4.5 Покупка квартиры в строящемся доме (долевое строительство)

Наряду с вторичным рынком жилья существует обширный рынок недвижимости, которая только строится (создается). Застройщики привлекают денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов на основании договора участия в долевом строительстве.

Законом установлено, что застройщики могут заключать с гражданами такие договоры только при соблюдении определенных условий:

- застройщик должен получить в установленном порядке разрешение на строительство;

- застройщик должен опубликовать и (или) представить проектную декларацию;

- должна быть проведена государственная регистрация застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства или договора аренды (субаренды) такого земельного участка.

Если одно из этих условий нарушено, то граждане, заключившие с застройщиком договор долевого строительства, вправе потребовать немедленного возврата переданных застройщику денежных средств, а также уплаты процентов в размере удвоенной ставки рефинансирования Банка России на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Конечно, чтобы избежать подобных ситуаций, лучше убедиться в наличии необходимых документов до заключения договора.

Заключая договор долевого строительства, стоит внимательно ознакомиться с его содержанием. Законом установлены обязательные (существенные) условия для таких договоров. Договор долевого строительства должен содержать:

- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- цену, сроки и порядок уплаты. Цена объекта может быть изменена после заключения договора только в том случае, если такая возможность предусмотрена в самом договоре;

- гарантийный срок на объект долевого строительства, который в соответствии с законодательством не может составлять менее 5 лет.

Договор долевого строительства заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Это правило позволяет существенно уменьшить возможность мошенничества путем реализации одной квартиры нескольким дольщикам.

Ответственность дольщиков за просрочку платежей

Граждане-дольщики, заключившие договор долевого строительства, обязаны вносить платежи в оговоренный договором срок.

Если в соответствии с договором уплата цены должна производиться гражданином путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа более чем на 2 месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Если уплата цены должна производиться путем внесения периодических платежей, то систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей также является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Под систематическим нарушением сроков понимается нарушение срока внесения платежа более 3 раз в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа более чем на 2 месяца.

В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства должен уплатить застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В описанных выше случаях застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства этого требования и при наличии у застройщика сведений о получении предупреждения либо при возврате заказного письма с сообщением об отказе гражданина от его получения или в связи с отсутствием гражданина по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения. Если в этот срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением уплаченных им денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Если застройщик задерживает возврат денежных средств, то он обязан уплатить участнику долевого строительства проценты на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ.

Ответственность застройщика за несоблюдение сроков

Застройщик обязан передать объект долевого строительства гражданам-соинвесторам не позднее срока, который предусмотрен договором. При строительстве многоквартирного дома или блока-секции дома такой срок должен быть единым для всех участников долевого строительства. Не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за 14 дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Если срок передачи объекта долевого строительства нарушен, застройщик уплачивает гражданину-участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Такие причины несвоевременного окончания строительства, как отсутствие у застройщика денежных средств, отсутствие на рынке нужных материалов, нарушения со стороны контрагентов, не являются основаниями для освобождения его от выплаты неустойки.

При неисполнении застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на 2 месяца, участник долевого строительства вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

В том случае, когда строительство не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик обязан не позднее, чем за 2 месяца до истечения этого срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.

В случае прекращения или приостановления строительства многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет готов к передаче, участник долевого строительства может обратиться в суд с иском о расторжении договора с застройщиком.

Если объект построен в срок, то не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта застройщик обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства. Если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, то застройщик должен направить такое сообщение не менее чем за 14 рабочих дней до наступления этого срока. Сообщение отправляется заказчиком по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения.

При уклонении участника долевого строительства от принятия объекта в предусмотренный срок или при его отказе от принятия объекта (за исключением случая отказа по причине ненадлежащего качества объекта) застройщик по истечении 2 месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта, вправе составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства (если договором не предусмотрено иное). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления такого передаточного акта. Обязанность доказывания факта получения гражданином соответствующего сообщения лежит на застройщике. Кроме того, застройщик имеет право на одностороннее подписание акта в том случае, если заказное письмо, содержащее сообщение о готовности дома, возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

Ответственность застройщика за ненадлежащее качество объекта

На заказчика возлагается обязанность в указанный срок предоставить гражданину-дольщику квартиру, удовлетворяющую определенным критериям качества. Это значит, что качество жилья должно соответствовать условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Если объект построен с отступлениями от этих требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с недостатками, которые делают его непригодным для проживания, гражданин вправе по своему выбору потребовать от застройщика (если иное не установлено договором):

- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

- соразмерного уменьшения цены договора;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков в установленный гражданином-дольщиком разумный срок он вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Договор будет считаться расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику свои претензии как до принятия объекта, так и после при условии, что недостатки объекта выявлены в течение гарантийного срока. Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в его состав, устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование также устанавливается договором и не может быть менее 3 лет.

Если невыполнение обязательных требований к качеству обнаружено до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта, то гражданин-соинвестор вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям договора или регламентов, и отказаться от подписания передаточного акта до исполнения застройщиком обязанностей по устранению этих недостатков.

Бывают ситуации, когда застройщик после подписания договора в процессе строительства меняет планировку дома. Законодатель дает гражданам право расторгнуть договор долевого строительства в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящегося многоквартирного дома, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства, а также изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома.

В случаях расторжения гражданином договора по основаниям, связанным с нарушениями застройщиком обязательств по срокам или качеству объекта, застройщик обязан в течение 20 рабочих дней возвратить гражданину денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ. Если договор расторгался в судебном порядке, то возврат денежных средств и уплата процентов должны быть произведены в течение 10 рабочих дней со дня расторжения договора. Если в течение установленного срока гражданин не обратился к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Застройщик не несет ответственность за недостатки, которые обнаружены после подписания передаточного акта в пределах гарантийного срока, но произошли вследствие нормального износа объекта или действий жильцов, нарушивших требования к эксплуатации дома либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самими жильцами. Обязанность доказывать причины возникновения недостатков в такой ситуации лежит на застройщике.

Передача объекта долевого строительства осуществляется только после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.