4.10 Рента и пожизненное содержание с иждивением

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

При заключении такого договора допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Рента является договором, для которого установлена обязательность его нотариального удостоверения. Если предметом договора ренты является жилой дом или квартира, то такой договор подлежит также государственной регистрации. До государственной регистрации такой договор считается незаключенным.

Если квартира или дом передается бесплатно, предполагается, что рента является эквивалентом переданного имущества. Тогда к договору ренты применяются правила договора дарения, если это не противоречит существу договора ренты. Когда договором ренты предусматривается передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже.

Рента обременяет жилое помещение, переданное под ее выплату. В случае его отчуждения плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой жилое помещение в собственность другого лица, несет субсидиарную (т.е. дополнительную к ответственности другого лица, являющегося основным должником) с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

При передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства ее плательщика приобретает право залога на это имущество. Наряду с залогом существенным условием договора ренты может быть использование и других способов обеспечения обязательств. Возможно также страхование в пользу получателя ренты риска нарушения плательщиком своего обязательства по ее выплате. Если плательщик ренты не выполняет своих обязанностей, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных его расторжением.

В случае просрочки выплаты ренты плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты за пользование чужими денежными средствами в размере, установленном законом, если иной размер процентов не установлен договором ренты. Таким образом, в этих случаях, кроме самой ренты, получателю должны быть уплачены и проценты, и не покрытые ими убытки.

Пожизненное содержание с иждивением представляет собой вид пожизненной ренты. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и/или указанного им третьего лиц либо лиц. Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может выражаться в обеспечении потребности получателя в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина - и уходе за ним, а также в оплате ритуальных услуг плательщиком ренты. В договоре должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждивением.

Ранее стоимость общего объема содержания в месяц не могла быть менее 2 минимальных размеров оплаты труда, установленных законом, а ежемесячный размер пожизненной ренты - не менее одного минимального размера оплаты труда. Согласно законодательству минимальный размер оплаты труда, применяемый для исчисления подобных платежей, составляет 100 рублей. Конституционный Суд РФ признал эту норму неконституционной. Она утрачивает силу с момента введения в действие нового правового регулирования, которое законодатель обязан был принять в первоочередном порядке не позднее 1 июля 2009 года.

Договор может предусматривать возможность замены содержания с иждивением в натуре на выплату в деньгах, как при пожизненной ренте.

Договор подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Получателем пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин (физическое, а не юридическое лицо) независимо от возраста, трудоспособности, состояния здоровья. В отличие от других видов договора ренты, предметом этого договора является только недвижимое имущество, в том числе, естественно, и жилые помещения.

Правила об обременении рентой недвижимого имущества и о предоставлении права залога на него получателю ренты распространяются на договоры пожизненного содержания с иждивением и имеют своей целью обеспечить защиту имущественных интересов получателя.

Плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество (жилое помещение), полученное им в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Одновременно плательщик обязан принимать необходимые меры для предотвращения снижения стоимости имущества в период предоставления пожизненного содержания с иждивением. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее, чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. Обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

- плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

- плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (залог, неустойка, банковская гарантия и др. способы);

- плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

- недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

- в других случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты производится по цене, определенной договором. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.