Глава 1. Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимого имущества

1.1. История развития правового регулирования купли-продажи недвижимости

Изучение развития законодательства представляет большой интерес и важно не только в познавательных целях, но и с позиций формирования современных нормативных правовых актов.

Известный дореволюционный юрист К.Малышев в 1878 г. высказал по этому поводу следующее: «Историческое изучение той или другой группы материалов оказывается полезным не только в интересах простого знания минувшего времени, но и в интересах современной нам практики, потому что оно объясняет нам настоящее состояние права, указывает преемственность его идей и учреждений, постепенное их развитие, указывает иногда ошибки и недоразумения наших предков /.../, которые можно даже избегать»¹.

Собственность на недвижимость (в отличие от собственности на движимое имущество), незнакомая вовсе «диким народам», появилась сравнительно поздно, с достижением им (народом) уже значительной степени культурного состояния². На ранних ступенях развития римского общества (4-3 вв. до н.э.) земля - главная недвижимость, являлась племенной или государственной собственностью, а право на нее отдельных членов общины римского народа ограничивалось простым владением. В период так называемого «классического римского права» на основе разложения коллективной собственности развивается индивидуальная частная собственность на вещи, в том числе на земельные участки³.

В римском праве вещи «различались преимущественно по механическим свойствам своей природы» (движимые, недвижимые, неделимые, делимые, потребляемые, непотребляемые и т.п.)⁴. Первоначально в Риме деление вещей на недвижимые (res immobiles) и движимые (res mobiles) не имело принципиально важного практического значения в связи с тем, что правовой режим всех категорий вещей регулировался фактически одними и теми же юридическими нормами.

К недвижимости⁵ римляне относили земельные участки (solum, fundus, обширные участки - latifundia, campi, малые - praedia, loci). В состав земельного участка входила сама земля и все, что с нею естественно или искусственно соединено (junctia, implicatio), «так, что не может быть от них отделено или без ущерба для их сущности, или без перемены их формы»⁶. К участку относилось также пространство под и над ним находящееся. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящемся на нём римляне пользовались выражением: res soli⁷. Всё то, что было прочно связано с землей путем насаждения, возведения надстройки или каким-либо иным способом (постройки, посевы, насаждения и т.п.)⁸, так называемый superficies, теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, последняя считалась «главной частью, и всё, что её покрывало, разделяло её участь»⁹. То есть в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: superficies solo cedit - сделанное на поверхности следует за поверхностью. Поэтому независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно всегда - собственность собственника земельного участка, на котором объект возведен.

Постепенно в Риме возникают особые права на недвижимость (суперфиций, оброчные земли, эмфитемвзис). Деление вещей на движимые и недвижимые принимает более четкий характер. В эпоху домината передача прав на недвижимости регламентировалась уже специальными правилами, направленными на обеспечение публичности таких сделок¹⁰.

Таким образом, в римском праве классификация вещей на движимые и недвижимые основывалась исключительно на природном свойстве вещей -связи с землей и физической неспособности или способности к перемещению. К недвижимости относились земля и всё, что с ней тесно связано, а к движимости - то, что можно перенести с места на место без изменения сущности вещи.

В более позднее время, в Европе в основу рассматриваемого деления был положен уже не столько физический (механический) признак, сколько общественная значимость вещей, относимых к движимым или недвижимым имуществам. Это различие было связано с тем, что землевладение и натуральное хозяйство в средние века и в более позднее время играли большую роль, чем в Древнем Риме. Земля и всё, что было связано с ней, являлись главной средневековой ценностью (как экономическая основа семьи, общины, строя). Наоборот движимости, за немногими исключениями, являлись незначительными объектами: слабое развитие промышленности, торговли лишали их почти всякой ценности.¹¹ Поэтому средневековая классификация имуществ на движимые и недвижимые исходила из признака прочности и способности вещи служить постоянной опорой и источником стабильного дохода.

В России понятие права собственности на недвижимость (а следовательно, и возможность её оборота) образовывалось постепенно, в течение очень длительного периода времени. Эпоха, предшествовавшая появлению на Руси княжеской власти, характеризуется «бессознательным владением землею».¹² Земли было так много, что вначале она ничего не стоила, и каждый род занимал столько, сколько мог обработать, ничем не затрагивая чужих интересов. Наши предки начинают осмысливать и определять характер владения землей только с появлением княжеской власти и образованием политического союза. Чтобы обеспечить себе взимание налогов, правительство должно было прикрепить каждое селение к одному месту. С другой стороны, за недостатком денежных средств государи жаловали земельными участками своё войско и служилых людей. Так складывалось общинное и поместное землевладение. Общинная собственность на землю исчезла уже к концу XV века.

В российском законодательстве само понятие «недвижимое имущество» встречается впервые в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года¹³ (Указ о Единонаследии) и в дальнейшем получило широкое распространение в нормативных актах, теории и практике. По яркому выражению Н.Л. Дювернуа, Петр I этим Указом хотел «старому привилегированному землевладению дать характер главным образом установления публично-правового и вызвать к деятельности в науке, в искусствах, в технике, в производстве, внутри этой старой семьи потребителей уснувший созидательный творческий дух»¹⁴. И если раньше земельные участки носили особые названия в зависимости от их происхождения или характера (вотчины, поместья, дворы, тягловые земли), то теперь эти названия потеряли своё специфическое значение, между ними было сглажено различие. Несмотря на то, что впоследствии Указ о Единонаследии был отменен, уравнение поместий с вотчинами сохранилось.

Во времена Екатерины II произошла децентрализация процедуры укрепления прав на недвижимость. Функции по совершению крепостных актов были возложены на специальные учреждения крепостных дел, которые были образованы при уездных судах. Была предусмотрена специальная процедура так называемого ввода во владение недвижимостью, о чем составлялись акты, предъявляемые для укрепления вещных прав.

К XIX в. в России стали активно развиваться идеи реформирования правового регулирования гражданского оборота. Под руководством М.М. Сперанского готовился проект Гражданского уложения 1810 г., одной из базовых идей которого было положение о том, что в качестве первоосновы права на землю выступает право собственности на землю, в то время как права на строение являются вторичными. При этом предполагалось заложить в законодательство презумпцию, согласно которой все постройки, насаждения, произведенные на поверхности земли и в ее недрах, принадлежат владельцу земельного участка, если суд не установит обратное¹⁵. К сожалению, Гражданское уложение по целому ряду причин как объективного, так и субъективного характера не было принято¹⁶.

Однако указанное обстоятельство не стало непреодолимым препятствием для развития права недвижимости в Российской Империи. К концу XIX в. в России сложилась довольно громоздкая система регулирования оборота недвижимого имущества. В то же время эту систему можно было охарактеризовать как весьма своеобразную. Так, профессор Л.А. Кассо отмечал, что в вопросах оглашения сделок о недвижимостях российское законодательство «стремилось проводить благотворные начала, тогда еще не везде признанные на Западе»¹⁷.

Особенно ощутимыми были различия в регулировании способов приобретения права собственности на движимое и недвижимое имущество. Процедура приобретения права собственности на недвижимость по русскому праву требовала их укрепления. Под укреплением прав подразумевалось «публичное, при посредстве органов общественной власти, гласное утверждение соединения права с известным субъектом.¹⁸

Основные формы укрепления прав на недвижимость представляли собой так называемые крепостные акты.

С принятием Положения о нотариальной части от 14 апреля 1866 года основные функции по укреплению прав на недвижимость возлагались на нотариусов. Процедура приобретения права собственности на недвижимые имущества включала несколько юридически значимых элементов.

Первоначально стороны в присутствии младшего нотариуса (точнее, с его помощью) составляли крепостной акт, который заносился в актовую книгу. Затем выписка из актовой книги представлялась старшему нотариусу, который состоял при том судебном округе, на территории которого находилось отчуждаемое недвижимое имущество. Старший нотариус, проверив законность представленного акта и удостоверившись в уплате крепостных пошлин, делал на выписке надпись, которая удостоверяла утверждение акта и, приобщив выписку к крепостной книге, делал необходимую отметку в реестре крепостных дел. Этот момент и считался моментом перехода права собственности. В то же время в литературе той поры обсуждалось юридическое значение акта ввода во владение. В конечном итоге законодательно «ввод во владение как обязательный обряд оглашения отменен и сохранен лишь как действительная передача имения приобретателю, которая совершается, подобно исполнению судебного решения, по желанию приобретателя»¹⁹.

Последовательный анализ этой процедуры привел к теории, которая обосновывала, что, в отличие от законодательств иных государств, в отечественном праве «купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности: Купчая есть акт окончательный, есть сама передача, а соглашение о продаже предшествует ей, и в купчей выражается результат его - переход имущества от одного лица к другому; признаком этого перехода служит купчая крепость, так что выдачей ее и переходом права исполняется предшествовавшее ей и отдельное от нее словесное или письменное соглашение»²⁰.

В дореволюционном российском праве договоры купли-продажи недвижимости рассматривались как весьма сложные для сторон, поскольку требовали крепостной формы. Процедура отчуждения недвижимого имущества предусматривала составление договора купли-продажи (купчей крепости) младшим нотариусом. В дальнейшем купчая крепость утверждалась старшим нотариусом, который состоял при губернском суде.

Согласно точке зрения, господствовавшей в доктрине и судебной практике, переход права собственности на отчуждаемую недвижимость осуществлялся в момент утверждения крепости старшим нотариусом. Так, в некоторых решениях кассационного департамента Правительствующего Сената указывалось, что «купля-продажа считается окончательно совершившейся со времени утверждения акта старшим нотариусом, то есть когда акт внесен в книгу и об этом отмечено в крепостном реестре»²¹.

Утверждение купчей не допускалось, если покупатель не уплачивал продавцу покупную цену, предусмотренную договором. В доктрине того времени различались обязательственно-правовые и вещно-правовые аспекты отчуждения недвижимости. Так, заключение договора и его нотариальное утверждение порождало между продавцом и покупателем только обязательственные правоотношения: продавец был обязан передать недвижимость, в то время как покупатель принимал обязательство уплатить его покупную цену. Переход же вещного (вотчинного) права осуществлялся в момент утверждения нотариального акта старшим нотариусом²².

Несоблюдение правил об укреплении прав на недвижимость являлось основанием для расторжения договора продажи недвижимого имущества. Дореволюционное российское законодательство предусматривало такую форму отчуждения недвижимости, как запродажа. Запродажа представляла собой предварительный договор купли-продажи. В качестве «существенных принадлежностей» запродажи рассматривались:

1) соглашение о запродаже;

2) цена отчуждаемой недвижимости;

3) предмет будущей купли-продажи²³. В современной литературе отмечается, что к существенным условиям договора запродажи по русскому дореволюционному праву следует относить срок, к которому стороны обязывались соответственно продать и купить имение²⁴.

Запродажу от договора купли-продажи отличало то, что ее предметом могла выступать не только вещь, принадлежащая продавцу, но и чужая вещь. Точно также, в отличие от купли-продажи недвижимости, допускалась и запродажа несуществующей вещи, то есть вещи, которая должна возникнуть в будущем. Требования к форме договора запродажи были более мягкими - такая сделка должна была совершаться в письменной форме (запродажная запись), с засвидетельствованием (у нотариуса) или обычным «домашним порядком».

Юридико-технические сложности, связанные с отчуждением недвижимости по договору купли-продажи, привели к формированию концепции, согласно которой купля-продажа рассматривалась не как договор, а как способ перехода («перенесения») прав на недвижимое имущество. Сторонником этой доктрины был выдающийся государственный деятель и юрист К.П. Победоносцев. Он писал: «Во всех законодательствах купля-продажа отнесена к договорам. В нашей системе купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности»²⁵.

В конечном итоге эта концепция привела к точке зрения, согласно которой купля-продажа признавалась в качестве одностороннего (одностороннеобязывающего) договора, в соответствии с которым одно лицо обязывалось уплатить другому лицу определенную сумму денег за вещь, приобретенную от него в собственность²⁶.

Следует отметить, что в XIX в. практика как гражданского оборота, так и судебная не рассматривала сделки с недвижимостью в качестве коммерческих (торговых). Так, А.И. Каминка отмечал, что «хотя Устав судопроизводства торгового прямо и не касается вопроса о недвижимых имуществах, тем не менее практикой он решается в том смысле, что сделки с недвижимым имуществом не относятся к сделкам торговым, какова бы ни была цель, которую при этом преследуют стороны»²⁷. Из этого же исходила и судебная практика, формируемая решениями Правительствующего сената. Первый шаг к ликвидации разделения вещей на движимые и недвижимые в отечественной политике и праве был сделан с принятием декрета ВЦИК от 26 октября 1917 года «О земле»²⁸. Этим декретом был установлен запрет на совершение гражданско-правовых сделок с землей. Изъятие из гражданского оборота земельных участков как основного элемента института недвижимости делало бессмысленным и разделение имущества по этому классификационному признаку.

Как следствие централизации и обобществления средств производства в правовом регулировании гражданского оборота доминировала тенденция сужения объектов, которые могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Естественно, что в основном из оборота изымались крупные, значимые для экономики объекты, среди которых ведущее место занимали объекты недвижимости.

С принятием в 1922 г. Гражданского кодекса РСФСР²⁹ в советском законодательстве было окончательно упразднено традиционное для любого правопорядка деление имущества на движимое и недвижимое. В примечании к ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. зафиксировано: «С отменой частной собственности деление имущества на движимое и недвижимое имущество упразднено». Однако, как справедливо иронизируют сегодняшние исследователи, с таким же успехом можно было отменить деление суток на день и ночь³⁰.

Государственная регистрация сделок была также предусмотрена в ГК РСФСР 1922 г., в ст.185 которого содержалось требование о регистрации продажи строений в коммунальных отделах. Гражданский кодекс РСФСР 1964 г³¹. устанавливал государственную регистрацию купли-продажи и дарения жилых домов и дач, а также строительных материалов.

Дифференциация вещей на движимые и недвижимые объективно предопределяется естественным характером самих вещей. Совокупность особых естественных признаков, которыми обладают недвижимые вещи (и прежде всего - земельные участки), не может не требовать особых методов регулирования правоотношений, возникающих по их поводу. Существующие естественные различия между движимыми и недвижимыми вещами, как пишет А.П. Сергеев, «не должны, да объективно и не могут игнорироваться законодательством любого общества. Однако в одних случаях, когда это различие признано официально, оно находит оправданное и непротиворечивое отражение в законе; в других же случаях, когда оно официально отвергается, различие между движимым и недвижимым имуществом проводится непоследовательно и завуалировано»³². Поэтому законодатель, находясь в объективной зависимости от необходимости оценки естественных свойств недвижимых вещей, даже при легальном отсутствии частной собственности на землю как основы недвижимости, не мог установить одинаковый правовой режим для различных видов недвижимого и движимого имущества. Отличия в правовом режиме недвижимого имущества проводились в законодательстве даже тогда, когда законодатель отказывался от соответствующей терминологии. Даже сам принципиальный отказ от введения в гражданский оборот таких объектов, как недвижимые вещи, есть ничто иное, как придание режима необоротоспособности (невозможности совершения сделок) данного имущества. Не случайно в советском праве были довольно развиты отрасли земельного, водного, лесного законодательства, законодательства о недрах и т.д. Более того, иной раз законодатель был вынужден допускать «проговорки», устанавливая в тех или иных случаях особый режим недвижимого имущества и используя при этом исключенную из официального словоупотребления терминологию. В качестве примера можно привести норму ст. 10 Закона СССР от 23 октября 1976 г. «Об охране и использовании памятников истории и культуры»³³, в которой установлено, что «в целях организации учета и охраны памятников истории и культуры недвижимые памятники подразделяются на памятники общесоюзного, республиканского и местного значения».

Восстановление в отечественном праве разделения имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое было осуществлено в 1991 г. в Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик (далее - Основы)³⁴. В п. 2 ст. 4 Основ было дано определение недвижимости, под которой понимались земельные участки и все то, что с ними прочно связано, т.е. здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Далее, не ограничиваясь определением недвижимости через перечисление отдельных ее видов, законодатель посчитал необходимым развить понятия движимых и недвижимых вещей через их противопоставление. В качестве сущностного признака движимых вещей в этой норме указана возможность перемещения этого имущества без несоразмерного ущерба его назначению, если законодательными актами не установлено иное. Таким образом, логичен вывод о том, что недвижимым имуществом являются такие вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно. В этом определении обращает на себя внимание отсутствие указания на связь имущества с землей.

В Основах перечислены особенности правового режима недвижимости. К таковым, в частности, отнесены особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество, которые должны устанавливаться законодательными актами. В соответствии с п. 5 ст. 8 Основ форма сделок по поводу строений и другого недвижимого имущества определяется по законодательству места нахождения такого имущества. Под таким законодательством подразумевались нормативные правовые акты, принятые в республике, на территории которой находилось это имущество. Таким образом, Основы создали фундамент для многовариантного подхода к определению формы сделок с недвижимостью. Это имело практическое значение для возможности установления в отдельных регионах союзного государства нотариальной формы сделок с недвижимостью, либо об отказе от таковой в пользу простой письменной формы сделок. Одновременно в п. 1 ст.  165 Основ устанавливалось императивное правило, что форма сделок по поводу недвижимости, находящейся в СССР, подчиняется советскому праву.

Были установлены особые сроки для приобретения прав собственности на недвижимое имущество по давности владения (приобретательская давность) - 15 лет, в то время как приобретение прав собственности на движимое имущество по такому же основанию составляло 5 лет (п. 3 ст. 8 Основ). Также Основами было предусмотрено, что местом исполнения обязательства по передаче недвижимого имущества должно быть место нахождения недвижимости (п. 1 ст. 64 Основ). Иных правовых особенностей оборота недвижимых вещей в Основах установлено не было.

С вступлением в силу Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г. в период политического и экономического реформирования не только советского права, но и советского строя и советского государства как такового, уже содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое.

Так, в статье 4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик законодателями было реанимировано вполне классическое деление вещей на движимые и недвижимые вещи. Главным признаком недвижимых и движимых вещей была указана прочная связь вещей с землей.

Вышеизложенный исторический и правовой экскурс, связанный с введением в оборот такого правового понятия, как «недвижимые и движимые вещи» позволит осмысленно перейти к анализу правового механизма регулирования договора купли-продажи недвижимости в Российской Федерации.

Деление вещей на движимые и недвижимые вещи, введенное в правой обиход Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. в настоящее время нашли свое отражение в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Так, статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

К недвижимым вещам также относится и иное имущество, в частности, подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В соответствии с законодательством Российской Федерации, вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Гражданский кодекс Российской Федерации выделил недвижимое имущество в самостоятельный объект гражданского права и определил особенности его правового режима. Эти особенности нашли свое дальнейшее самостоятельное развитие во многих других законодательных актах Российской Федерации, например, в таких основополагающих законах, как Федеральном законе «Об акционерных обществах»³⁵, Федеральном законе «Об обществах с ограниченной ответственностью»³⁶, Федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)»³⁷, Федеральном законе «О товариществах собственников жилья»³⁸, Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»³⁹ и в ряде других законов.

Нормы и положения ГК РФ применяются в правовом регулировании отношений природопользования объединяют их в общую категорию недвижимых вещей вместе с другими объектами, что в свою очередь определяет право частной собственности на природные объекты, и в первую очередь на земельные участки, а также вводят объекты природопользования в гражданский оборот.

Главная особенность правового режима, предъявляемого к недвижимым вещам в РФ, это особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на недвижимое имущество, а также наличие специальных требований, предъявляемых к сделкам с недвижимым имуществом. Перечень вещей, прировненных к недвижимым вещам, не является исчерпывающим, поскольку, как следует из п. 1 ст.130 ГК РФ, законодателем к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

Итак, анализ истории развития купли-продажи недвижимости в России показал, что исследование Гражданского уложения и трудов ученых – правоведов того времени свидетельствует о совершенно особом подходе к договорам продажи недвижимости, в полной мере учитывающем специфические черты и значение такого объекта гражданских прав, как недвижимое имущество. В советский период право «дошло» до национализации земли и иных основных объектов недвижимости. В этот период договор купли-продажи недвижимости применялся лишь в отношении крайне ограниченного круга объектов: индивидуальных жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, кооперативных квартир и некоторых объектов колхозно-кооперативной собственности. Земля находилась в исключительной государственной собственности. Что же касается зданий, строений и сооружений, принадлежащих государству, то подзаконными актами регулировался специальный порядок их передачи с баланса на баланс различных государственных предприятий и учреждений по воле министерств и ведомств с сохранением на них права государственной собственности.