Лекция 6. Доходный подход к оценке недвижимости.
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.
2. ЭТАПЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.
3. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: доходный подход; доходная недвижимость; действительный валовой доход; условно-переменные (операционные, эксплуатационные), условно-постоянные (фиксированные) издержки; резервы; методы оценки: валовой ренты, прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков; чистый операционный доход; ставка капитализации.
1. Общие положения.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД – подход к оценке недвижимости, основанный на предположении, что существует определенное соотношение между стоимостью объекта и доходом, который этот объект может приносить.
Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой, единственной целью использования которой является получение дохода. Недвижимость обладает свойством приносить владельцу такие виды дохода:
-
денежные поступления от эксплуатации объекта недвижимости;
-
доходы от прироста стоимости недвижимости при ее перепродаже.
В основе метода лежат следующие принципы оценки:
-
принцип ожидания – на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые она может принести, поэтому при установлении стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов;
-
принцип замещения – максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов.
Доходный подход - база для оценки стоимости недвижимости в данный момент как текущей стоимости будущих денежных потоков, отражает:
-
качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
-
риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при определении:
-
инвестиционной стоимости, так как потенциальный инвестор не даст за объект сумму больше текущей стоимости будущих доходов от него;
-
рыночной стоимости объекта.
2. Этапы оценки недвижимости.
Этапы доходного подхода:
1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки, в том числе на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды, для сравнимых объектов.
2. Расчет действительного валового дохода: оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.
3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
-
условно-переменных (операционных, эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
-
условно-постоянных (фиксированных) – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
-
резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
4. Определение величины чистого операционного дохода.
5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.