2.4. Исполнение и прекращение договора купли-продажи Недвижимости

Исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю проданной недвижимой вещи, а покупателем продавцу - предусмотренной договором денежной суммы. Кроме того, на покупателе лежит обязанность принять передаваемую ему недвижимую вещь.

Порядок передачи недвижимости установлен в п. 1 ст. 556 ГК РФ и предусматривает, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонам передаточному акту или иному документу о передаче. Сам акт о передаче недвижимого имущества не может рассматриваться в качестве некоего договора, в котором устанавливаются, изменяются или прекращаются права и обязанности сторон по договору продажи недвижимости. Равным образом, с подписанием акта о передаче недвижимости не происходит перенос вещного права (права собственности) на недвижимость. Этот акт по своей сути рассматривается как документ, имеющий значение доказательства, удостоверяющий исполнение обязательств по договору.

Вместе с тем передача недвижимой вещи на основании соответствующего акта означает, что покупатель превращается в титульного владельца, хотя еще и не собственника недвижимости. Российскому праву не известна такая категория, как «право владения». Однако владение как юридический факт имеет ряд важных правовых последствий, в том числе и для отношений, связанных с оборотом недвижимости. Этот тезис связан с одним из важнейших принципов, на котором базируется оборот,  - добросовестность его участников. Торговый оборот требует, чтобы участник оборота рассматривался как добросовестное лицо. Владение субъектом оборота имуществом должно рассматриваться как добросовестное, если не доказано иное. Это обстоятельство и обеспечивает устойчивость оборота, стимулируя его участников на доверие друг к другу, а, как следствие, на более свободное совершение сделок.¹¹¹

Особенности исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества существенным образом отличаются от процедуры исполнения обязательства по передаче движимой вещи. Если движимая вещь может быть передана путем вручения покупателю, то недвижимую вещь невозможно вручить в собственном смысле этого слова, то есть передать из рук в руки. Именно поэтому законодатель устанавливает особую процедуру вручения недвижимости. Продавец считается исполнившим свою обязанность по передаче недвижимой вещи после того, как она была вручена покупателю, и при условии, что обе стороны подписали соответствующий акт о передаче. Таким образом, подписание акта о передаче и является вручением, то есть подтверждает факт перехода имущества в обладание покупателю. С этого момента покупатель становится титульным владельцем недвижимого имущества, даже еще не являясь собственником (поскольку собственником он становится с момента государственной регистрации перехода права собственности). Именно поэтому при составлении акта передачи недвижимого имущества передаваемая вещь должна быть подробна описана, так же как и при заключении договора купли-продажи недвижимости. Это имеет важное значение для индивидуализации передаваемого объекта недвижимости.¹¹²

Поскольку подписание акта о передаче недвижимости рассматривается как доказательство вручения объекта недвижимости покупателю, то законодателем установлена норма, в соответствии с которой обязательство продавца по передаче недвижимости считается исполненным только после того, как стороны подписали документ о передаче (п.  1 ст. 556 ГК РФ).

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимого имущества рассматривается как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять это имущество. Таким образом, уклонение от подписания акта влечет для виновной стороны просрочку исполнения обязательства, что, в свою очередь, является основанием для взыскания убытков, отказа от принятия исполнения вследствие утраты интереса и т.д. (ст.  405, 406 ГК РФ).

Следует иметь в виду и то обстоятельство, что подписание акта о передаче недвижимого имущества не является основанием для государственной регистрации права. Это вытекает из ст. 17 Закона о госрегистрации прав на недвижимость, согласно которой основанием государственной регистрации являются договор и иные сделки. Вместе с тем справедливым было бы рассматривать такой законодательный подход как минимум дискуссионным. Российская цивилистическая доктрина по общему правилу опирается на институт традиции, который считает, что основанием перехода права является передача владения, вручение вещи (см. п. 1 ст. 223 ГК РФ). Аналогом передачи владения для недвижимых вещей является подписание передаточного акта. Таким образом, логика российского законодательства требует того, чтобы передача недвижимого имущества, осуществляемая в целях исполнения обязательства по договору купли-продажи недвижимости, являлась самостоятельным основанием для государственной регистрации прав на эту недвижимость. Во всяком случае, это поможет исключить ситуации, когда права покупателя ограничены его требованиями в судебном порядке государственной регистрации только перехода права собственности на основании заключенного договора. Кроме того, юридическое значение передачи недвижимой вещи должно заключаться и в том, что в случае конкурирующих требований между различными покупателями, основывающими свои притязания на различных договорах, заключенных с одним продавцом, предпочтение должно отдаваться тому лицу, которому имущество вручено (передано по акту) продавцом. Таким образом, передача недвижимой вещи во исполнение обязательства, возникшего на основании договора, должна иметь правообразующее значение - она должна являться основанием для государственной регистрации прав на отчуждаемую недвижимость. Само же вещное право на недвижимость возникает только в силу государственной регистрации¹¹³.

Титульное владение недвижимой вещью дает покупателю ряд прав. Прежде всего, это касается возможности использовать вещно-правовые способы защиты своих прав на недвижимое имущество (например, прибегнуть к виндикационному и негаторному искам).

Несмотря на то, что гражданское законодательство предоставляет весьма богатый выбор способов защиты нарушенного права, в отдельных случаях практика применения каждого из них складывается таким образом, что лицо фактически остается не в состоянии защитить свои интересы.

Рассмотрим проблему на конкретном примере. ЗАО заключает с ОАО договор купли-продажи здания. Договор фактически исполняется сторонами, объект недвижимости передается по передаточному акту, ставится на баланс ОАО, но вопреки требованиям ст. 131 ГК РФ ОАО не успевает зарегистрировать право собственности, поскольку ЗАО ликвидируется.

Право собственности на недвижимое имущество согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ возникает с момента государственной регистрации, следовательно, ОАО не может считаться собственником здания.

В силу п. 1 ст. 16 Закон о регистрации, в случае если права возникают на основании сделки, не требующей нотариального удостоверения, заявления о государственной регистрации прав подают все стороны сделки.

В рассматриваемом примере ОАО не может осуществить регистрацию права собственности на здание, поскольку невозможно представить в регистрирующий орган заявление ЗАО как правоотчуждателя в связи с его ликвидацией. Налицо юридический казус: ОАО фактически стало собственником здания, а государственную регистрацию перехода права собственности произвести невозможно, поскольку действующим законодательством не урегулирован порядок регистрации перехода права на основании заявления одной стороны сделки.

Выход из сложившейся ситуации - обращение в суд, поскольку судебные решения согласно п. 1 ст. 17 Закона о регистрации являются основанием для государственной регистрации прав собственности.

В настоящее время по таким ситуациям судебной практикой выработаны следующие способы защиты в суде:

• обжалование в суд отказа в регистрации (абзац 4 ст. 12 ГК РФ, п. 3 ст. 20 Закона о регистрации);

• понуждение регистрирующего органа зарегистрировать право собственности (п. 5 ст. 131 ГК РФ);

• установление юридического факта (ст. 217, 218 АПК РФ);

• признание права собственности (абзац 2 ст. 12 ГК РФ).

Тем не менее, все приведенные варианты имеют недостатки, связанные с пробелами законодательства.

Согласно абзацу 4 ст. 12 ГК РФ, п. 3 ст. 20 Закона о регистрации и главе 24 АПК РФ заинтересованное лицо может оспорить ненормативный правовой акт, коим является и отказ регистрирующего органа в регистрации права собственности.

Обжаловать отказ можно только при его наличии. Отказ выдается регистрирующим органом в случаях, указанных в ст. 20 Закона о регистрации, на стадии правовой экспертизы документов, то есть после их приема на регистрацию.

В соответствии со ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя и стороны договора. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены необходимые для ее проведения материалы, в том числе: документ, удостоверяющий личность лица, имеющего право действовать без доверенности от имени юридического лица; нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица; доверенность представителя. При отсутствии полного комплекта деловых бумаг заявление о регистрации не принимается. При этом выдача каких-либо писем, расписок и т.п. об отказе в приеме документов на регистрацию не происходит.

Поскольку на стадии подачи заявления о государственной регистрации представителя ликвидированного ЗАО не будет, то и документы на регистрацию права не могут быть приняты. Таким образом, отказ регистрирующим органом будет сделан правомерно, и защитить права путем обжалования отказа в регистрации невозможно.

По основаниям, предусмотренным п. 5 ст. 131 ГК РФ и п. 5 ст. 2 Закона о регистрации, можно обжаловать в суд уклонение регистрирующего органа от регистрации. Однако в приведенном выше примере регистрирующий орган документы на регистрацию не примет на законных основаниях, поскольку заявление о регистрации принимается с указанным выше пакетом документов. Следовательно, уклонения от регистрации нет.

К примеру, ФАС Уральского округа Постановлением от 27.04.2006 N Ф09-3051/06-С3 05 оставил без изменения решение Арбитражного суда Челябинской области от 14.12.2005, в соответствии с которым ООО было отказано в иске к Главному управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области о регистрации договора купли-продажи от 31.07.2000 железнодорожного подъездного пути.

При этом судом было указано следующее: «Проанализировав нормы, содержащиеся в п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ, с учетом того, что в соответствии с п. 5 ст. 2 Закона N 122-ФЗ в судебном порядке могут быть обжалованы только отказ в государственной регистрации прав либо уклонение регистрирующего органа от регистрации, суд кассационной инстанции пришел к выводу о возможности удовлетворения иска о государственной регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества и перехода права собственности по данному договору, предъявленного регистрирующему органу, только в случае незаконного отказа последнего от выполнения указанного действия.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства обращения истца в адрес Главного управления Федеральной регистрационной службы с заявлением о регистрации договора купли-продажи от 31.07.2000 и перехода права собственности на имущество, переданное по данному договору, и отказа последнего от государственной регистрации, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска».¹¹⁴

Согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ и п. 1 ст. 16 Закона о регистрации при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права собственности также регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Необходимо отметить, что применение данной нормы затруднительно, поскольку ликвидированная организация уклоняться от регистрации не может.

Следовательно, с точки зрения процессуальной чистоты и правильности применения правовых норм, обращение ОАО в суд с требованием обязать регистрирующий орган зарегистрировать право собственности недопустимо.

В соответствии со ст. 218 АПК РФ арбитражный суд устанавливает факты, имеющие юридическое значение, в том числе факт владения и пользования юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем недвижимым имуществом как своим собственным.

Действительно, некоторое время назад можно было установить юридический факт владения и пользования недвижимым имуществом как своим собственным, а затем получить свидетельство о праве собственности на основании такого решения. И судебная практика складывалась в пользу нового правообладателя. Постановлением ФАС Уральского округа от 16.04.2003 N Ф09-791/03ГК оставлено без изменения определение апелляционной инстанции. Предметом рассмотрения послужило заявление ОАО об установлении факта перехода права собственности на нежилое здание на основании договора купли-продажи. В качестве основания для обращения в суд заявителем было указано отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на здание. Определением Арбитражного суда Челябинской области от 12.11.2002 производство по делу было прекращено. Однако суд апелляционной инстанции установил, что прекращение производства по делу влечет нарушение права на судебную защиту, и удовлетворил заявленное требование.¹¹⁵

В свою очередь, ВАС РФ Информационным письмом от 17.02.2004 N 76 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами дел об установлении фактов, имеющих юридическое значение»¹¹⁶ (далее - Письмо) указал, что «факт принадлежности имущества заявителю на праве собственности не может устанавливаться в порядке особого производства» (п. 7 Письма) и что «заявление об установлении наличия или отсутствия права (права собственности, права из обязательства и др.) не подлежит рассмотрению в порядке особого производства» (п. 5 Письма). То есть заявление ОАО об установлении факта принадлежности здания на праве собственности может быть оставлено судом без рассмотрения на основании п. 3 ст. 148 АПК РФ.

ФАС СЗО, руководствуясь п. 3 ст. 148 АПК РФ, Постановлением от 03.02.2006 N А56-2559/04 отменил решение Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28.01.2004, заявление об установлении факта, имеющего юридическое значение, оставил без рассмотрения.

Одним из оснований отмены решения суда первой инстанции послужило следующее обстоятельство. Как указывало ООО в заявлении, обращение в арбитражный суд вызвано отсутствием полного комплекта документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на объекты как вновь возведенные. Между тем фактически общество просило признать за ним право собственности на сооружения, им возведенные. Однако такое требование не подлежит рассмотрению в порядке особого производства, может быть заявлено только путем предъявления иска и должно рассматриваться в порядке искового производства.

Если же с учетом представленных доказательств судом будет установлен факт владения и пользования ОАО зданием как своим собственным, то на основании такого решения государственная регистрация перехода права собственности может и не состояться. Для получения свидетельства о собственности ОАО придется обращаться в суд с иском о признании права собственности.

Как видим, если ОАО пойдет таким путем, то процедура получения свидетельства о праве собственности получится весьма громоздкой.

Данный вариант имеет и другой недостаток: в случае оспаривания каким-либо лицом решения суда на том основании, что имеется спор о праве, решение суда об установлении юридического факта подлежит отмене без исследования правомерности и обоснованности доводов.

Например, Постановлением ФАС Московского округа от 21.02.2003 N КГ-А41/474-03 оставлено без изменения Определение Арбитражного суда Московской области от 04.12.2002 об оставлении заявления без рассмотрения в связи со следующим. ООО обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением об установлении факта передачи в собственность жилого фонда и других объектов жилищно-коммунального хозяйства в 1992 г. В ходе судебного заседания представителем Московской областной регистрационной палаты было сделано заявление о наличии спора о праве. Аналогичное заявление было сделано в заседании кассационной инстанции представителем Администрации Раменского района. При таких обстоятельствах судом была применена норма части 4 ст. 221 АПК РФ, и заявление было оставлено без рассмотрения.

Статья 12 ГК РФ допускает возможность судебной защиты путем предъявления иска о признании права собственности.

Между тем в рассматриваемом нами примере ОАО столкнется со следующими процессуальными пробелами. Исковое производство предусматривает состязательность процесса, то есть наличие истца и ответчика, нарушившего права истца. Поскольку юридическое лицо, к которому можно предъявлять требования, ликвидировано, то отсутствуют факт нарушения прав истца со стороны третьих лиц, а также спор о праве.

Соответственно, рассмотрение вопроса о признании права собственности в данной ситуации в исковом производстве - нонсенс.

Таким образом, правоприменительной практикой выявлен существенный пробел в законодательстве. Восполнить его целесообразно путем введения в раздел IV АПК РФ «Особенности производства в арбитражном суде по отдельным категориям дел» отдельной главы, регулирующей вопрос принятия решения о признании права собственности на основании заявления заинтересованной стороны при отсутствии спора о праве и нарушений прав со стороны третьих лиц.

Возможно, для этой категории дел необходимо применять такие механизмы, как: публикации в СМИ для выявления круга заинтересованных лиц; привлечение к участию в деле соответствующих органов государственной власти и местного самоуправления, осуществляющих функции по управлению государственным и муниципальным имуществом.

Кроме того, следует рассмотреть вопрос о внесении изменений в Закон о регистрации в части осуществления процедуры регистрации права собственности при отсутствии второй стороны сделки об отчуждении недвижимого имущества.

Вместе с тем, с моментом передачи недвижимого имущества связано и бремя содержания этого имущества. Этот момент важен для определения момента перехода риска случайной гибели имущества. В то же время стороны вправе установить в договоре и иной момент перехода риска случайной гибели недвижимого имущества.

В том случае, если одна из сторон уклоняется от подписания акта о передаче имущества, это рассматривается как отказ продавца от исполнения обязанности по передаче имущества либо покупателя - принять имущество. Следует иметь в виду, что доказательством передачи недвижимого имущества является составление акта о передаче имущества. Но при этом соответствующей доказательственной силой не обладает передача иного имущества, которым сопровождается недвижимость. Так, по одному из дел Президиум ВАС РФ указал, что передача проектно-сметной документации на объект незавершенного строительства не является доказательством передачи имущества покупателю по договору купли-продажи.

При исполнении договора продажи недвижимости сторонами до того момента, пока будет зарегистрирован переход права собственности к покупателю, правовые отношения между третьими лицами и сторонами по договору не изменяются. Продавец продолжает оставаться собственником недвижимого имущества до момента государственной регистрации перехода прав к покупателю. Это означает, что он несет все риски, а также бремя содержания недвижимого имущества. Ему же принадлежат все доходы, приносимые недвижимым имуществом.