• Метод ипотечно-инвестиционного анализа.

Инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих: ипотечный кредит и собственный капитал. Ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций и разделяется на две составляющие:

• ипотечная постоянная () – отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды;

• ставка капитализации на собственный капитал () – отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств.

Когда известны ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью метода инвестиционной группы, или метода связанных инвестиций.

,

где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности).

• Метод инвестиционной группы применяется для определения ставки капитализации и при разделении инвестиций на землю и здания, при условии, что можно получить ставки капитализации для каждого из компонентов. В этом случае формула будет выглядеть следующим образом:

,

где R – ставка капитализации для связанных инвестиций;

L – стоимость земли в долях от общей стоимости недвижимости;

– ставка капитализации для земли;

В – стоимость здания в долях от общей стоимости недвижимости;

– ставка капитализации для здания.

3. Метод дисконтирования денежных потоков (метод капитализации доходов) – способ конвертации будущих выгод от владения недвижимостью в ее текущую стоимость, которые включают:

1. Периодические денежные потоки от эксплуатации недвижимости (NOI).

2. Денежный поток от продажи недвижимости в конце периода владения.

При этом решаются следующие задачи:

• проанализировать и спрогнозировать будущие потоки денежных доходов с точки зрения их структуры, величины и частоты их поступлений на весь период функционирования оцениваемого объекта (на так называемый прогнозный период);

• определить реверсную стоимость – размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения;

• определить ставки, по которым их необходимо дисконтировать;

• дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимсоть в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).

Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:

,

где n – порядковый номер периода получения денежного потока;

РМТ – денежный поток в n-ный период;

i – ставка дисконта.

Гречановская И.Г. Экономика недвижимости. ЗтК. – 2010, Л6.