• Результатная теория оценки.

В противовес затратной в экономической литературе появилась результатная теория оценки природных ресурсов, которая имеет несколько разновидностей:

• По одной из них в качестве оценки объекта следует рассматривать валовой выпуск продукции, получаемый благодаря его эксплуатации.

• Согласно другой – из валового продукта предлагалось вычитать текущие затраты.

Наибольшее распространение эта концепция получила при оценке земли, хотя может быть применима и для других объектов недвижимости.

Результатная концепция характеризуется недостатками, присущими затратной концепции:

• более низкие показатели себестоимости лучших участков;

• субъективные факторы.

Естественно, что лучшие участки, требующие меньших затрат на производство определенной массы продукции за счет плодородия почвы, обеспечат получение продукции по более низкой себестоимости, а при фиксированной рентабельности и по более низкой цене.

В то же время вызывает сомнение, является ли такая оценка продукта, получаемого с участка, оценкой самого участка. От замены мобильной техники ценность участка может не измениться, хотя стоимость продукции изменится. Вычитание текущих затрат из валовой продукции не исправит положения, так как в этом случае оценка земельного участка включает эффект, приносимый мобильными основными фондами. Последние, как правило, не теряются для общества безвозвратно с выбытием оцениваемого участка.

Общий недостаток всех разновидностей результатной теории – рассмотрение оцениваемого объекта в отрыве от других сфер хозяйствования, что не позволяет видеть альтернативные возможности применения ресурсов, упор делается на анализ показателей, относящихся к каждому конкретному объекту.

Допустим только выбор вариантов использования однородных ресурсов с различными объемными характеристиками получаемого продукта при равных затратах.

• ЗАТРАТНАЯ + РЕЗУЛЬТАТНАЯ ТЕОРИЯ.

В экономической литературе неоднократно делались попытки механического соединения затратной и результатной теорий.

Однако, ни одна из рассмотренных выше оценок природных ресурсов – будь то оценка, базирующаяся на затратах по освоению и поддержанию объекта в эксплуатационном состоянии или построенная на измерении результатов его функционирования, - не может в полной мере отражать ту ценность, которую имеет для общества тот или иной объект природопользования.

• РЕНТНАЯ ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ.

Только диалектическое соединение (а не простое суммирование) затратного и результатного аспектов оценки природных ресурсов позволяет провести объективную оценку объекта. Подобный подход реализован в рентной теории оценки природных ресурсов. Рента, выражая, с одной стороны, результаты эксплуатации природного ресурса, с другой, отражает затраты, позволяющие сформировать эффект.

В основу рентного подхода положено то, что при эксплуатации природных объектов, кроме обычного (среднеотраслевого), создается еще и дополнительный прибавочный продукт, который в денежном выражении называется дифференциальным доходом.

Дифференциальная рента – избыточный чистый доход (прибыль), имеющий фиксированный характер и получаемый при использовании природных ресурсов и условий различного качества. Естественным условием образования ренты служат различия в качестве земли и ее ограниченность. Источником – только труд.

Различают следующие формы ренты.

Дифференциальная рента I – дополнительный доход, получаемый на лучших по качеству и местоположению участках при равновеликих вложениях капитала. Она связана с естественным плодородием земли. Следует отметить существенный момент – только соединение свойств земли с капиталом дает возможность получить дифференциальную ренту.

Дифференциальная рента II – дополнительный доход, получаемый на равных по качеству участках за счет дополнительных вложений капитала. Изменения размера прилагаемого капитала вызывают получение дополнительных рентных доходов, отличных от доходов на капитал. При оптимальных вложениях капитала на одном и том же участке земли можно получить максимальную ренту, в том числе и на худшем.

Монопольная рента – дополнительный доход, получаемый при эксплуатации участков с исключительными свойствами. Зависит от платежеспособного спроса потребителей. Может быть получена не только за счет производства редких сельхозпродуктов. Как известно, некоторые зоны городов также имеют уникальные свойства. Например, центральные части для оборудования офисов – престижно, реклама, лицо фирмы; или уникальные рекреационные ресурсы.

Абсолютная рента – получается за счет более низкого уровня органического строения капитала в сельском хозяйстве.

Следует отметить, что для выделения перечисленных форм дифференциального дохода создавались искусственные условия. Поэтому на практике можно установить только факторы, способствующие образованию ренты вообще.

Основные предпосылки формирования рентных оценок:

• ограниченность природно-ресурсного потенциала, включая эффективность его использования;

• наличие конкретных собственников ресурсов и территорий.

Проявляется рента только в результате конечной реализации продукции природоэксплуатирующих отраслей.

При проведении анализа использования ресурсов следует обратить внимание на то, что на каждой территории имеются предпосылки для образования всех форм ренты. Однако особо следует отметить, что рассмотренные виды ренты выделяются при теоретических рассуждениях, путем создания искусственных условий. На практике ни одна из форм ренты в чистом виде не существует и можно говорить о дифференциальной ренте, как части чистого дохода, вообще.

Основная особенность рентных оценок:

• необходимость их постоянной корректировки;

• поддержание условий их формирования.

Если естественным базисом образования дифференциальной ренты является качество ресурса, то следует отметить, что освоение ресурсов не всегда идет от лучших к худшим. Появление лучшего участка может произойти после освоения худшего, что повлияет на величину ренты.

Капитальные вложения, способствующие формированию ренты, во времени дают различный эффект. Основные фонды имеют свойство изнашиваться морально и физически, что отразится на величине ренты.

Рента проявляется только в случае удовлетворения конкретных потребностей потребителей в результате реализации продукции и услуг. Потребности имеют свойство изменяться, соответственно изменятся и ценовые параметры рентообразующих факторов, что может также повлиять на абсолютную величину ренты.

Однако перечисленные достоинства и недостатки рентных оценок подчеркивают значение этого показателя для формирования экономического механизма в рыночных условиях как динамичного показателя, отражающего всю сложность отношений по поводу использования объектов недвижимости, в том числе природно-ресурсного потенциала.