6.4 Управляющая организация

Этот способ управления собственники могут выбрать самостоятельно, выбрав при этом и саму управляющую компанию. Кроме того, управляющая компания может быть определена путем проведения открытого конкурса в ситуации, когда сами собственники не смогли выбрать способ управления или управляющую компанию. Без проведения открытого конкурса выбрать управляющую организацию можно только тогда, когда такой конкурс признан несостоявшимся.

Договор управления многоквартирным домом заключается либо с каждым из собственников помещений и обязательно на одинаковых условиях, либо с товариществом собственников жилья, либо с ЖСК или другим специализированным потребительским кооперативом (в лице своих органов управления), созданным собственниками помещений этого дома.

По договору управления многоквартирным домом управляющая организация в течение согласованного срока обязуется оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам. Кроме того, управляющая организация вправе осуществлять и любую иную деятельность, направленную на достижение целей управления этим домом. Эти услуги управляющая компания оказывает за плату. Следовательно, при этом способе управления расходы собственников увеличиваются - к коммунальным платежам и расходам на обслуживание и ремонт общего имущества добавится фиксируемая раз в год плата за управление.

Собственники помещений в многоквартирном доме вносят плату за обслуживание и ремонт общего имущества и коммунальные услуги управляющей организации. Если часть собственников задолжает за коммунальные услуги, то отключить от этих услуг (электро-, водо-, газоснабжение) могут весь дом.

Договор управления может быть заключен на срок не менее 1 года и не более 5 лет, а в случае конкурсного выбора управляющей организации - на срок не более 3 лет. Если по истечении установленного срока ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, он считается продленным на тот же срок и на таких же условиях.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения этого договора в случае, если до истечения срока его действия общим собранием собственников помещений принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом. Собственники могут отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом и в случае, если управляющая организация не выполняет условий договора. Для этого также потребуется решение общего собрания.

Управляющая организация представляет собственникам помещений многоквартирного дома ежегодный отчет.

6.5 Коммунальные услуги

К коммунальным услугам относятся осуществление холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения и отопления в жилых домах.

При предоставлении коммунальных услуг должна быть обеспечена бесперебойная подача коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю. Перерывы в предоставлении коммунальных услуг для проведения ремонтных и профилактических работ, а также работ по подключению новых потребителей допускаются после предварительного уведомления (в письменной форме) потребителя. О плановых перерывах предоставления коммунальных услуг жильцы должны быть проинформированы не позднее, чем за 10 рабочих дней до начала перерыва. Допускаются также перерывы в связи со стихийными бедствиями и чрезвычайными ситуациями.

Состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется степенью благоустройства жилого дома.

Все коммунальные услуги должны соответствовать установленным санитарным правилам, контроль за соблюдением которых осуществляют органы государственного санитарно-эпидемиологического надзора.

Под холодным водоснабжением понимается круглосуточное бесперебойное обеспечение потребителя холодной питьевой водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение либо до водоразборной колонки. Горячее водоснабжение должно круглосуточно обеспечивать потребителя горячей водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение. Услуга водоотведения обеспечивает бесперебойный отвод бытовых стоков из жилого помещения.

Допустимая продолжительность перерыва подачи холодной или горячей воды: 8 часов (суммарно) в течение 1 месяца, 4 часа единовременно, а при аварии на тупиковой магистрали - 24 часа. 1 раз в год допускается перерыв в подаче горячей воды после письменного уведомления жильцов для проведения профилактических работ. Температура горячей воды в точке разбора должна быть:

- не менее 60 °С и не более 75 °С - для открытых систем централизованного теплоснабжения;

- не менее 50 °С и не более 75 °С - для закрытых систем централизованного теплоснабжения.

Давление в системе холодного водоснабжения должно составлять от 0,03 МПа до 0,6 МПа, а в системе горячего водоснабжения - от 0,03 МПа до 0,45 МПа.

Допустимая продолжительность перерыва водоотведения должна быть не более 8 часов суммарно и не более 4 часов единовременно в продолжение одного месяца.

Электроснабжение жилого помещения предполагает круглосуточное бесперебойное обеспечение потребителя электрической энергией надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение. Напряжение и частота при этом должны соответствовать действующим федеральным стандартам. Допустимая продолжительность перерыва электроснабжения:

- 2 часа - при наличии двух независимых взаимно резервирующих источников питания;

- 24 часа - при наличии одного источника питания.

Газоснабжением является круглосуточное бесперебойное обеспечение потребителя газом надлежащего качества, подаваемым в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение, а также продажа бытового газа в баллонах. Допускается перерыв газоснабжения, но не более 4 часов (суммарно) в течение месяца. Давление сетевого газа должно быть в пределах от 0,0012 МПа до 0,003 МПа.

Предоставление услуги по отоплению жилого помещения означает поддержание в жилом помещении, отапливаемом по присоединенной сети, температуры воздуха не ниже +18°С (в угловых комнатах - + 20 °С), а также продажу твердого топлива при наличии печного отопления. В районах со среднесуточной температурой - 31 °С и ниже температура воздуха в жилых помещениях не должна быть ниже + 20 °С. Такие требования применяются при температуре наружного воздуха не ниже расчетной при проектировании системы отопления и при условии выполнения обязательных мер по утеплению помещений.

Услуга по отоплению предоставляется в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха. В домах, где нет автономной системы отопления, и тепловая энергия подается по сети централизованного теплоснабжения, отопительный сезон начинается при среднесуточной температуре наружного воздуха ниже +8 °С, а конец отопительного периода - при среднесуточной температуре наружного воздуха выше +8 °С в течение 5 суток подряд. Отопительный период должен начинаться или заканчиваться со дня, следующего за последним днем указанного периода. При наличии в доме автономной системы отопления собственники жилых помещений сами вправе определить условия определения даты, а также саму дату начала и окончания отопительного периода по согласованию с исполнителем услуги по отоплению.

Допустимая продолжительность перерыва отопления:

- не более 24 часов (суммарно) в течение одного месяца отопительного периода;

- не более 16 часов единовременно при температуре воздуха в жилом помещении от 12 °С до нормативной;

- не более 8 часов единовременно при температуре воздуха в жилом помещении от 10 до 12 °С;

- не более 4 часов единовременно при температуре воздуха в жилом помещении от 8 до 10 °С.

В ночное время (от 0.00 до 5.00) допускается снижение нормативной температуры, но не более чем на 3°С. Допустимое превышение нормативной температуры - не более 4°С.

Исполнителями коммунальных услуг в зависимости от выбранного способа управления домом могут быть:

- управляющая организация, в обязанности которой входит предоставление всех коммунальных услуг в зависимости от имеющейся степени благоустройства многоквартирного дома;

- товарищество собственников жилья (жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив), в обязанности которого входит предоставление всех коммунальных услуг в зависимости от имеющейся степени благоустройства многоквартирного дома;

- иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы (в том числе ресурсоснабжающая организация) - только при непосредственном управлении собственниками помещений в многоквартирном доме или при предоставлении коммунальных услуг собственникам жилых домов.

Исполнитель коммунальных услуг обязан самостоятельно или с привлечением других лиц обслуживать внутридомовые инженерные системы, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, устранять аварии, а также выполнять заявки потребителей в установленные сроки.