Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
2011 Л2 определение и классификации недвижимост....doc
Скачиваний:
0
Добавлен:
09.07.2019
Размер:
172.03 Кб
Скачать

7

Лекция 2. ОПРЕДЕЛЕНИЕ И КЛАССИФИКАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ.

  1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

  2. КОНЦЕПЦИИ И ХАРАКТЕРИСТИКИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

  3. КЛАССИФИКАЦИИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: недвижимость, земельные улучшения, объекты недвижимости, географическая, экономическая, юридическая, социальная концепции недвижимости, характеристики объектов недвижимости, ситус, классификации объектов недвижимости.

1. Определение недвижимости.

НЕДВИЖИМОСТЬ – земельные участки, а также объекты, расположенные на них, перемещение которых невозможно без их обесценения и изменения назначения.

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО (НЕДВИЖИМОСТЬ) – земельный участок без улучшений или с улучшениями, которые с ним неразрывно связаны, здания, сооружения, их части, а также имущество, которое в соответствии с законодательством относится к недвижимому имуществу.

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЛУЧШЕНИЯ – изменение качественных характеристик земельного участка в результате расположения в его пределах домов, зданий, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, мелиоративных систем, многолетних насаждений, лесной и другой растительности, а также в результате хозяйственной деятельности или проведения работ (изменение рельефа, улучшение почв и т.п.).

В мировой практике НЕДВИЖИМОСТЬ – это земельный участок, все, что находится под ним с проекцией к центру земли, все, что находится над ним, продленное в бесконечность, включая постоянные объекты, присоединенные к нему природой (деревья, вода и др.) или человеком, а также права на эти объекты (многогранная пирамида).

В Украине понятие недвижимости приближено к мировому и включает пять блоков, четыре из которых отражают физический состав, а пятыйюридическое содержание:

  • земельный участок;

  • объекты над поверхностью участка;

  • имущество под поверхностью участка, включая полезные ископаемые;

  • воздушное пространство;

  • комплекс прав на объекты недвижимости.

Объекты недвижимости:

  1. ЗЕМЛЯ, в том числе:

    • Земельные участки;

    • Природные ресурсы (полезные ископаемые).

  2. НАСАЖДЕНИЯ, в том числе:

    • Многолетние насаждения.

  3. ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ, ИХ СТРУКТУРНЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ, в том числе:

    • Жилые здания, квартиры;

    • Места общего пользования жилых зданий;

    • Дачи, садовые домики;

    • Гаражи;

    • Прочие постоянно расположенные здания.

  4. ПЕРЕДАЮЩИЕ УСТРОЙСТВА.

  5. ПРЕДПРИЯТИЯ (ИХ СТРУКТУРНЫЕ ПОДРАЗДЕЛЕНИЯ) КАК ЦЕЛОСТНЫЕ ИМУЩЕСТВЕННЫЕ КОМПЛЕКСЫ.

  6. СУДА, в том числе:

    • Морские и внутреннего плавания;

    • Воздушные.

  7. КОСМИЧЕСКИЕ ОБЪЕКТЫ.

2. Концепции и характеристики объектов недвижимости.

Различают четыре концепции недвижимости:

  • географическую;

  • экономическую;

  • юридическую;

  • социальную.

Географическая концепция недвижимости отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, окружающую среду и другие параметры.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как предмет потребления и как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода.

Юридическая концепция представляет недвижимость как совокупность прав, устанавливаемых государством, с учетом отечественных особенностей и международных норм.

Социальная концепция недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей.

Характеристика объекта недвижимости формируется на макроуровне – местоположение (страна, район, город) и внешняя среда, на мезоуровне – ближайшее окружение, на микроуровне – индивидуальные особенности.

СИТУС – качество (комплекс свойств) местоположения объекта недвижимости, которое определяется соответствием его принятому в данном районе типу строений и близостью к экономической среде.

Ситус – результат взаимодействия конкретного объекта недвижимости, природной и экономической среды на пяти уровнях: (рис. 1).

  • ближайшие окрестности;

  • примыкающая территория;

  • торговая зона;

  • весь район.

Рис. 1. Ситус объекта недвижимости.

Положение недвижимости фиксировано, но ее окружение оказывает большое влияние на потребительские свойства и ценность объекта.

Характеристики объектов недвижимости, которые отличают их от других товаров и, соответственно, влияют на ценообразование в изменяющейся экономической среде.

  • ПОЛЕЗНОСТЬ. Способность удовлетворять потребности в жилой или производственной площади, комфортности и экологичности помещения, в престиже и т. д. Полезность объекта определяется такими характеристиками, как размер помещения, планировка, благоустройство окружающей территории, месторасположение, материал основных конструкций и т. д.

  • ФИКСИРОВАННОЕ МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ предопределяет уникальность каждого объекта недвижимости и во многом определяет его экономические характеристики и позиционирование на рынке.

  • УНИКАЛЬНОСТЬ (НЕПОВТОРИМОСТЬ) – следствие того, что каждый объект недвижимости обладает определенными, свойственными только ему признаками, отличающими его от других объектов недвижимости.

  • ДВУХКОМПОНЕНТНОСТЬ – объект недвижимости, включающий улучшения, состоит из двух компонентов – земли и зданий (сооружений). Для различных типов недвижимости и экономических условий соотношение двух компонентов как в стоимостном, так и в физическом измерении может различаться. Земля и здания как экономические объекты имеют разную экономическую сущность и характеристики, поэтому достаточно сложны для интегрального анализа.

  • НАТУРАЛЬНАЯ ФОРМА НЕ ПОТРЕБЛЯЕТСЯ и сохраняется в течение всего срока жизни.

  • ДОЛГОВЕЧНОСТЬ. Земля как часть поверхности суши теоретически имеет бесконечный срок жизни и не изнашивается. Здания и сооружения имеют ограниченный срок жизни. По сравнению с большинством других товаров, здания и сооружения относительно долговечны (хотя они требуют либо ремонта, либо замены). Именно долговечность недвижимости позволяет обеспечить одновременное существование набора различных интересов в одной и той же недвижимости.

  • ФУНДАМЕНТАЛЬНОСТЬ. Недвижимость – это товар, который невозможно потерять, похитить, сломать при обычных условиях.

Рис. 2. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений.

Тут вы можете оставить комментарий к выбранному абзацу или сообщить об ошибке.

Оставленные комментарии видны всем.