Задача 2

1) Согласно ст.72 ЖК РФ («Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма»), Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Необходимо отметить, что Жилищный кодекс РФ ограничивает обмен лишь жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма. Статья 20 Закона об основах федеральной жилищной политики предусматривала в числе участников обмена нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма и собственника жилого помещения, а ст. 67 ЖК РСФСР - члена ЖСК.

Ограничение обмена лишь жильем социального использования следует признать целесообразным. Понятно, что обмен жилого помещения, занимаемого по договору жилищного найма, на жилье, принадлежащее на праве собственности, далеко не равнозначен.

Таким образом, Жена Феофанова имеет полное право возражать против обмена. Что касается администрации, она выступила против обмена правомерно. Т. к. обмен между нанимателем и собственником недопустим. Что касается мнения по поводу того, что обмен жилыми помещениями, находящимися в разных городах недопустим – оно неправильно, т.к. согласно п. 5 ст. 72 ЖК РФ обмен может быть совершен между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

2) Ст. 72 ЖК РФ допускает обмен жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма. Условием обмена является письменное согласие членов семьи обоих (нескольких, если обмен трех-, четырехкратный и т.д.) нанимателей, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. Обмен может быть совершен между гражданами, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации.

Правила обмена жилыми помещениями, установленные ЖК РФ, в основном восприняты из ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР. В частности, сохранено положение о необходимости согласия членов семьи нанимателя жилого помещения, включая временно отсутствующих (ч. 1 ст. 72 ЖК РФ; ст. 67 ЖК РСФСР).

3) Согласно п. 3 ст. 72 ЖК РФ, если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Так, Постановлением Пленума ВС РФ N 5 было предусмотрено, что при рассмотрении дел о принудительном обмене надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении. Под такими доводами и интересами следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена помещением.

4) В соответствии со ст. 74 ЖК РФ («Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма»), обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного между указанными нанимателями договора об обмене жилыми помещениями. Договор об обмене заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями - сторонами обмена. Данный документ должен содержать также согласие членов семьи каждого нанимателя.

Наниматель жилого помещения вправе с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающим в другом населенном пункте.

Обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения, а при обмене жилого помещения с членом жилищно-строительного кооператива - с учетом требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ (то есть при условии приема в члены кооператива лица, обменивающего жилое помещение, и при соблюдении иных требований ЖК РФ).

Для обмена жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда, в которых проживают несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, и являющиеся членами семей нанимателей, требуется разрешение органов опеки и попечительства. Обмен жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, оставшиеся без попечения родителей, в том числе временно отсутствующие, производится их законными представителями с разрешения органов опеки и попечительства, а в случае достижения несовершеннолетними возраста 14 лет - самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства.

Если между членами семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать в судебном порядке принудительного обмена занимаемого помещения на помещения в разных домах (квар­тирах). При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в обмениваемом помещении.

Если спор возник между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой.

Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций допускается лишь с их согласия. Отказ в согласии на обмен может быть обжалован в судебном порядке, кроме случаев обмена жилых помещений в домах, принадлежащих колхозам.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с письменного согласия нанимателя и остальных членов семьи (в том числе и временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилую площадь) обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения ("родственный обмен").

Соглашение об обмене жилыми помещениями вступает в силу с момента получения ордеров, выдаваемых органами местного самоуправления. Отказ в выдаче ордера может быть обжалован в судебном порядке в шестимесячный срок.

Порядок обмена жилых помещений устанавливается Жилищным кодексом РФ и иным законодательством.

Правила обмена жилыми помещениями устанавливаются в порядке, определяемом Правительством Российской Федерации.

Обмен жилого помещения не допускается:

- если нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения;

- если обмен носит корыстный или фиктивный характер;

- если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд;

- если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений;

- если помещение является служебным или находится в общежитии;

- если в связи с обменом жилищные условия одной из обменивающихся сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Другие условия, при которых обмен не допускается, устанавливаются законодательством Российской Федерации.

Обмен жилыми помещениями может быть судом признан недействительным:

- если он произведен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ;

- по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (например, обмен совершен под влиянием насилия, обмана, недееспособным лицом и др.).

В случае признания обмена недействительным стороны подлежат переселению в ранее занимаемые жилые помещения.

В тех случаях, когда обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон, виновный обязан возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие обмена.

По договору мены жилого помещения каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одно жилое помещение в обмен на другое жилое помещение (ст. 567 ГК РФ).

В отличие от договора обмена сторонами (стороной) договора мены являются не наниматели, а собственники обмениваемых жилых помещений. Если одна из сторон (продавец или покупатель) не является собственником жилого помещения, договор признается не меной, а обменом.

Договор мены должен быть заключен в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации. Нотариального удостоверения договора не требуется.

Мена жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи, допускается только с согласия органов опеки и попечительства.

Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые жилые помещения переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие жилые помещения обеими сторонами.

Если из договора мены не вытекает иное, жилые помещения, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности.

Сторона, у которой третьим лицом изъято жилое помещение, приобретенное по договору мены, вправе потребовать от другой стороны возврата жилого помещения, полученного последней в обмен, и (или) возмещения убытков.

5) Ст. 81 ЖК РФ («Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения») определяет условия, на основании которых наниматель имеет право получить жилое помещение меньшей площадью взамен занимаемого.

Для такой замены необходимо, чтобы:

- наниматель жилого помещения обратился к наймодателю с просьбой о замене жилья (инициатива нанимателя);

- все члены семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующие, дали согласие на такую замену;

- размер занимаемой площади превышал норму предоставления жилья.

Отсутствие любого из указанных условий делает замену жилья невозможной.

Кроме того, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченные в дееспособности лица, необходимо согласие органа опеки и попечительства, как это предусматривается при обмене жилого помещения (ч. 4 ст. 72 ЖК РФ). Дело в том, что, как и при обмене, в данном случае жилищные условия семьи существенно меняются.

Предоставление нанимателю жилья по его просьбе (при наличии всех необходимых условий) является обязанностью, а не правом наймодателя. Наймодатель должен предоставить другое жилое помещение взамен занимаемого в течение 3 месяцев со дня подачи нанимателем заявления. При этом прежний договор социального найма расторгается и заключается новый - на жилое помещение, полученное в результате замены.

Размер предоставляемого жилья не должен быть менее учетной нормы (ст. 50 ЖК РФ), иное (размер менее учетной нормы) явится основанием для признания лиц нуждающимися в жилом помещении (п. 2 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).

Федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации могут быть предусмотрены иные основания замены гражданам жилых помещений.

Итак, территориальные жилищные органы обязаны по обращению граждан о замене занимаемого по договору социального найма жилого помещения площадью, превышающей установленную норму на жилое помещение в пределах социальной нормы предоставить им соответствующее жилое помещение также по договору социального найма.

Предоставление нанимателю жилого помещения в пределах социальной нормы взамен имеющегося у него большего по размеру жилого помещения есть одна из разновидностей замены, отличающаяся от обмена жилых помещений.

Замена имеющегося у нанимателя жилого помещения на меньшее жилое помещение происходит по инициативе нанимателя. Для замены жилого помещения требуется согласие как самого нанимателя, так и проживающих с ним членов его семьи.

Право замены жилого помещения не может быть использовано в целях улучшения жилищных условий. Поэтому представляется, что "излишки" должны быть существенными, то есть представлять ценность для нанимателя (должны быть, например, не менее 1/2 нормы предоставления жилья на одного человека).