4.4 Договор купли-продажи жилого помещения

Роль основного документа в сделке купли-продажи играет договор.

Главное правило, которому необходимо следовать при покупке или продаже квартиры - внимательно читать договор, учитывая все его тонкости и возможные вытекающие из него последствия. Желательно при этом посоветоваться с квалифицированным юристом.

Договор купли-продажи жилого помещения должен содержать все существенные условия, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Статья договора, определяющая его предмет, должна содержать указание о достигнутой договоренности между продавцом и покупателем об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, местонахождении и т.п.

Точное документальное оформление сделок с недвижимостью - необходимое условие их действительности. Приобретение недвижимости в собственность оформляется простым письменным договором, участие в его заключении нотариуса желательно, хотя и не является обязательным требованием.

Необходимые документы

Для государственной регистрации договора, помимо самого договора и заявлений сторон, потребуются, в числе прочих, следующие документы:

- подлинник и копия свидетельства о праве собственности продавца на квартиру (иной объект недвижимости);

- подлинник и копия плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения, удостоверенные органами по учету объектов недвижимого имущества;

- справка о лицах, имеющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением, с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства.

Следует учитывать, что отчуждение жилого помещения, в котором проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника либо взрослые члены семьи, находящиеся под опекой или попечительством, допускается с согласия органа опеки и попечительства. При переходе прав собственности к другому лицу члены семьи прежнего собственника утрачивают право пользования жилым помещением, если иное не установлено законом.

Если отчуждаемое жилое помещение находится в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, необходимо также согласие органов опеки и попечительства на его отчуждение.

Сведения, содержащиеся в этих документах, в полном объеме переносятся в текст заключаемого договора. Таким образом, при составлении договора в его тексте должны быть отражены:

- объект - здание, сооружение, жилой дом, садовый дом, дача, гараж, квартира, часть здания, нежилое помещение, часть дома, часть квартиры;

- адрес (местоположение);

- литеры или номера строений в случае нахождения нескольких объектов под одним почтовым адресом;

- этажность;

- этаж и номера помещений на поэтажном плане (в кадастровом паспорте);

- площадь объекта;

- перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые в соответствии с законом сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем;

Примечание. Следует иметь в виду, что есть ситуации, когда проживающие в жилом помещении граждане сохраняют право пользования квартирой и после ее продажи. Например, если приобретаемая квартира была сдана до продажи продавцом в аренду, то арендатор сохраняет право проживать в этой квартире и после ее продажи на прежних условиях в течение срока, указанного в договоре аренды (найма). Если продавец не указал в договоре, что квартира сдана в аренду, то покупатель может требовать через суд признать договор купли-продажи недействительным, но выселить временных жильцов он не вправе.

- принадлежность и реквизиты правоустанавливающего документа продавца.

В обязательном порядке в договоре купли-продажи должна содержаться конкретно определенная и ясно выраженная цена объекта покупки. Ее отсутствие автоматически влечет признание договора недействительным. Возможно указание цены на единицу площади. Тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества. Допустимо определение цены договора в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах. В таком случае цена договора в рублях устанавливается по документам фактической оплаты на день платежа.

Цена договора отличается от инвентаризационной оценки недвижимости, нормативной цены земли, данных независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.

Продавцу необходимо обратить особое внимание на время передачи денег покупателем.

Пример

Продавец квартиры обратился в суд с требованием к покупателю о расторжении договора купли-продажи квартиры и об ее возврате истцу, сославшись на нарушение ответчиком условий договора об оплате квартиры после регистрации договора.

Суд указал на то, что возможность расторжения договора в случае просрочки оплаты сделки не предусмотрена ни законом, ни договором. Истец сохраняет право через суд требовать оплаты и дополнительно процентов за просрочку платежа.

Практически же получение денег продавцом может затянуться и стать проблематичным.

Передача денег обычно производится через банк. При оплате наличными часто используют договор аренды банковской ячейки. В любом случае в договоре лучше указать не только цену, но и конкретные сроки и порядок оплаты.

Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре (например, если квартира находится в залоге). Отсутствие в договоре указания на наличие таких имеющихся ограничений может стать основанием для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи.

Если собственником жилого помещения является несовершеннолетний до 14 лет, или недееспособный гражданин, то от его имени договор заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами. Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно с письменного согласия законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

Необходимые документы

После сделки у покупателя на руках должны быть следующие документы:

- зарегистрированный в установленном порядке договор купли-продажи квартиры;

- свидетельство о праве собственности;

- передаточный акт.

Договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами. При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия:

- регистрация сделки (договора) купли-продажи (с этого момента она признается заключенной);

- регистрация перехода права к покупателю.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная регистрационная служба и взимает за нее государственную пошлину.

Необходимые документы

На государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности представляются:

- заявления сторон договора или уполномоченных ими на то лиц при наличии у них нотариально удостоверенных доверенностей;

- подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины, и его копия;

- подлинники (для предъявления) и копии учредительных документов юридического лица со всеми действующими изменениями и дополнениями, документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (если в деле правоустанавливающих документов уже имеются копии названных документов, то возможно представление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица);

- подлинники и копии документа, подтверждающего полномочия лица, заключившего договор от имени юридического лица, документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица при проведении государственной регистрации;

- подлинник и копия правоустанавливающего документа, подтверждающего право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;

- удостоверенные организациями (органами) по учету объектов недвижимого имущества на территории регистрационного округа подлинники плана жилого помещения и документа, содержащего описание жилого помещения (поэтажный план или кадастровый паспорт и экспликация), а также их копии;

- подлинники договора продажи, совершенного в простой письменной форме, в трех экземплярах, один из которых после государственной регистрации возвращается правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов, третий - возвращается продавцу;

- подлинник и копия справки о лицах, имеющих право пользования жилым помещением с указанием этого права, заверенная должностным лицом, ответственным за регистрацию граждан по месту пребывания и месту жительства (выписка из домовой книги).

Если договор совершен под условием, необходимо представить также документы, подтверждающие выполнение условий, - подлинники и копии.

Физическое лицо (в том числе представитель юридического лица) предъявляет подлинник документа, удостоверяющего личность.

Заявление о государственной регистрации договора продажи представляется в единственном подлинном экземпляре, который после государственной регистрации договора продажи помещается в дело правоустанавливающих документов.

Заявление может содержать просьбу о проведении регистрации в срок менее месяца и отметку работника, уполномоченного на это должностной инструкцией, или руководителя (заместителя руководителя) территориального органа о согласовании или несогласовании такой просьбы.

Подписывается заявление продавцом (правообладателем) и покупателем, лицом (лицами), действующим на основании оформленной надлежащим образом доверенности, выданной правообладателем (продавцом) или покупателем жилого помещения. Заявление может быть представлено также лицом (лицами), действующим от имени правообладателя (продавца) или покупателя в случаях, предусмотренных федеральным законом, в том числе:

- родителями (усыновителями, опекунами) от имени несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет;

- опекунами от имени граждан, признанных судом недееспособными.

Если на одной из сторон договора продажи выступают несколько лиц - участников общей долевой собственности (лиц, приобретающих жилое помещение в общую долевую собственность), заявления о государственной регистрации подают все граждане, участвующие в сделке на стороне продавца (или покупателя). Они могут представить отдельные заявления или составить и подписать одно заявление о государственной регистрации договора продажи. Территориальный орган регистрационной службы совершает при этом одно регистрационное действие - государственную регистрацию договора купли-продажи, в связи с чем государственная пошлина за государственную регистрацию договора уплачивается однократно.

В заявлении указываются:

- данные о продавце (покупателе);

- цель обращения заявителя (в данном случае проведение государственной регистрации договора продажи);

- наименование и реквизиты договора продажи;

- данные о жилом помещении (адрес, наименование, кадастровый номер объекта, если он известен заявителю);

- подпись заявителя и дата подписания заявления.

Заявление о государственной регистрации права совместной собственности может подать один из участников общей совместной собственности (например один из супругов), если законодательством РФ или соглашением между ними не предусмотрено иное.