223 ГК РФ  является покупатель. Исполнение обязанности покупателя по договору связано с оплатой продаваемой недвижимости по цене, оговоренной в договоре, и в соответствии с иными (в частности сроки, порядок оплаты) условиями договора о купле-продаже недвижимости. Так, в зависимости от условий складывающейся договорной ситуации, в соответствии с законодательством возможно предусмотреть следующие варианты оплаты продаваемой недвижимости: предварительная (до передачи недвижимости в собственность по заключённому договору) оплата, предусмотренная ст. 487 ГК. Причём в соответствии с п.1 ст.487 возможна как полная, так и частичная предварительная оплата продаваемой недвижимости; оплата продаваемой недвижимости в течение определённого времени после её передачи в собственность покупателю (оплата недвижимости, проданной в кредит) (ст.488 ГК РФ); оплата недвижимости, проданной в кредит с рассрочкой платежа, предусмотренная ст. 489 ГК РФ. При этом в последнем случае в соответствии с п.1 ст.489 ГК должны быть оговорены порядок, сроки и размеры платежей, что является ещё одним существенным условием договора продажи недвижимости, предусматривающего рассрочку платежа покупателем.  

    Отказ от исполнения продавцом договора купли-продажи недвижимости в случае, если возможность одностороннего отказа не предусмотрена в самом договоре (п.3 ст.450 ГК РФ), влечёт возникновение у покупателя права требовать принудительной в судебном порядке передачи ему в собственность продаваемой недвижимости (п.2 ст.463 ГК РФ), либо право отказаться со своей стороны от исполнения договора купли-продажи  (п.1 ст.463 ГК). Также вместо требования передать ему соответствующую недвижимость покупатель вправе потребовать у продавца  возмещения убытков, вызванных неисполнением договора (ст. 398 ГК РФ).

Отказ от исполнения покупателем договора купли-продажи недвижимости на основании п.4 ст.486 ГК РФ влечёт возникновение у продавца права по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора.

Нарушение покупателем сроков оплаты продаваемой недвижимости влечёт возникновение у продавца на основании п.3 ст.486 ГК РФ права потребовать её  оплаты, а также уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ. В случае задержки оплаты покупателем при покупке недвижимости в кредит, продавец в соответствии с п.3 ст.488 ГК РФ вправе потребовать оплаты переданной недвижимости или возврата неоплаченных товаров. В случае, когда при продаже в кредит речь идёт об оплате переданной недвижимости, на просроченную сумму подлежат уплате проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ со дня, когда недвижимость должна была быть оплачена до дня её фактической оплаты.

Нарушение продавцом сроков передачи недвижимости покупателю - актуально при продаже недвижимости с условием о предварительной оплате. Так в случае, если, несмотря на произведённую предоплату, продавец не исполняет своей обязанности по передаче недвижимости покупателю, на сумму произведённой предоплаты подлежат начислению проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ до дня передачи оплаченной недвижимости или до дня возврата продавцом покупателю суммы произведённой предоплаты.

В соответствии со ст.557 ГК в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, должны применяться правила ст. 475 ГК РФ за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору. В ст.475 ГК содержатся следующие положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи, так, покупатель может по своему выбору потребовать: соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества; безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок; возмещение своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости

В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п.2 ст.475 ГК РФ также вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость ненадлежащего качества суммы.