2

Лекция 2. Теории экономической оценки объектов

1. ОСОБЕННОСТИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ.

2. ТЕОРИИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ:

• ТЕОРИЯ «ДАРОВЫХ БЛАГ»;

• ЗАТРАТНАЯ;

• РЕЗУЛЬТАТНАЯ;

• РЕНТНАЯ;

• «УЩЕРБНАЯ»;

• ИНТЕГРАЛЬНАЯ.

3. ПОКАЗАТЕЛИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: экономическая оценка природно-ресурсного потенциала; функции оценки; государственный земельный кадастр; система показателей экономической оценки; теории экономической оценки; теория “даровых благ природы”; затратная теория; результатная теория; рентная теория; экономический ущерб; интегральная оценка.

1. Особенности экономической оценки объектов.

Экономическая оценка служит основой для определения конкретных рычагов экономического регулирования использования объектов недвижимости. Методологической основой ее проведения служат теории оценки природно-ресурсного потенциала. Перенос рассматриваемых теоретических подходов на недвижимость в целом допускается, исходя из определения недвижимого имущества.

Экономическая оценка природно-ресурсного потенциала – один из самых сложных разделов экономической теории, что подтверждается отсутствием единства теоретических и практических подходов в отношении методов ее проведения. Объясняется это несколькими причинами:

• природные объекты (в том числе земельные участки) представляют собой особый вид производительных сил: сами по себе, без приложения труда они не имеют стоимости, а точнее их стоимость иррациональна – выражается через другие экономические объекты или понятия;

• в странах с рыночной системой экономики, где природные ресурсы имеют конкретных собственников, стоимостные характеристики сформировались в результате отношений между собственниками, производителями и потребителями. При этом очень сложно установить исходный момент, предопределивший формирование конкретной величины стоимости природных составляющих в определенном регионе;

• в странах с централизованной плановой экономикой природные ресурсы находились в собственности государства, и большая их часть использовалась на государственных предприятиях. Отсутствие здесь развитых рыночных отношений лишало проблему экономической оценки природно-ресурсного потенциала практической значимости, поэтому она не являлась особо актуальной.

Оценка объектов недвижимости как инструмент экономического регулирования должна выполнять следующие функции:

• учет природных ресурсов и условий, капитальных объектов, фиксчерсов;

• выбор вариантов использования недвижимости, в том числе природно-ресурсного потенциала региона.

Учетная функция связана с установлением качественных, количественных и стоимостных характеристик природных благ, оцениваемых как национальное богатство, и антропогенных составляющих. Кроме этого, существенное значение при выполнении этой функции имеет фиксация собственников, а также определение конкретных условий функционирования реальных и потенциальных потребителей и пользователей объектов недвижимости.

Выбор вариантов рационального использования объектов недвижимости проводится для ранжирования, или определения предпочтения, в связи с установлением права собственности и пользования. Основной инструмент при осуществлении выбора – сравнение экономических показателей деятельности объектов, включая использование ресурсов. Особое значение при выполнении этой функции имеет стимулирование рационального использования и охраны комплексных территориальных ресурсов экономическими методами, в том числе на основе разработки системы платежей за пользование объектами недвижимости, в том числе природными ресурсами.