2.3. Форма договора купли-продажи недвижимого имущества. Государственная регистрация права собственности на недвижимость

Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ничтожность) (ст. 550 ГК РФ). Указанные требования исключают возможность заключения такого договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной либо иной связи.

В том случае, если во время исполнения договора продажи недвижимости стороны достигнут соглашения об изменении его условий, то такое соглашение также должно быть совершено в той же форме - в форме единого документа, подписанного сторонами. Законодатель не определяет, должно ли быть зарегистрировано соглашение об изменении условий договора о продаже недвижимости. Судебная практика вполне справедливо исходит из того, что соглашение об изменении условий договора продажи недвижимости должно быть подчинено тем же правилам, что и основной договор, а именно - должно быть зарегистрировано в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы)¹⁰².

Нотариального удостоверения договоров продажи недвижимости не требуется. В то же время нотариальное удостоверение таких договоров не противоречит действующему законодательству, а с точки зрения экономической необходимости зачастую даже и целесообразно. Это обусловлено тем, что, во-первых, в соответствии со ст.  16 Закона о госрегистрации прав на недвижимость договоры, не требующие нотариального удостоверения, но в соответствии с волеизъявлением сторон нотариально удостоверенные, проходят упрощенную процедуру государственной регистрации. Во-вторых, частный нотариус, удостоверяющий сделку, несет ответственность всем своим имуществом за совершенное нотариальное действие (ст. 17 Основ законодательства РФ о нотариате).

Для договоров продажи недвижимости установлено правило, согласно которому переход права собственности на недвижимость по этому договору подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Однако следует иметь в виду, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора ее купли-продажи¹⁰³. Договор продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем существенным условиям договора. Он связывает стороны, даже если государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое имущество еще не осуществлена. На практике это означает, что стороны могут приступить к исполнению договора, например, передать недвижимое имущество, произвести предусмотренные договором платежи.

Главное обязательство, которое связывает стороны, заключается в необходимости совершения действий, направленных на государственную регистрацию перехода права собственности. Государственная регистрация перехода права собственности проводится на основании заявления обеих сторон, участвующих в договоре купли-продажи недвижимости, или уполномоченного ими на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 16 Закона о госрегистрации прав на недвижимость). В случае уклонения одной из сторон от совершения указанных действий, другая сторона вправе обратиться в суд с исковым требованием произвести регистрацию в соответствии с судебным решением (п. 3 ст. 165 ГК РФ).

Более того, сторона, уклоняющаяся от регистрации, обязана возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки (п. 4 ст. 165 ГК РФ).

Государственная регистрация права собственности на недвижимость основана на принципе частной инициативы. Это означает, что только участники сделки с недвижимостью вправе инициировать процедуру государственной регистрации. Никакие иные субъекты не вправе выступать в качестве инициаторов государственной регистрации возникновения, изменения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Так, по одному из дел, рассмотренных арбитражным судом, в связи с обращением взыскания на имущество должника, судебный пристав-исполнитель обращался к учреждению юстиции с требованием зарегистрировать переход к обществу права собственности на нежилое помещение, явившееся предметом договора купли-продажи, с целью проведения торгов по реализации указанного имущества. Однако это требование не было выполнено - учреждение юстиции отказало в государственной регистрации права собственности, мотивируя отказ тем, что судебный пристав-исполнитель не является стороной в договоре купли-продажи. Президиум ВАС РФ, рассматривая спор в порядке надзора, указал на то, что судебному приставу-исполнителю, осуществляющему мероприятия по подготовке и проведению торгов по реализации имущества должника в порядке обращения на него взыскания, не предоставлено права обращения в суд с указанным требованием. При таких условиях отказ учреждения юстиции в государственной регистрации перехода права собственности по требованию судебного пристава-исполнителя является законным и обоснованным¹⁰⁴.

В то же время при совершении договора купли-продажи жилого помещения, в отличие от договора продажи недвижимости, необходимо совершить два регистрационных действия: 1) зарегистрировать договор купли-продажи (п. 2 ст. 558 ГК РФ); 2) зарегистрировать переход права к покупателю (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

То обстоятельство, что законодателем установлены различные правила о государственной регистрации договоров продажи недвижимости и договоров купли-продажи жилых помещений, вполне объяснимо. Требование о государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения обусловлено необходимостью исключения острейших конфликтов вследствие «двойных» продаж жилых помещений. Зарегистрированный договор купли-продажи в данном случае позволяет исключить заключение еще одного договора купли-продажи жилого помещения. Обосновывается это следующим образом. В соответствии с требованиями законодательства записи о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом и регистрационные записи о прекращении сделок заносятся в ЕГРП. Этот реестр должен содержать не противоречащие друг другу регистрационные записи о правах на недвижимое имущество, об обременениях этих прав и о сделках с этим имуществом. Наличие в ЕГРП записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регистрации нового договора купли-продажи той же квартиры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не будет погашена записью о прекращении упомянутого договора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям¹⁰⁵.

В то же время договор купли-продажи недвижимости нежилого назначения не требует государственной регистрации. Гипотетически это допускает возможность того, что продавец, уже после отчуждения недвижимости, но до государственной регистрации перехода прав на проданный объект, заключит новый договор купли-продажи с иным покупателем. Возместив убытки, вызванные непередачей недвижимого имущества первоначальному покупателю, продавец может исполнить вторую сделку на более выгодных условиях. Конечно, такая возможность вносит некоторую неопределенность в коммерческий оборот, вместе с тем, стимулируя предпринимателей к более динамичному ведению бизнеса под личную ответственность.

Итак, как уже отмечалось, государственной регистрации подлежит только переход права собственности на недвижимость, отчуждаемую по договору продажи. Это правило ст. 551 ГК РФ является императивным. Стороны не вправе не только сами изменить его своим усмотрением, но и сделать это в судебном порядке. В том случае, если у заинтересованного лица имеется основание для государственной регистрации перехода права на недвижимость, это лицо должно обращаться не в суд с иском о признании права собственности на недвижимое имущество, а в федеральную регистрационную службу с заявлением о регистрации. И только в том случае, если регистрационная служба откажет в регистрации, заинтересованное лицо может обратиться в суд с заявлением об обжаловании ее действий¹⁰⁶.

Представляется необходимым затронуть вопрос о значение акта государственной регистрации права собственности на объект недвижимости для признания приобретателя этого имущества добросовестным.

Вопрос о соотношении акта государственной регистрации права собственности на объект недвижимости и добросовестного приобретения имущества приобрел особую актуальность после внесения изменений в п. 2 ст. 223 ГК РФ.¹⁰⁷ Согласно абзацу второму этого пункта «недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя». В связи с данной формулировкой возникает несколько взаимосвязанных вопросов:

1. Каково значение акта государственной регистрации права собственности на объект недвижимости для признания приобретателя этого имущества добросовестным?

2. Может ли объект недвижимости быть истребован из владения добросовестного приобретателя, право собственности которого на этот объект зарегистрировано?

3. Каково правовое положение добросовестного приобретателя объекта недвижимости до государственной регистрации его права?

Следует отметить, что закон не содержит ответа на первый вопрос. Следовательно, этот ответ необходимо искать путем анализа норм, определяющих правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость и норм, определяющих добросовестного приобретателя.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем признается приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что он приобретает имущество у лица, которое не имело права его отчуждать. Следовательно, для того, чтобы можно было говорить о добросовестном приобретении, необходимо установить:

• отсутствие у лица, производящего отчуждение, права на это отчуждение;

• отсутствие у лица, приобретающего имущество, знания о том, что лицо, производящее отчуждение, не имеет права этого делать;

• отсутствие у лица, приобретающего имущество, возможности знать о том, что лицо, производящее отчуждение, не имеет права отчуждать имущество.

Каково значение факта государственной регистрации права на объект недвижимости для ответа на вопрос о праве лица на отчуждение этого имущества? Для ответа обратимся к нормам о правовом значении государственной регистрации. В ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зафиксировано, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (...) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».

Таким образом, государственная регистрация - это акт признания права государством и единственное доказательство существования этого права. Однако с другой стороны, право после государственной регистрации не является незыблемым, поскольку может быть оспорено. Следовательно, закон признает возможность регистрации прав, которые в действительности не существуют. Из такого положения должен следовать вывод о том, что факт государственной регистрации не означает, что лицо, право которого зарегистрировано, во всяком случае, имеет право на отчуждение недвижимого имущества. Это право у него существует лишь постольку, поскольку действительным является основание регистрации (сделка, правомерное создание нового объекта, приобретение по наследству и пр.).

Если признать, что наличие регистрации всегда означает бесспорное право на отчуждение, то рассмотрение вопроса о субъективном отношении приобретателя к этому обстоятельству теряет смысл, т.к. вопрос о добросовестном приобретателе возникает лишь в случае незаконного отчуждения.

Какое значение имеет факт регистрации права для выяснения вопроса о знании приобретателем об отсутствии у контрагента права на отчуждение? Может ли приобретатель, ссылаясь на регистрацию права отчуждающего имущество лица, во всяком случае утверждать, что он не знал об отсутствии у последнего права на отчуждение? Представляется, что ответ на этот вопрос должен быть отрицательным.

Во-первых, и свидетельство о государственной регистрации, и выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним могут содержать информацию о том, что зарегистрированное право оспорено. В соответствии Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 24) «покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых покупателю было известно, и если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными».

Во-вторых, об отсутствии права на отчуждение приобретатель может знать и из других источников, и это знание может быть доказано в суде, несмотря на то, что в ЕГРП отсутствуют какие-либо сведения о споре в отношении объекта. Трудность доказывания этого знания очевидна, однако необходимо различать вопрос о доказанности и вопрос о правовом значении данного обстоятельства в том случае, если оно доказано. Так, например, не исключен случай, когда приобретателем объекта будет физическое лицо, которое подписало от имени юридического лица незаконную сделку по отчуждению имущества, приобретателем по которой выступал его нынешний контрагент. В таком случае приобретатель не сможет доказать, что он не знал о незаконности сделки, а, следовательно, и об отсутствии у ее нынешнего «собственника» права на отчуждение.

Но, допустим, нет никаких доказательств того, что приобретатель знал об отсутствии у другой стороны права на отчуждение имущества. С учетом определения добросовестного приобретателя установления этого факта недостаточно. Необходимо доказать, что приобретатель не только фактически не знал, но и не мог знать об отсутствии права на отчуждение недвижимого имущества. Поэтому, применительно к регистрации прав на недвижимость, вопрос может быть сформулирован следующим образом. Является ли отсутствие в ЕГРП данных об оспаривании зарегистрированного права достаточным для установления того, что приобретатель не мог знать об отсутствии у лица, чье право зарегистрировано, права на отчуждение объекта?

Рассматривая вопрос о значении регистрации права на объект недвижимости для определения добросовестности его приобретателя, авторы «Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе»¹⁰⁸ предлагают следующий подход: «доказывание добросовестным приобретателем «добросовестности» при приобретении недвижимого имущества, истребуемого собственником по виндикационному иску, либо доказывание собственником «недобросовестности» приобретателя осуществляется прежде всего посредством доказательства обращения или, напротив, необращения к ЕГРП за сведениями о собственнике недвижимости». Приведенное положение не вызывает возражений, т.к. в нем присутствуют слова «прежде всего». А это может значить, что доказывание обращения к ЕГРП и получения сведений об отсутствии иных претендентов на объект еще не означает доказывание отсутствия иной возможности знать об отсутствии права на отчуждение объекта.

В то же время должны существовать какие-то разумные пределы для требований, предъявляемых к добросовестности приобретателя. Было бы странным требовать от него запрашивать информацию из всех возможных судов о наличии соответствующих дел либо проводить расследование по поводу всех сделок с данным имуществом, которые были совершены ранее. С учетом этого обстоятельства наиболее разумным, на первый взгляд, представляется ограничить требования к приобретателю имущества необходимостью убедиться, что в ЕГРП отсутствуют основания для сомнений в праве на отчуждение имущества. Однако абсолютно правильным такой подход можно было бы признать в том случае, если бы нормами о государственной регистрации была предусмотрена неоспоримость зарегистрированного права. Такое положение закреплено в отдельных регистрационных системах и означает, что при зарегистрированном праве на имущество то лицо, чье право собственности нарушено, может обратиться лишь за возмещением убытков к тем лицам, по вине которых оно утратило имущество (включая регистрирующий орган). Но, как уже указывалось, российское законодательство, наоборот, прямо указывает на то, что зарегистрированное право может быть оспорено. Не означает ли это необходимость для приобретателя проверить действительность права другой стороны сделки, обязанность установить из доступных источников, не может ли это право быть признано несуществующим?

Следует отметить, что существующая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество предоставляет заинтересованным лицам лишь теоретическую возможность получения сведений о бесспорности зарегистрированных прав не только путем обращения к ЕГРП. Согласно п. 3 ст. 7 Закона о регистрации сведения о содержании правоустанавливающих документов, выписки, содержащие сведения о переходе прав на объекты недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке только самим правообладателям или их законным представителям, а также физическим и юридическим лицам, получившим доверенность от правообладателя или его законного представителя. Кроме того, такие сведения могут быть предоставлены судебным и правоохранительным и иным государственным органам. Таким образом, приобретатель объекта в принципе может стать обладателем дополнительной информации об основаниях проведения государственной регистрации права другой стороны сделки. Однако реализовать эту возможность он в состоянии лишь при наличии доброй воли лица, чье право на объект зарегистрировано. Но, поскольку обязанность этого лица предоставлять такую информацию законом не предусмотрена, постольку нельзя говорить о том, что приобретатель таким образом мог узнать о неуправомоченности отчуждателя.

И все же, на наш взгляд, нельзя ограничиваться только требованием обращения к ЕГРП. Источником сведений о праве на объект для приобретателя должен быть признан не только единый реестр, но и правоустанавливающие документы, на основании которых была произведена государственная регистрация.

Можно привести достаточно показательный пример. В ЕГРП существовала запись о праве собственности акционерного общества «Х» на объект недвижимости. В свидетельстве о регистрации и выписке из ЕГРП в качестве основания для регистрации был указан договор дарения, заключенный между этим лицом и прежним собственником - обществом с ограниченной ответственностью «У»¹⁰⁹. Мог ли в этом случае приобретатель объекта ссылаться на факт регистрации в обоснование своей добросовестности? Очевидно, нет, поскольку он должен был знать о том, что сделка, на основании которой произведена регистрация, ничтожна, поскольку прямо запрещена законом (ст. 575 ГК РФ - запрещение дарения между коммерческими организациями). В связи с этим отметим, что представляется необоснованным учет судами степени правовой грамотности лица для обоснования добросовестности приобретения. В условиях доступности правовой помощи, по нашему мнению, должно действовать положение об абсолютной правовой грамотности лица при определении возможности знать об обстоятельствах, лишающих лицо, отчуждающее имущество, права на его отчуждение.

Таким образом, приобретатель недвижимого имущества должен признаваться добросовестным во всяком случае, когда он не знал об отсутствии у лица, отчуждающего это имущество, права на отчуждение, и не мог об этом знать: а) из данных ЕГРП и б) из правоустанавливающих документов, на основании которых была произведена государственная регистрация права лица, производящего отчуждение.

Впрочем, добросовестность приобретателя имущества не исключает предъявление к нему виндикационного иска. В соответствии со ст. 302 ГК РФ виндикационный иск к добросовестному приобретателю может быть удовлетворен, если:

а) имущество приобретено безвозмездно;

б) «имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли». При этом никаких исключений для случаев, когда право добросовестного приобретателя зарегистрировано, законом не предусмотрено. Более того, абзац второй п. 2 ст. 223 ГК РФ прямо указывает на то, что недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации лишь в том случае, если оно не может быть истребовано.

Остается вопрос: какое правовое значение имеет государственная регистрация права на объект недвижимости, когда этот объект подлежит истребованию из владения добросовестного приобретателя? Признать такое лицо собственником объекта нельзя, однако регистрация его права существует, представляя акт признания его права государством и единственное доказательство его существования (ст. 2 Закона о регистрации). Авторы Концепции в таком случае предлагают оспаривать право добросовестного приобретателя либо в рамках предъявленного виндикационного иска, либо до его предъявления¹¹⁰.

В том случае, если оснований для изъятия имущества у добросовестного приобретателя нет, а его право зарегистрировано, отказ в удовлетворении виндикационного иска означает, что никаких изменений в ЕГРП не происходит. Таким образом подтверждается действительность зарегистрированного права. Если же изъятие происходит, то решение суда становится основанием для регистрации права собственности истца.

В связи с содержанием абзаца второго п. 2 ст. 223 ГК РФ остается неисследованным один важный вопрос: как быть, если добросовестный приобретатель приобрел объект недвижимости у неуправомоченного отчуждателя, но этот объект не выбывал из владения какого-либо лица? Примером может служить отчуждение объекта самовольного строительства, право на который без законных оснований зарегистрировано.

Следует обратить внимание на то, что понятие добросовестного приобретателя до недавнего времени применялось в гражданском праве исключительно применительно к решению вопроса о возможности истребования имущества собственником. Поэтому для случаев, когда предъявление такого иска исключалось, говорить о добросовестном приобретении можно было только в теоретическом аспекте, поскольку установление данного обстоятельства не влекло никаких правовых последствий.

Поэтому, как представляется, до внесения изменений в ст. 223 ГК РФ вопрос о сносе самовольной постройки на основании ст. 222 ГК РФ мог быть поставлен и положительно решен судом независимо от того, зарегистрировано ли право собственности за «застройщиком» или перешло по сделке к другому лицу. На основании п. 2 ст. 222 ГК РФ такой иск все равно мог быть предъявлен «застройщику» с привлечением в качестве соответчика нового собственника объекта.

Анализ содержания ст. 223 ГК РФ в нынешней редакции заставляет задуматься о том, как сформулированные в ней положения должны применяться к самовольным постройкам. Буквальное толкование этой нормы позволяет прийти к выводу о том, что добросовестный приобретатель объекта самовольного строительства приобретает право собственности на этот объект с момента государственной регистрации его права, так как у него это имущество не может быть истребовано (ст. 302 ГК РФ здесь вообще неприменима). В то же время возникает вопрос, хотел ли законодатель, внося данные изменения, достичь таких правовых последствий? Разумеется, в целях обеспечения стабильности гражданского оборота, необходимо исключить возможность предъявления исков о сносе объектов к тем лицам, которые приобрели эти объекты после регистрации права собственности на них. Однако с учетом этого обстоятельства необходимо повышать ответственность регистрирующих органов за правовую экспертизу документов по вновь созданным объектам, а также определить подход к понятию добросовестности в случаях приобретения самовольных построек.

В то же время представляется неправильным утверждение, что государственная регистрация права на самовольную постройку превращает ее в законно созданный объект недвижимости. В таком случае следовало бы признать невозможным предъявление исков о сносе к самовольным застройщикам, право которых зарегистрировано незаконно.